Апартаменты: что это, плюсы и минусы недвижимости

Апартаменты – это коммерческие помещения, пригодные для проживания.

Визуально квартиру от апартаментов сложно отличить. Имеются все удобства: санузлы, интернет, необходимые коммуникации. А в плане планировки апартаменты даже могут оказаться лучше квартир.

По сути, это де-юре нежилая недвижимость: здания под офисы, гостиницы и т. д. Есть у апартаментов свои особенности:

• Стоимость. Квадратный метр в апартаментах обойдется на 15-20% дешевле, чем в квартире.
• Расположение. Обычно апартаменты располагаются не в спальных районах, а близко к центру. Что касается регионов с
• Планировка. Часто жилые помещения – это бывшие офисы с высокими потолками. При грамотном подходе можно воплотить в жизнь уникальные дизайнерские решения.
• Нельзя регистрироваться. Так как помещение не является жилым по факту, то невозможна постоянная прописка.
• Нет строгих технических требований. Опять же, так как здание является нежилым, то управляющая компания не обязана обеспечивать полный комфорт. Поэтому часто материалы используются не самые качественные, а также людям потом приходится вкладываться в нормальный ремонт.

• Налог. Налог на имущество может быть в 5-20 раз выше, чем за обычную квартиру. Также и затраты на коммунальные услуги будут больше.
• Льготы. Налоговый вычет (до 520 тыс. рублей) после покупки недвижимости предусмотрен только для жилых помещений. Также и льготные программы ипотечного кредитования не действуют при покупке апартаментов.
• Потеря за долги. По закону за долги изъять единственное жилье (если оно не в залоге) приставы не могут. Но это не касается коммерческих зданий, поэтому апартаменты за долги могут забрать.
• Шумные соседи. Уже говорилось, что особых требований для апартаментов нет. Поэтому через стенку может оказаться офис или студия, где будут каждый день репетировать рок-музыканты. Или, например, ночной клуб прямо в здании. А вот оборудовать детские и спортивные площадки управляющая компания не обязана.

Апартаменты делятся на 4 вида:

Апарт-отели

Как понятно из названия, здание таких апартаментов максимально схоже с гостиницей. Даже в правовом смысле они не отличаются. Разница в том, что номера в апарт-отелях предназначены для более длительного проживания, а не для аренды на условные 2-3 дня.

Данный вид объединяет преимущества арендуемых апартаментов с сервисом хорошего отеля. На входе располагается холл и ресепшн, а в каждом номере собственная гостиная, спальня, кухня, ванна и вся необходимая мебель. При этом часто предоставляются дополнительные услуги: прачечная, уборка в номерах, приготовление еды и др.

Доходные дома

Название устаревшее, и такие доходные дома строили в России еще до революции. Сегодня же их относят к апартаментам.

Фактически отличие от апарт-отелей одно – помещения в доходных домах предназначены для долгого комфортного проживания. Поэтому и оборудованы номера лучше, а также могут иметь отдельный вход. Дополнительные услуги обычно не предоставляются.

Кондоминиум

Особенность кондоминиум-отеля в том, что арендованные на длительный срок номера есть возможность выкупить в личную собственность. В России такой вид апартаментов мало распространён в отличие от США и Западной Европы.

Многофункциональные комплексы

Апартаменты максимально схожи с квартирами многоквартирных домов, но располагаются они в коммерческих объектах, т. е. в зданиях изначально непредназначенных для проживания.

Также апартаменты могут различаться по классам: A, B, C и «Люкс» в зависимости от расположения, инфраструктуры, площади, планировки, качества здания, ремонта и т. д.

• Класс A – небольшие помещения без отдельной кухни. Такие апартаменты очень схожи с квартирой-студией.
• Класс B – апартаменты до 100 кв. м, состоящих из 2-4 комнат.
• Класс C – большие по площади апартаменты с большим числом комнат.
• Класс «Люкс» выделяется месторасположением и дорогой отделкой. Обычно такие апартаменты располагаются в центре города, на берегу моря, в пентхаусах высотных домов.

Многие думают, что из-за статуса нежилого помещения, апартаменты нельзя купить в ипотеку. Однако это не так.

Банки выдают кредиты даже на приобретение коммерческих объектов. Апартаменты, являясь абсолютно пригодными для проживания и пользующимся спросом среди потребителя, также интересны банкам. Тем более что их доля на рынке новостроек увеличивается.

Кредитору (банку), как залогодержателю, важна только ликвидность объекта. Именно банку потом, если заемщик не вернет задолженность, придется продавать заложенное имущество. Апартаменты отличаются быстрой окупаемостью и хорошим месторасположением. Т. е. это вполне ликвидная недвижимость. Поэтому банки охотно принимают апартаменты и выдают ипотеку на их покупку.

Чтобы получить возможность прописаться в апартаментах, снизить налог и затраты на услуги ЖКХ, люди задумываются о том, чтобы перевести объект из коммерческого в жилой.

До сих пор остро стоит проблема правового регулирования и статуса апартаментов. Перевести их в жилой объект теоретически можно, но очень трудно. Хотя некоторые застройщики обещают дольщикам перевести купленные апартаменты в жилой фонд после сдачи в эксплуатацию.

По общему принципу (согласно 23 ст. ЖК РФ) перевести апартаменты в жилое помещение можно. Однако должны соблюдаться условия:

• Не должно быть обременения, к примеру, залога. Тут появляется проблема, ведь часто апартаменты покупают в ипотеку. А это и есть залог, и обременение снимается только после полного погашения кредита.
• Апартаменты должны соответствовать требованиям, которые закреплены в № 52-ФЗ. Т. е. обязательное соответствие планировки нормам жилого помещения (кухня, отдельный санузел, окна в каждой комнате) и наличие всех коммуникаций: вода, отопление и др.
• Предназначение земельного участка. Это тонкий момент, который следует узнавать в проектной декларации. К примеру, если официально разрешено использовать землю для строительства гостиницы, то потом перевести апартаменты в жилой объект будет можно. А вот когда прописано, что земля, допустим, «общественно-деловая», то никто потом не разрешит осуществить перевод.

Если все условия для перевода соблюдены, то нужно подать заявление, собрав следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• техплан из БТИ;
• проект перепланировки из проектно-архитектурного бюро;
• подтверждение возникновения права собственности: договор купли-продажи, договор дарения или др.;
• поэтажный план с экспликацией от застройщика или БТИ;
• письменное согласие других собственников на перевод апартаментов в жилой объект.

Переводом занимается орган местного самоуправления, поэтому заявление с документами следует подавать им. В каждом регионе орган будет разный. В Москве такими вопросами занимается Департамент городского имущества. Узнать, куда следует обращаться, можно в администрации своего города. Либо же просто подать документы в МФЦ.

Если с документами все в порядке, то будет назначена дата, в которую выездная комиссия посетит апартаменты, проверит недвижимость и сделает техническое заключение. Проще говоря, специалисты осмотрят объект, а потом решат, можно ли перевести апартаменты в жилой фонд или нет. В среднем на подготовку данного заключения уходит до 45 дней. После этого заявителя уведомят о принятом решении.

Апартаменты не для семейной жизни. Дорогие ЖКУ, повышенный налог, запрет на регистрацию, не самая подходящая инфраструктура, «шумность».

Да, покупка апартаментов обойдется дешевле. Но не стоит забывать о возможных дополнительных тратах: к примеру, на проведение качественной звукоизоляции.

Апартаменты – это выбор молодежи и творческих людей. Поэтому есть смысл задуматься об инвестировании в такие помещения. За счет аренды удастся сравнительно быстро окупить недвижимость.