ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: что это и в чем разница

Покупая землю для строительства дома, дачи или занятия сельским хозяйством человек может столкнуться с проблемой: куча разных аббревиатур в назначении участка.

Знать разницу между ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП нужно обязательно. В противном случае есть риск купить землю, построить дом, который потом просто снесут. Либо же вложиться в строительство, но не получить потом статус жилого помещения.

Сначала следует расшифровать аббревиатуры:

С аббревиатурами на самом деле легко запутаться. К примеру, ИЖС – это не категория участка, а вид разрешённого использования (ВРИ).

Также ВРИ является ЛПХ, ведение садоводства и огородничества. Понятия «дачи» с 2019 года нет, поэтому про ДНП можно забыть. Вместо него есть СНТ и ОНТ.

🔎 Итак, ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства и ведение огородничества являются видами разрешённого использования земельного участка.

*А СНТ и ОНТ – это просто организационно-правовые формы объединения граждан.

ℹ️ Проще говоря, следует разделять категорию и земли и вид разрешённого использования.

💁‍♂️ Теперь понятно, что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является просто ВРИ, а не каким-либо названием участка.

• На земле можно построить частный дом для постоянного проживания, получить адрес, оформить прописку, разбить сад, выращивать растения для личного пользования.
• Если земля расположена в черте города, то в большинстве случаев запрещается заводить сельскохозяйственных животных. Для этого требуется ЛПХ, т. е. ВРИ, разрешающий вести личное подсобное хозяйство. Хотя есть исключение: если участок находится в СНТ, то можно разводить птицу и кроликов для себя (не продажи в коммерческих целях).
• Часто люди выращивают на земле еще фрукты, овощи, ягоды.

Почти всегда участки под ИЖС используется для строительства дома, гаража и некоторых других объектов, например, бани и хозяйственных построек.

Главные требования для постройки дома на участке под ИЖС

• высота – до 20 м;
• не более трех надземных этажей;
• для одного собственника (нельзя построить несколько блок-секций или квартир);
• если площадь более 500 кв. м, то обязательно требуется разработка проектной документации, проведение экспертизы и разрешение на ввод в эксплуатацию после окончания строительства.

✅ Главный плюс ИЖС – право построить капитальное сооружение с фундаментом для постоянного проживания.

А также:

• Есть возможность оформить официальную регистрацию себе и членам семьи. - Также муниципальные власти могут обеспечить подведение коммуникаций.
• Такая земля обычно стоит дороже остальных участков, но намного проще получить все разрешения для строительства и оформить для этого ипотеку.
• Но заниматься сельским хозяйством будет нельзя 🚫, так как для этого требуется вид разрешенного использования ЛПХ.

Это вид разрешенного использования, означающий «личное подсобное хозяйство».

Здесь как раз и требуется знать о разделении назначений участков:

Земли населенных пунктов (приусадебные участки)

В первом случае можно построить дом для постоянного проживания. Такая земля с ЛПХ считается приусадебным участком. Людям разрешается:

• заниматься не только выращиванием птиц и кроликов, но также завести коров, свиней, коз, обустроить пасеку и т. д.
• можно возводить хозяйственные сооружения для хранения кормов, обитания животных и других целей.
• есть право продавать излишки урожая и продуктов переработки животных без оформления бизнеса и уплаты налога. Но только при условии, что реализация идет не на постоянной основе.

Земли за пределами населенных пунктов (полевые участки)

Если полевой участок находится вне населенного пункта, то строить жилой дом на нем нельзя. Например, это может быть поле для выращивания каких-либо культур.

• такие участки ЛПХ предназначены для фермерства.
• владельцы не могут использовать продукцию для коммерческой деятельности – постоянной продажи и получения прибыли.

Плюсы ЛПХ

Отличия ИЖС и ЛПХ по вопросу «строительство дома»

ИЖС и ЛПХ имеют общую черту – возможность строить. При этом требования не отличаются.

На приусадебным участке в населенном пункте тоже можно возвести трехэтажный дом с фундаментом и прописаться в нем.

На землях сельскохозяйственного назначения по общему правилу нельзя строить жилые дома.

Но если участок относится к КФХ (крестьянское или фермерское хозяйство), то строительство возможно. Условия все те же, что действуют для ИЖС и ЛПХ, но важно учитывать еще одно: площадь частного дома не должна превышать 0.25% от всего участка.

👩‍⚖️ В юридическом плане ДНП (дачное некоммерческое партнерство) сейчас нет. Зато теперь есть:

• СНТ (садовое некоммерческое товарищество);
• ОНТ (огородническое некоммерческое товарищество)

СНТ (садовое некоммерческое товарищество)

В СНТ можно строить садовый домик или жилой. Первый предназначен для временного проживания, может не иметь водоснабжения, отопления и других удобств. Т. е. это всем привычная дача, которая в юридическом плане не является жилым помещением.

А именно жилой дом можно построить на участке в СНТ, если имеется ВРИ:

• ИЖС,
• ЛПХ,
• «ведение садоводства».

ОНТ (огородническое некоммерческое товарищество)

🙅‍♀️ А вот в ОНТ на земле с назначением «ведение огородничества» нельзя строить ни жилой дом, ни садовый.

Возможности:

• Можно выращивать сельхозпродукцию для собственных нужд.
• Разрешено ставить некапитальные постройки (например, сарай, теплицу).
• Можно подключить электричество и воду (при наличии техвозможности).

Ограничения:

• Нельзя строить жилой дом и зарегистрироваться по месту жительства.
• Использование — только для ведения огородничества, без права проживания.

📌 Чтобы построить дом и прописаться, нужно перевести участок в ИЖС или ДНП.

Если муниципальные власти предусматривают смену вида разрешенного использования участка, то можно перевести ИЖС в СНТ и наоборот. Или же получить сразу несколько ВРИ.

Но для начала следует убедиться, что земля предусматривает теоретическую возможность сделать основным или условно разрешенным тот или иной ВРИ. Для этого нужно обратиться в муниципалитет и ознакомиться с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Вполне возможно, что земельный участок вообще не предусматривает ведение хозяйства по градостроительному плану.

Требования для смены ВРИ

Чтобы сменить ВРИ, требуется:

Порядок действий

1. Уточните категорию земли. Смена ВРИ возможна, если категория земли позволяет желаемое использование. Например, «земли населённых пунктов» — подходящая категория.
2. Проверьте градостроительный регламент. Уточните, разрешён ли нужный ВРИ в зонировании участка (можно посмотреть в ПЗЗ — правила землепользования и застройки вашего муниципалитета).
3. Подготовьте заявление. Обратитесь в местную администрацию с заявлением о смене ВРИ.

К заявлению прикладываются:

• Паспорт заявителя.
• Документы на участок (выписка из ЕГРН).
• Кадастровый номер и схема расположения участка.

4. Ожидайте рассмотрения. Срок — до 30 рабочих дней. В некоторых случаях проводят публичные слушания.
5. Получите решение. Если ВРИ согласован, администрация выдает распоряжение или постановление.
6. Внесите изменения в Росреестр. Обратитесь в МФЦ или подайте заявление через Госуслуги/Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.

ИЖС, ЛПХ, ведение садоводства и ведение огородничества – это виды разрешенного использования земельного участка.

ИЖС имеют, как правило, земли городов. ЛПХ обычно присваивают участкам на окраинах, в пригородах и населенных пунктам, расположенным рядом. Во всех этих случаях на земле можно строить жилые дома.

СНТ и ОНТ почти всегда располагаются не на землях населенных пунктов, а рядом с ними. В пределах СНТ обычно нельзя возводить капитальные строения, но тут все зависит от ВРИ. На участках в огороднических товариществах строить дома нельзя.