Какую квартиру купить для сдачи в аренду

Инвестирование в недвижимость было, есть и будет всегда выгодным: - Жилье не может пропасть, как незастрахованная сумма вклада в банке.

• Квартире не грозит девальвация или деноминация. Она не может обесцениться из-за дефолта.
• Недвижимость нужна всегда.
• Плюс в том, что она сама по себе дорожает в долгосрочной перспективе.
• Еще жилье приносит пассивный доход от аренды.

Но чтобы прибыль была большой и стабильной, необходимо знать, какую квартиру купить.

Неправильный подход к выбору жилья может привести к более серьезным финансовым последствиям, чем кажется многим.

Пример 1 ❌

Один человек получил в наследство большую сумму денег и решил вложить их в недвижимость, чтобы сдавать в аренду. Он нашел в объявлении недорогую квартиру за 4 000 000 ₽, решил закончить на этом поиск и быстро приобрел недвижимость. Со временем выяснилось, что в этом панельном доме плохая звукоизоляция, теплоизоляция, да и в принципе требуется капитальный ремонт 🔨. Поэтому пришлось вложить в квартиру еще 1 500 000 млн ₽.

Далее пошла оценка окупаемости. Планируется отбить все издержки хотя бы за 15 лет.

Итак, рассчитывается примерная стоимость аренды, чтобы отбить 5 500 000 ₽ за 15 лет. Получается, необходимо сдавать квартиру за 30 000 ₽. Не стоит забывать, про коммунальные услуги и капремонт. Обязательства можно переложить на съемщиков, включить в стоимость аренды либо платить самому, что отразится на реальной доходности инвестирования.

Решено сдавать квартиру за 35 000 ₽. Однако на объявление никто не откликается. Собственник проанализировал ситуацию и понял, что панельный дом расположен далеко от центра, и нет доступных транспортных узлов. А еще рядом проходят железнодорожные пути, создавая постоянный шум. Чтобы привлечь съемщиков, пришлось снизить 📉 стоимость аренды до 25 000 ₽. Уже в два раза ниже ожидаемой изначально прибыли.

Через несколько лет рядом был построен новый жилой комплекс, и спрос на квартиры в панельном доме вообще упал до нуля 📉. Собственник захотел продать недвижимость, но опять не нашлось желающих. Снова пришлось делать скидку. В итоге жилье было продано за 5 000 000 ₽. С учетом расходов, инфляции и всего полученного дохода от аренды инвестор едва вышел в ноль.

Пример 2 ✅

Другой человек максимально глубоко изучил рынок недвижимости в своем городе и купил ликвидную двухкомнатную квартиру:

• монолитная новостройка,
• седьмой этаж,
• развитая инфраструктура,
• 10 минут до центра на метро.

Всего он потратил 7 000 000 ₽. Ремонт делать не пришлось, так как квартира и так в хорошем состоянии. Спрос оказался большой, поэтому удалось сдавать квартиру за 45 000 ₽. При таких условиях окупаемость составит 13 лет.

📈 Также и сама недвижимость будет расти в цене с годами, так как пользуется спросом и отличается ликвидностью.

Очень важно купить ликвидную квартиру

Вывод таков, что неправильный выбор жилья для аренды может не просто не принести прибыль, но даже сделать инвестиции убыточными. Достаточно и таких объектов, которые в итоге даже не удалось продать дешево. То есть недвижимость осталась навсегда мертвым капиталом в собственности инвестора. Исключить такой исход легко, если знать, как выбрать квартиру для аренды.

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо поставить себя на место арендатора. Что необходимо среднестатистическому съемщику:

• благополучный район и соседи;
• транспортная доступность;
• развитая социальная инфраструктура;
• обустроенная внутренняя территория;
• безопасность;
• комфорт: чистый двор, входная группа, холл;
• подходящая по площади и планировке квартира с качественным ремонтом;
• доступная цена.

Проще говоря, необходимо покупать такую квартиру, в которой хотелось бы проживать самому. Съемщики тоже выбирают. Так как предложения на рынке хватает, то не получится выиграть конкуренцию, имея неликвидную квартиру. Поэтому важно учесть расположение жилого комплекса, тип дома, инфраструктуру, площадь квартиры и другие критерии.

Оптимальный вариант – спальные районы недалеко от центра города.

• В самом центре квартиры часто обходятся дорого, а спрос не самый большой из-за высокой аренды. Может быть проблема с поиском арендатора, который согласится много платить. А если сделать скидку, то увеличится срок окупаемости.
• Жилье на окраинах городах пользуется умеренным спросом. С одной стороны доступная стоимость квартир, с другой – удаленность от центра, из-за чего будет меньше желающих снять квартиру.

Однако тут еще многие зависит от престижности района. Жилой комплекс может находиться как в спальном районе, так и практически за чертой города, но иметь при этом статус элитного жилья.

Такие районы есть: свой водоем, подземная парковка, кафе, рестораны, кинотеатры внутри комплекса, частные школы, детсады, секции и т. д. Квартиры тут стоят дорого, но окупаемость может оказаться медленной, так как не каждый съемщик сможет платить достаточно за аренду.

⚖️ Лучше найти золотую середину: купить квартиру в ЖК класса «комфорт» в спальном районе.

Имеет значение социальная инфраструктура. Это расположенные рядом или внутри проекта школы, детские сады, поликлиники, больницы, спортивные объекты, парки, скверы, памятники и т. д.

Плюсы

• экология: зеленая зона внутри ЖК или в самом районе;
• остановки и станции метро рядом с комплексом;
• образовательные и медицинские учреждения;
• крупные торговые, развлекательные центры, рынки и т. д.;
• банки, МФЦ;
• точки общепита, развлекательные заведения;
• спортивные объекты;
• памятники;
• водоемы (реки, облагороженные пруды, озера).

Негативные факторы:

• наличие промзоны рядом;
• полигон с мусором;
• широкополосная магистраль, создающая шум;
• железнодорожные пути;
• устаревшая архитектура.

Имеет значение благополучность района. Никто не захочет снимать квартиру, если во дворе каждый день проходят алкогольные вечеринки, ночью шумят, в подъезде курят, а к соседям регулярно наведывается полиция. Понятно, что определить характер и социальный статус жителей сложно. Но все равно рекомендуется перед покупкой прогуляться по жилому комплексу, зайти в разные дома, посмотреть на состояние отделки холлов и т. д.

Условно можно разделить дома на панельные, монолитные и кирпичные.

❌ Сразу стоит сказать, что выбирать квартиру из старого жилого фонда не нужно. Это касается панельных домов старше 40-50 лет. Новые «панельки» строят по современным технологиям, поэтому почти все их типичные недостатки исключены. Но все равно они уступают монолитным новостройкам, которые ✅ отличаются прочность, долговечностью, лучшей изоляцией и разнообразной планировкой квартир.

Кирпичные дома – дорогой вариант. Опять же, они обычно относятся к классу «бизнес» и «элит», поэтому не все могут снять такое жилье. Да, кирпичные новостройки отличаются долговечностью, оригинальной архитектурой и престижем. Но лучше все же отдать предпочтение квартире в монолитной или монолитно-кирпичной новостройке не старше 10-15 лет. Они самые подходящие в плане соотношения цены и качества.

Большое значение имеет не только социальная инфраструктура, но и внутренняя. «Пустой» двор не привлекает съемщиков. Как минимум необходимо где-то прогуливаться с детьми и заниматься физкультурой. Нужны безопасные детские площадки и оборудованные спортивные комплексы.

Сегодня новые дома строятся уже со всем необходимым. Также предусматриваются коммерческие помещения. На первых этажах и в стилобате размещаются магазины, салоны, точки общепита, аптеки, банки и т. д.

Квартиру лучше покупать в комплексе, где есть:

• прогулочные дорожки;
• удобные скамьи, беседки;
• ландшафтное озеленение;
• велодорожки;
• закрытая парковка;
• домофоны;
• видеонаблюдение;
• частная охрана;
• автономная котельная.

Лучше покупать квартиру вместе с отдельным парковочным местом, если такие варианты вообще есть. Скорее всего, у съемщиков будет свой автомобиль, который нужно куда-то ставить. Наличие отдельной парковки – увеличивает шансы быстро и выгодно сдавать квартиру.

Необходимо знать, кто такой среднестатистический арендатор.

Арендаторы «одинокие молодые люди»

Часто это молодые одинокие люди. Например, те, кто приехал в большой город для получения образования или работать с планами остаться на постоянное место жительства. Это основная масса: урбанизация идет большими шагами, и отток населения из провинции только увеличивается. Молодые или просто одинокие люди, которые только начинают обустраиваться, не могут позволить себе ипотеку, особенно сегодня, когда процентные ставки высокие.

🤌 Когда ставки по ипотеке упадут?

Они ищут небольшое жилье недалеко от центра. Просторная квартира им не нужна, т. к. вся площадь банально не будет использоваться. Поэтому и не за чем на нее переплачивать при покупке.

Квартиры в центре – дорого для приезжего. Да и коренной житель, у которого нет своего жилья, не захочет много переплачивать. Слишком далеко от центра арендаторы тоже стараются не снимать жилье. Хоть оно и дешевле, но все равно придется тратить деньги и время, чтобы добраться до университета/работы и обратно до дома. Для таких съемщиков подойдет квартира-студия или однокомнатная квартира.

Студия – отличный вариант. Дело в том, площадь такой квартиры небольшая, т. е. инвестирование обходится дешевле. При этом визуально она не выглядит тесной, так как жилая комната совмещена с кухней без каких-либо перегородок. Проще говоря, студия стоит дешевле, чем однокомнатная квартира такой же площади. А стоимость аренды примерно одинаковая.

Арендаторы «семья с детьми»

Другая большая группа потенциальных съемщиков – это семьи, в том числе и с детьми. Они, как правило, снимают уже двухкомнатные квартиры в спокойных спальных районах. Поэтому и важно покупать жилье в районе с развитой социальной инфраструктурой. А вот трехкомнатные квартиры и более не такие популярные. Их выбирают большие семьи или люди с соответствующим достатком.

В первом случае людям выгоднее оформить ипотеку. Во втором случае человек и так может позволить себе приобрести жилье, а не снимать его. Итог – выбирать для покупки рекомендуется студию, однокомнатную или двухкомнатную квартиру.

Если говорить о планировке, то на квартиры с маленькой кухней и тесной прихожей спрос падает. Это устаревшие варианты, не удовлетворяющие потребности использовать все пространство с максимальной пользой. Обратить внимание нужно на современные квартиры с евро-планировкой и кухней-столовой.

Положительно на спрос скажется:

• высокий потолок;
• наличие лоджии;
• раздельный санузел;
• ванна, а не душ;
• наличие гардеробной комнаты.

Статистика показывает, что наибольший спрос наблюдается на квартиры площадью 32-44 кв. м (если она однокомнатная) или 50-65 «квадратов» в случае с двухкомнатными. Это к сведению инвестора, который не может определиться, жилье какой площади лучше купить для сдачи в аренду.

Один из ключевых факторов – комфорт проживания. Можно купить квартиру в новом доме с самым удачным месторасположением. Благополучный район, развитая инфраструктура, экология. Но «голые» стены.

Чтобы не вкладывать много денег после покупки, нужно приобретать квартиру уже с хорошим ремонтом «под ключ». Важна качественная теплоизоляция, звукоизоляция, инсоляция. Отделка стен, пола, потолка, зонирование. Нужно перед покупкой визуально осмотреть квартиру для выявления дефектов: щели, трещины в отделке, пятна, плесень, конденсат на окнах, стенах, протечки труб, паразиты и т. д.

Какую нужно выбирать квартиру:

• стены ровные, отделаны качественным материалом (хотя бы новые и чистые обои)
• полы не скрипят, если уложен ламинат/паркет;
• полы ровные, если речь идет о линолеуме;
• нигде не отходит плинтус;
• качественная вытяжка;
• есть натяжной потолок без повреждений;
• плитка в санузлах уложена ровно и сама по себе без трещин, сколов;
• есть пластиковые окна;
• радиаторы работают, полы теплые.

Перед тем, как снять квартиру, арендатор будет ее осматривать. Большой плюс, если он увидит чистые стены, ровный пол, потолок и новые качественные окна.

Первый-второй этажи

Традиционно считается, что квартиры на первом или втором этаже пользуются меньшим спросом. Это шум с улицы, из коммерческих помещений, подъезда, не самый лучший вид из окна, близость к подвалу, попадание насекомых, пыли и мусора в квартиру, меньшая приватность. Но есть и плюсы: быстрый выход из дома (все равно на сломанные лифты), хороший напор воды и отсутствие перепадов высоты, а также чаще всего более низкая цена.

🛗 На каком этаже лучше купить квартиру в новостройке?

Низкий спрос отмечается и на квартиры верхних этажей. Это касается больше панельных домов, где есть риск появления проблем с крышей и возможными протечками. Также будут неудобства, если сломается лифт. Есть плюсы и у верхних квартир. Это панорамный вид из окна и отсутствие соседей сверху.

🔝 Квартира на последнем этаже: плюсы, минусы, стоит ли покупать

На угловые квартиры тоже спрос среди съемщиков ниже. Они расположены в доме так, что у одной комнаты две внешние стены. Соответственно, зимой в таких квартирах может быть холоднее, есть вероятность появления конденсата и плесени. Летом же помещение быстро прогревается, что создает атмосферу духоты. Среди плюсов угловой квартиры: низкая цена, меньше общих стен с соседями, высокий уровень инсоляции.

Эксперты говорят, что наибольший спрос отмечается на квартиры с 3 по 7 этаж, когда речь идет о девятиэтажном доме. Именно такое жилье предпочитают снимать арендаторы. Если планируется купить угловую квартиру для экономии, то лучше выбирать монолитные или кирпичные новостройки. Только важно доверять надежным компаниям, которые не экономят на материалах для утепления и шумоизоляции.

Здесь необходимо удовлетворить потребность съёмщика в доступной цене так, чтобы это не отразилось на прибыльности самого инвестора. Сложно? Кажется, что да. Ведь невозможно сдавать дешево жилье без потери своей прибыли. На самом деле задача вполне решаема.

1. Необходимо постараться купить квартиру дешевле ее реальной стоимости.
2. Далее немного снизить стоимость аренды для привлечения съемщиков.

Купить недвижимость дешевле можно, если изучить рынок, уметь грамотно торговаться и искать поводы для скидки. А их хватает:

• нет ремонта;
• некачественный ремонт;
• дефекты: потёртый пол, обвисший потолок, неровные стены;
• проблемы с коммуникациями: старая проводка, протекающие трубы, недостаточный напор воды;
• наличие неузаконенной перепланировки;
• нет нормальной изоляции;
• совмещенный санузел;
• маленькая кухня;
• далеко от центра города;
• старые окна с деревянной рамой.

Вообще с наличием большого числа недостатков лучше вообще не покупать жилье. Но здесь еще нужно оценить насколько высокие будут затраты при исправлении недочетов. Возможно, скидки от продавца даже не хватит на проведение всех работ.

🤬 Как правильно торговаться с продавцом квартиры?

Верный вариант – глубоко изучить рынок и попросить скидку без причины. Дело в том, что иногда люди пытаются быстро продать недвижимость, поэтому сами снижают стоимость. Инвестор сравнивает цены, допустим, на однокомнатные квартиры в районе. Он видит, что жилье площадью 45 кв. м в ЖК стоит плюс-минус 3 000 000 ₽. Потом ему попадается объявление, по которому кто-то хочет продать квартиру за 2 000 000 ₽. Если «поймать» такое предложение, то получится не просто сэкономить, а снизить срок окупаемости. Ведь скидка от продавца не обязывает покупателя потом снижать стоимость аренды.

Достаточно купить квартиру по цене хотя бы на 5% ниже рыночной, чтобы первые 2-3 года сдавать ее дешевле без ущерба окупаемости.

Пример для наглядности: квартиру, которая стоит 5 000 000 ₽, в ходе торгов удалось купить за 4 750 000 млн ₽. Сэкономлено 250 000 ₽. Планировалось сдавать жилье за 28 000 ₽ в месяц. Если не удастся быстро найти съемщиков сразу, то без проблем можно снизить аренду до 25 000 тыс. ₽.

Недополученные» 36 000 ₽ за год никак не отразятся на доходности, ведь и жилье обошлось дешевле. Далее арендную ставку можно будет постепенно поднимать до рыночных показателей.

Другой способ быстро привлечь арендаторов и не снижать стоимость аренды – вложить деньги в обустройство. Разницу (скидку от продавца в ходе торгов) можно потратить на некоторую мебель и бытовую технику. Например, купить телевизор, стиральную машинку, микроволновку, сплит-систему и посудомойку. Т. е. то, что собственники перед сдачей жилья обычно забирают из квартиры.

Жилье с мебелью люди снимают охотнее. Допустим, человек не успел обзавестись имуществом. Инвестор же может получить скидку на жилье, обустроить его и сдать по рыночной цене. Этим он ничего не потеряет в финансовом плане и сможет получить преимущество перед конкурентами.

Здесь нужно вернуться к площади квартиры. Стоимость жилья зависит во многом именно от нее, ведь покупатель платит за каждый квадратный метр. А вот типичному съемщику часто непринципиально, сколько квадратов: 55 или 53, например.

Допустим, человек ищет двухкомнатную квартиру, которую можно снять за 35 тыс. ₽. Он находит вариант «А» и «Б».

Вариант «А»:

• общая площадь – 52,81 кв. м;
• цена – 5 281 000 млн ₽;
• стоимость аренды – 35 000 ₽.

Вариант «Б»:

• общая площадь – 55,48 кв. м;
• цена – 5 554 800 ₽;
• стоимость аренды – 36 000 ₽.

Квартира «А» обойдется съемщику дешевле, а площадь у нее практически не отличается от «Б» (2-3 метра погоды не составят). Просто у этой квартиры немного меньше коридор, чем у первой, что непринципиально. Иногда из-за коридора большего размера даже может возникать больше возражений.

А теперь стоит посмотреть на все со стороны инвестора. Зачем вкладывать в квартиру 5 554 800 ₽ («Б»), если, скорее всего, арендатор выберет ту, которая стоит 5 281 000 ₽ (Б)?

• входной порог выше
• срок окупаемости больше
• ликвидность квартир ± одинаковая.

Купить квартиру можно еще на стадии строительства, когда дом существует только на макете. Плюсы очевидны. Во-первых, это возможность сразу забронировать наиболее ликвидную квартиру. Чем ближе к окончанию строительства, тем меньше останется свободных квартир на популярных этажах и с пользующейся спросом планировкой. Другой плюс – дисконт от застройщика. Т. е. купить квартиру на ранних стадиях можно дешевле.

🏗️ Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы, минусы и риски

Есть и недостатки. Чем раньше человек вложится в строительство, тем дольше придется ждать до момента сдачи квартиру и получения первого дохода. Выгоды от дисконта может и не быть, если квартира сдается с черновой отделкой. Придется все равно вкладываться в ремонт.

Если в нужном районе есть подходящая по всем параметрам готовая квартира на вторичке, то, возможно, лучше выбрать ее. Она уже обжита, что избавляет от трат на ремонт. Внутренняя инфраструктура готова. Остается только найти арендаторов.

В любом случае необходимо оценивать выгоду перед выбором. Есть застройщики, которые сдают объекты «под ключ» – уже с ремонтом. Они будут стоить дороже, но не придется тратить время, деньги и силы финишную отделку. Следует сравнить стоимость квартир под ключ на первичке с учетом дисконта и готового жилья с аналогичными параметрами. Если готовая квартира на вторичном рынке дешевле, то можно выбрать ее.

Сейчас в крупных городах появляется все больше апартаментов. Причем не просто оборудуется жилье в коммерческих объектах (офисах, гостиницах и т. д.), а строится новая недвижимость. Поэтому инвесторы стали чаще рассматривать апартаменты в качестве альтернативы обычным жилым квартирам.

Сейчас в крупных городах появляется все больше апартаментов. Причем не просто оборудуется жилье в коммерческих объектах (офисах, гостиницах и т. д.), а строится новая недвижимость. Поэтому инвесторы стали чаще рассматривать апартаменты в качестве альтернативы обычным жилым квартирам.

🛋️ Апартаменты: что это, плюсы и минусы недвижимости

Визуально апартаменты могут вообще не отличаться от квартир и даже выглядеть более оригинально. Сегодня встречаются варианты с уникальной планировкой, что во многом и привлекает съемщиков. Стоимость апартаментов обычно ниже квартир, а арендные ставки плюс-минус сопоставимы. Поэтому апартаменты окупаются быстрее. Однако такой тип недвижимости является нежилым, из-за чего появляется ряд минусов:

• налог на имущество больше;
• коммунальные услуги дороже;
• нельзя получить налоговый вычет;
• может не быть необходимой инфраструктуры (застройщик не обязан ее обеспечивать, так как апартаменты юридически не являются жильем);
• апартаменты менее ликвидны, когда речь идет о продаже.

Апартаменты могут стать подходящим объектов для инвестирования и сдачи в аренду. Но сама недвижимость будет обходиться дороже в обслуживании. Спрос со стороны съемщиков на такое жилье есть: их выбирают молодые люди без детей, которые переезжают в мегаполисы. Обычно апартаменты располагаются в центре города или близко к нему. А возможное шумное соседство, например, с клубом за стеной или отсутствие детских садов и школ для молодежи не играет ключевой роли. В целом на апартаменты есть определенная мода. Но российские апартаменты сильно отличаются от тех, которые люди видят в зарубежном кино. Поэтому интерес может быстро пройти, и неизвестно, какой будет спрос на такое жилье в будущем.

Здесь важно грамотно выбирать объект и оценивать перспективы. Хорошие жилые квартиры в новых домах априори считаются более ликвидными. Спрос на них будет в любом случае. Пусть, небольшой, но будет. Когда речь идет об апартаментах, то круг потенциальных арендаторов и так меньше. А неудачно выбранный объект может и вовсе оказаться невостребованным. Удастся ли быстро избавиться от них? Не факт. Такая недвижимость иногда показывает рост ниже темпов инфляции. Поэтому и инвестирование может оказаться убыточным. Если человек не так глубоко разбирается в недвижимости, то лучше отдать предпочтение жилым квартирам.

Покупка любого объекта должна происходить взвешенно, а перед инвестированием с целью сдачи квартиры/апартаментов в аренду стоит оценить ликвидность по всем критериям.