Какие вопросы задать продавцу квартиры по телефону

Покупка жилья может оказаться довольно длительным процессом. Это поиск подходящего по цене и параметрам варианта, сравнение, переговоры с продавцом, осмотр, запрос необходимых бумаг, проверка юридических моментов и т.д.

А теперь стоит представить, что изучить требуется не один объект недвижимости, а несколько. Чтобы заметно сократить время на поиск и проверку жилья, следует знать, как правильно вести переговоры с продавцом по телефону. Уже на этом этапе можно получить важные сведения и отсеять некоторые варианты, чтобы впустую не тратить время на осмотр объектов, проверку и т.д.

1. Когда дом был сдан в эксплуатацию

В случае покупки квартиры в новостройке, следует поинтересоваться, когда многоквартирный дом был введен в эксплуатацию. Чем позже, тем лучше.

Сравнительно новый дом еще много лет не потребует ремонта. Это же касается и квартиры. Еще поздний срок сдачи в эксплуатацию может освободить на определённое время от платы за капремонт.

Рекомендуется узнать о суммы взносов за капремонт, если фонд уже пополняется за счет жильцов. Дело в том, что владельцы квартир в новостройках имеют право перечислять деньги не в общий фонд, а на личный счет МКД. А это уже необязательно установленная сумма согласно тарифу. Т. е. плата может быть заметно выше, если так решили сами жильцы. Следует уточнить этот момент по телефону, чтобы потом не было сюрпризов.

2. Готов ли собственник показать свежую справку о проживающих лицах в жилом помещении

Тем, кому нечего скрывать, без проблем согласятся показать справку о жильцах и выписку из архива (из домовой книги, если по-старому). В них указываются все, кто сейчас прописан в квартире и те, кто был зарегистрирован ранее.

Почему это важно? Реальная история: человек покупал у пожилой женщины квартиру, но не стал интересоваться о лицах, зарегистрированных в помещении. После проведения сделки собственница сама выписала своего взрослого сына, который был в это время в тюрьме.

Через 2 года заключенный был освобожден и вернулся в квартиру, где был прописан. Он смог доказать, что его сняли с регистрации незаконно, т.е. без согласия, и смог восстановить прописку. А это право беспрепятственно заходить в квартиру и проживать в ней.

Если среди зарегистрированных есть совершеннолетние дети собственника, то требуется их согласие на выписку. В ином случае они могут оспорить снятие с регистрации и получить полное право на проживание в проданной недвижимости. Это же касается других совершеннолетних, будь то сын, племянник, муж и т.д.

3. «Ванна или душ?»

Данный вопрос позволит понять наличие/отсутствие удобств, а также размер санузла. Если собственник говорит, что нет ни душа, ни ванны, что не так уж и редко в частных домах на вторичном рынке, то это уже причина для отказа от покупки такого жилья.

Собственник может ответить, что у него душ. Возможно, площадь комнаты не позволяет разместить там ванну. Это причина для отказа от покупки квартиры для тех, кто предпочитает именно ванну.

В эту же тему можно отнести другие вопросы:

• балкон или лоджия;
• какие установлены счетчики (поможет узнать, есть ли они вообще);
• каким цветом натяжной потолок (поможет узнать, есть ли он вообще);
• на какую сторону выходят окна;
• какой этаж;
• можно ли делать перепланировку.

4. Есть ли парковочное место

Это касается автомобилистов. В любом случае машину придется где-то ставить. Если покупателю нужно именно надежное место, например, подземный паркинг, то важно уточнить этот момент сразу по телефону. Если таких мест нет, то, возможно, не стоит и ехать на осмотр квартиры.

5. Готов ли продавец (собственник) подождать

Этот вопрос решает сразу две задачи.

• Во-первых, можно узнать о возможности получить время для одобрения ипотеки, когда планируется привлечение кредита.
• Во-вторых, в будущем это может стать поводом для получения скидки.

Допустим, стороны договорилось, что жилье будет через месяц куплено за 4 млн ₽. Но по истечению этого срока можно сказать, что банк одобрил только 3.9 млн ₽. А больше денег у покупателя нет. Продавцу тоже необходимо быстрее продать жилье. Он и так ждал, а теперь ему надо либо отказываться давать скидку и начинать поиск покупателя заново, либо согласиться продать квартиру за 3.9 млн ₽. Казалось бы, разница в размере всего лишь 2.5%, но такая хитрость позволит сэкономить покупателю 100 тыс. ₽.

ℹ️ Как правильно торговаться с продавцом квартиры разбирали тут.

6. Использовался ли материнский капитал

Нужно поинтересоваться, привлекался ли маткапитал для покупки жилья. Условия таковы, что при использовании маткапитала для улучшения жилищных условий ребенку обязательно нужно выделить долю. Чтобы продать такую недвижимость, необходимо получить разрешение от органов ипотеки и обязательно выделить аналогичные (или большие) доли в другом жилье.

Данная информация, полученная по телефону, позволит покупателю заранее проконсультироваться у юриста. Возможно, от сделки стоит отказаться, чтобы не рисковать.

Вообще наличие детей среди владельцев долей может вызвать трудности при оформлении сделки. Обязательно в такой ситуации следует узнать по телефону, если ли согласие на продажу от органов ипотеки и попечительства.

7. «Когда была куплена квартира?»

Это вопрос с подвохом. На самом деле не так важно знать, когда именно человек купил жилье. Имеет значение сам факт, что объект был именно приобретен. Можно спросить так: «есть ли возможность ознакомиться при встрече с договором купли-продажи» (либо ДДУ).

Если по телефону ответят, что договора нет, то недвижимость была не куплена, а получена другим способом: наследство, рента, дарственная и т.д. В целом ничего страшного в этом нет, если жилье получено давно. А вот когда дарственная оформлена недавно, и собственник уже пытается продать жилье, то могут быть проблемы. Допустим, появятся обделённые наследники дарителя и попытаются оспорить продажу.

Еще следует спросить, когда продавец сможет получить расширенную выписку из ЕГРН. В ней есть информация об объекте, праве собственности, возможном обременении и т.д. Расширенная выписка выдается только собственнику. Если собеседник не хочет заказывать такую выписку, то есть вероятность, что он и не является владельцем. Вообще квартиры можно продавать по доверенности. Но есть определенный риск, что такая доверенность получена мошенником преступным путем от недееспособного собственника.

Важно: если продавец пытается как-то уйти от темы предоставления свежей расширенной выписки из ЕГРН, то это опасный звоночек.

Нельзя вести допрос собственника. Иначе он закроется и не захочет вообще продавать жилье. Либо же намеренно даст ложную информацию о недвижимости. Следует постараться выстроить дружеский диалог и пытаться подходить «издалека».

❌ Неправильно: «вы использовали материнский капитал при покупке жилья?».

✅ Правильно: «я хочу использовать материнский капитал для приобретения жилья. Пока не знаю, разрешат ли мне его направить на покупку вашего дома. Может быть, вы и сами покупали его за маткапитал, и вам без проблем все одобрили?».

❌ Неправильно: «можете ли вы взять выписку из домовой книги и предоставить мне информацию обо всех зарегистрированных лицах?».

✅ Правильно: «я будут проводить сделку через знакомого риелтора, и он попросил для этого взять у вас копию справки».

❌ Неправильно: «есть ли у вас долги за коммунальные услуги?».

✅ Правильно: «можете показать фото последних квитанций, т. к. мне хотелось бы заранее узнать поставщика услуг, тарифы и примерные затраты на будущее?».

Дано:

• у человека есть одобренная ипотека в размере 3 млн ₽;
• планируется купить частный дом с местом для машины.

Найдено пять вариантов за 3 млн ₽. Далее начались телефонные переговоры. Каждому продавцу были заданы такие вопросы:

• когда был куплен дом;
• ванна ли душ;
• есть ли место для парковки;
• когда продавец сможет получить справку о наличии проживающих в помещении;
• готов ли продавец подождать.

Первый продавец ответил, что у него нет ни ванны, ни душа. Это потом потребует от покупателя больших вложений в пристройку санузла. Так как «лишних» денег нет, то он отказался от покупки уже на этапе общения по телефону.

Второй продавец ответил, что у него нет гаража, что также не устроило покупателя.

Третий отказался предоставлять информацию об истории зарегистрированных лиц в жилье и выписку из ЕГРН. Покупатель посчитал, что собственник что-то скрывает и отказался от сделки.

Четвертый продавец сказал, что получил дом в дар и не захотел ждать, пока покупатель оформит ипотеку. Человек заподозрил, что собственник по какой-то причине спешит как можно быстрее избавиться от дома, которое не покупал.

Пятый в ходе телефонного разговора сказал, что приобрел жилье 10 лет назад по договору купли-продажи, без проблем готов показать все необходимые справки и выписки, а также подождать некоторое время, не ища других кандидатов. При этом у него есть гараж, ванная, новые счетчики, а в доме недавно был сделан ремонт. С таким продавцом можно уже договариваться о встрече.

Если бы человек не стал задавать вопросы по телефону, то потратил бы много времени на встречи с каждым продавцом и осмотр жилья. Поэтому и важно правильно договариваться по телефону, чтобы быстрее найти подходящее жилье.