Как купить квартиру: 10 советов по выбору

Выбор квартиры для покупки требует особой ответственности, ведь речь идет о больших суммах. Недвижимость приобретается для жизни на длительный срок. Чтобы со временем не пожалеть, нужно уже на этапе выбора квартиры сделать все правильно.

Многие люди не знают, с чего вообще начать выбор квартиры. Рассматривают все варианты подряд, а потом импульсивно покупают то, что более или менее понравилось. Либо знают, но не учитывают некоторые нюансы. Ниже будут даны важные советы по выбору жилья.

1. Выбор момента покупки

Цены на недвижимость колеблются в течение года из-за изменения баланса спроса и предложения. Традиционно зимой, в середине лета и в конце года жилье дешевеет. Драйвером выступают крупные застройщики. Они снижают стоимость на фоне низкого спроса. А вторичный рынок вынужден следовать за трендом, чтобы успешно конкурировать.

Поэтому для экономии можно подождать до нужного момента, к примеру, до разгара сезона отпусков и найти более дешевую квартиру. Собственник, не имея других заинтересованных покупателей из-за низкого спроса, может сделать скидку.

2. Определение суммы

Можно посоветовать выбрать пятикомнатную квартиру в кирпичном доме элитного жилого комплекса с дорогим ремонтом. 👍 Но если финансовые возможности ограничены, то и данные советы окажутся неактуальными.

Первым делом необходимо определиться, какую сумму человек готов направить на покупку жилья с учетом ипотечного кредита, если накопления небольшие. Можно даже подать заявки на ипотеку в разные банки, узнать одобренную сумму кредита, а потом уже выбирать квартиру. Не стоит бояться: одобренная заявка обычно действует около 3 месяцев.

Зная свой «потолок», удастся при поиске квартиры отсеять то, что точно не по карману. Также рекомендуется иметь запас денег на случай, если придется делать ремонт в купленной квартире.

3. Выбор района

Здесь следует учитывать:

• расстояние до центра города;
• расстояние до места работы;
• транспортная доступность;
• экологическая обстановка;
• инфраструктура для детей: школы, детские сады, другие образовательные учреждения, кружки, секции;
• досуг: ТЦ, кинотеатры, общепит и т. д.;
• медучреждения: детские и взрослые поликлиники, больницы, частные клиники, станции скорой помощи и т. д.

Уровень социальной инфраструктуры сегодня более или менее высокий во всех районах крупных городов. Сложно найти дом, рядом с которым нет школ, поликлиник или крупных магазинов. Ключевые факторы: благополучность района, расстояние до работы и экология.

Мало кому захочется жить там, где дымят заводы, шумят поезда, а по улицам ночью ходят опасные элементы. А вот спокойный район в окружении скверов и парков окажется хорошим вариантом.

4. Тип дома

Старые панельные дома пользуются все меньшим спросом, так как их вытесняют монолитные новостройки. Они отличаются долговечностью, лучшей звукоизоляцией, теплоизоляцией, планировкой. Стоить квартира в монолитном доме будет дороже. Но в «панельку», скорее всего, придется вкладываться. Поэтому особой экономии добиться вряд ли получится.

Сейчас панельные дома все еще строятся. И их качество на порядок выше, чем раньше. Но все равно они по многим параметрам проигрывают монолитным новостройкам. Рекомендуется заплатить чуть больше (за квартиру в монолитном доме), но купить хорошее жилье.

Еще встречаются кирпичные дома. Они, в свою очередь, во многом выигрывают у монолитных. Но и стоят квартиры в них дорого. Часто такие новостройки относят к элитным.

5. Этаж

Данный момент люди учитывают редко, но свои нюансы есть.

Если выбран старый панельный дом:

• шум, пыль и насекомые с улицы на нижних этажах;
• меньшая приватность на первом этаже;
• риск протечки крыши на последнем этаже;
• шум от лифтового механизма.

Если выбран новый монолитный дом, то многие минусы нивелируются. Первый этаж чаще всего занимают коммерческие помещения, поэтому с приватностью проблем не будет. Качественная крыша защитит от протечек на последнем этаже. Лифты, как правило, бесшумные, поэтому не будут сильно беспокоить жильцов.

Верхние этажи часто выбирают из-за панорамного вида. Но это только в том случае, если окна выходят не во двор, и вообще есть, на что смотреть. Также вверху дольше сохраняется естественное освещение и тепло. Плюс нижних этажей – быстрый выход/вход. Можно выбирать золотую середину, то есть квартиру на средних этажах. Но тут стоит участь, что и цена будет выше из-за большего спроса.

ℹ️ Полный гид по выбору этажа в многоквартирном доме

Помимо этажа следует учесть расположение квартиры в доме. Есть мнение, что угловая квартира является не самым лучшим вариантом. Она располагается на месте пересечения двух внешних стен здания. Например, фасадная часть и торцевая. Из-за этого у одной комнаты две стены окажутся внешними, выходящими на улицу. Грубо говоря, комната расположена прямо в углу дома.

Это холод (зимой), жара (летом) и риск образования плесени. Хотя если изоляция качественная, то больших проблем возникнуть не должно. Также есть и плюсы: инсоляция, естественное освещения из-за двух окон на улицу, меньше общих стен с соседями, более низкая стоимость квартиры.

6. Площадь и планировка

Здесь каждый должен советовать сам себе. Да, от числа комнат и площади зависит стоимость недвижимости. Но ведь все семьи разные по составу. Однокомнатная квартира или «студия» не подойдет тем, у кого есть дети. Двухкомнатное жилье может не подойти при наличии разнополых детей. Возможно, кто-то работает дома, и ему требуется отдельное помещение для этого. Либо хочется иметь два санузла.

С другой стороны слишком большая квартира тоже нужна не всегда. Зачем переплачивать за лишние «квадраты», если в итоге комната превратится в место для хранения ненужных вещей.

Некоторые замечания:

• Маленькая кухня – не приговор. При желании можно объединить ее с гостиной за счет перепланировки.
• Маленькая детская – не приговор. Если дети однополые можно установить двухъярусную кровать и сэкономить место.
• В целом «студии» тоже являются не таким плохим вариантом для семьи без детей. Зонирование, мебель-трансформер, правильное освежение и отделка во многом решают проблему стесненного пространства.
• Балкон/лоджия. Балкон является просто местом доступа на свежий воздух. А вот из лоджии можно сделать дополнительное место для отдыха на летнее время.

Не нужно расстраиваться, когда не удается найти квартиру с учетом предпочтений. При желании можно сделать перепланировку под себя. Просто еще до покупки нужно уточнить возможность изменения планировки, чтобы потом не оказалось, что стены и перегородки по закону запрещено сносить.

Каждый тип планировки (распашонка, малосемейка, линейка, чешка, гребенка, евродвушка и др.) имеет свои плюсы и минусы. Можно посмотреть особенности и планы каждого варианта, чтобы иметь приблизительное представление о них. Выбор, опять же, во многом зависит от состава семьи и личных предпочтений.

7. Изучение цен

Чтобы знать примерные цены, нужно изучить рынок недвижимости. Но не надо ориентироваться на новости в СМИ. Цены отличаются во всех регионах, городах и даже районах. Поэтому необходимо зайти в интернет и искать недвижимость в конкретном месте. Специализированых площадок сегодня хватает. Остается только, используя фильтр на сайте GID.HOUSE, выбрать район, этаж, площадь и другие параметры.

После получения результата можно будет узнать ориентированную стоимость подобных объектов. Это для того, чтобы потом продавец не завысил необоснованно цену, а продавец из-за невнимательности не переплатил (в случае с квартирами на вторичном рынке).

На будущее: не нужно сразу отсеивать квартиры, которые дороже остальных. Может быть, квартира включает качественный ремонт, особые условия приобретения в ипотеку, мебель и другие преимущества. Тогда более высокая стоимость может оказаться оправданной.

8. Оценка объекта

Квартира найдена, но еще не выбрана. Теперь следует своими глазами оценить как само жилье, так и весь комплекс. На что обратить внимание в ЖК:

• наличие внутренней инфраструктуры: детские, спортивные площадки и др.
• состояние объектов, малых архитектурных форм;
• прогулочные дорожки, скамьи, беседки;
• парковочные места;
• чистота внутри двора;
• озеленение;
• безопасность: охрана, камеры наблюдения.

На что обратить внимание в доме:

• чистота внутри холла;
• состояние как внутренней отделки, так и фасада;
• состояние лифтов;
• входная группа.

На что обратить внимание в квартире:

• качество отделки;
• состояние окон, балкона/лоджии;
• состояние санузла, системы отопления, водоснабжения;
• работоспособность электрики;
• интернет;
• наличие/отсутствие пластиковых окон.

На переполненные мусорные баки, мусор во дворе и граффити на стенах в подъезде еще можно как-то закрыть глаза. Но состояние квартиры напрямую влияет на комфорт проживания. Нужно просить скидку, если потом придется много вкладывать денег в исправление всех недостатков.

9. Торги с продавцом

Зная минусы квартиры и примерные цены на рынке недвижимости, можно попробовать поторговаться. Придираться ко всему не нужно. Например, цвет обоев или материал отделки пола. Все это все равно потом будет меняться под нового собственника. Но есть и то, за что обязательно нужно цепляться. Трещины в поверхностях, отклонение от вертикали, другие заметные дефекты, подтеки на потолке, ржа и конденсат на трубах, неисправные розетки, проблемный электрощит, отсутствие счетчиков.

Есть вероятность, что потом новому собственнику придется делать натяжной потолок, менять окна, коммуникации, улучшать изоляцию, выравнивать стены и т. д. Все это затраты. Поэтому нужно торговаться. В ином случае человек купит квартиру не в самом лучшем состоянии по завышенной цене, а потом еще и потратиться на ремонт.

ℹ️ Как получить скидку от продавца квартиры и хорошо сэкономить 🤳 Какие вопросы задать продавцу квартиры по телефону

10. Проверка объекта

Финишная прямая. Теперь остается убедиться, что нет подводных камней. Первым делом нужно попросить предоставить свежую выписку из ЕГРН, чтобы узнать о том, кто реальный собственник квартиры. Если их несколько, то потребуется соглашение на продажу от каждого. При наличии детей среди владельцев, должно быть соответствующее разрешение от органов опеки. Само собой, второй супруг/супруга должны также дать согласие.

В выписке еще есть информация о наличии обременения, например, если квартира в залоге. Нелишним будет узнать об основании возникновения права собственности. Если это ДДУ или договор купли-продажи, то риски небольшие. А вот когда объект получен недавно в наследство или в дар, то есть вероятность, что потом кто-то захочет оспорить сделку.

Отдельно нужно посмотреть, соответствует ли реальная планировка чертежу. Есть вероятность, что она сделана незаконно, не утверждена или еще не проверена. Тогда потом придется заплатить штраф уже новому собственнику (если нет разрешения на планировку) либо вообще все переделывать обратно.

Чтобы не платить потом за чужого человека, еще нужно убедиться, что у него нет долгов за коммунальные услуги.

Потребуется еще справка о проживающих лицах в квартире. В ходе продажи собственник обязан будет снять всех с регистрации. Но с этим у него могут быть проблемы. К примеру, кто-то из прописанных находится далеко (за границей, на службе в ВС, в местах лишения свободы). Без их согласия снять регистрацию нельзя. А это значит, что они могут потом беспрепятственно проживать в квартире, хоть она и продана.

Справка потенциальному покупателю нужна для оценки подобных рисков. В ней он увидит, кто прописан в квартире. Полностью обезопасить себя от вероятности оспаривания сделки сложно. Тут рекомендуется оплатить полис титульного страхования. Он дешевый и сможет защитить от потери права собственности. Постоянно оплачивать страховку необязательно. Она потребуется первые 3-4 года, а потом, когда риск оспаривания сделки будет мизерным, можно больше не продлевать полис.

Если человек ищет квартиру в новостройке, то часть описанных выше советов становятся неактуальными. Например, изучение цен на рынке уже не требуется, так как девелопер все уже и так рассчитал. Не нужно проверять собственника и состояние квартиры, так как ничего еще не готово.

Зато особенно актуальным становится совет о моменте покупки квартиры. Застройщики в конце года часто запускают акции со скидками на квартиры, чтобы быстрее распродать лоты. Также снижение наблюдается летом, в январе, феврале, марте. А вот в начале и середине осени квартиры на первичке наоборот обычно дорожают.

Есть еще рекомендации. Купить строящуюся квартиру можно на разных этапах. На котловане за счет дисконта удастся приобрести жилье дешевле. Но придется ждать 2-4 года до момента заселения. Плюс риск долгостроя. Свои деньги дольщик не потеряет, если дом не будет готов. Он получит их обратно с эскроу-счета. Но зато человек потеряет время, пока ждет окончания строительства. Через несколько лет недвижимость может стоить уже дороже, а деньги, которые были на эскроу, в определенной степени обесценятся. Специалисты здесь советуют покупать квартиру, когда уже построено хотя бы 3-4 этажа.

Квартиры сдаются с разными вариантами отделки. Черновая, когда есть только бетонная коробка и перегородки, позволит сэкономить деньги. Но потом все равно придется вкладываться в ремонт. Такой вариант советуют выбирать тем, кто хочет свободную планировку, чтобы потом самостоятельно сделать все так, как ему хочется.

Предчистовая отделка подойдет тем, кто планирует быстрее заселиться и не тратить много денег на косметический ремонт. Но и стоят квартиры с «white box» дороже.