Покупка квартиры на стадии котлована: плюсы, минусы и риски

Девелоперы начинают продавать квартиры уже на старте строительства – этапе «котлована». Дома еще нет, а жилье уже можно купить по договору долевого участия (ДДУ). Когда новостройка будет готова, то дольщики получат свои квартиры и смогут заселиться. У многих людей возникает закономерный вопрос о том, зачем вообще кому-то покупать квартиру, которой даже нет. Но есть здесь свои преимущества.

Деньги застройщиков, как правило, всегда находятся в обороте. И сегодня, после 1 июля 2019, строительные компании вынуждены и обязаны привлекать проектное финансирование со стороны банков. Девелопер заключает с банком партнерское соглашение на открытие эскроу-счетов и получение кредита для строительства.

Речь идет о больших суммах, и кредитору требуется обеспечение. Им как раз выступают деньги дольщиков на эскроу-счетах. Банк видит, что у застройщика в будущем появятся средства для погашения кредита после сдачи дома в эксплуатацию, и соглашается на финансирование проекта. Поэтому строительные компании начинают продавать квартиры уже на стадии котлована.

Кроме этого, наличие денег покупателей на счетах эскроу позволяют снизить ставку застройщику по кредиту от банка.

К основным преимуществам можно отнести:

Скидка на старте

Убедить человека купить квартиру, который нет, не так просто. Для мотивации предлагается дисконт, т. е. жилье стоит дешевле, чем аналогичная готовая квартира.

Большой выбор квартир

Желающих купить жилье на стадии котлована не так много, и у потенциального покупателя есть возможность сразу забронировать ту квартиру, которая ему больше всего подходит, выбрав из полного списка.

Рассрочка или оплата траншами

На поздних стадиях строительства застройщики редко предлагают рассрочку. Зато на этапе котлована можно оформить, например, беспроцентную рассрочку на 2-3 года или траншевую ипотеку с низким платежом до сдачи проекта.

Инвестиционные перспективы

Если удалось выгодно купить квартиру с дисконтом, то готовую можно будет продать дороже и получить прибыль за счет разницы.

ℹ️ Обратите внимание на то, что сегодня каждый застройщик работает по достаточно грамотно выстроенной динамической финансовой модели и зачастую скидки на старте предусмотрены для не совсем ликвидных лотов.

Ключевые минусы заключаются в следующем:

Срок ожидания

• Придется ждать до момента сдачи готовой квартиры. Плюс потом, возможно, тратить время и деньги на ремонт.
• Срок строительства может существенно затянуться, и именно на стадии котлована это сложнее всего предсказать.

Финансовые риски

• Риск потери части денег. На эскроу страхуется сумма до 10 млн ₽. Если банк будет ликвидирован, то есть риск, что дольщик вернут обратно не всю сумму денег.
• Другой риск - покупка на старте по цене выше той, что вы сможете назначить, например, после сдачи проекта (часто относится к большим проектам, которые строятся в несколько этапов). Можно назвать это эффектом выехавшего из автосалона нового автомобиля, который сразу теряет 10-12%.

Раньше главным минусом была вероятность полной потери денег, когда застройщики направлял деньги дольщиков на финансирование строительства. Сегодня средства хранятся на эскроу-счетах до момента сдачи готовой квартиры. Риск потери денег из-за банкротства строительной компании таким образом исключается.

Но это не значит, что проверять репутации застройщика не нужно. Затягивание срока сдачи не может понравиться дольщику. Также идет постепенное обесценивание денег на эскроу. Чем дольше, тем хуже. Если в итоге застройщик не сдаст квартиру, то деньги дольщик сможет вернуть обратно, но их уже вряд ли хватит для покупки такой же квартиры с учетом инфляции и роста стоимости недвижимости.

Например, на сайте GID.HOUSE в разделе «Застройщики» на странице каждого девелопера указаны:

• год основания,
• количество строящихся домов,
• количество сданных проектов,
• и другая полезная информация.

Как раз-таки репутация застройщика оцениваются по количеству успешно законченных проектов, текущих объемов строительства, положительных отзывов и надежности банков, с которыми сотрудничает компания.