Можно ли рефинансировать ипотеку в случае рождения первого ребенка

До 2030 года в России действует программа так называемой семейной ипотеки, которую можно оформить под 6%. И это наиболее выгодный кредит на фоне сегодняшней политики ЦБ. Однако многие люди сначала оформляют ипотеку, и только потом заводят детей. Тогда у них появляется идея рефинансировать кредит на новых условия с учетом льгот, чтобы сэкономить.

Можно ли рефинансировать ипотеку при рождении первого ребенка? Кому это доступно? В каких случаях банк откажет в перекредитовании?

В широком смысле рефинансирование – перекредитование, то есть оформление нового кредита для досрочного погашения уже имеющегося. Тогда у человека прекращаются долговые обязательства перед одним банком и появляются – перед другим.

Также есть услуга рефинансирования в банках. Сама суть не меняется, но весь процесс заметно упрощается. Просто так взять большую сумму в банке без обеспечения вряд ли получится, особенно когда и так уже есть крупный непогашенный кредит.

Поэтому банки запустили отдельный продукт – рефинансирование.

Как это работает?

Такой кредит является целевым: банк не выдаст деньги на руки*, а сразу направит их в счет досрочного погашения ипотеки.

После переоформления залога у человека будет по факту уже новый кредит с другими условиями.

При этом необязательно рефинансировать ипотеку в стороннем банке. Можно обратиться и в тот, где уже оформлена ипотека. С целью удержания клиента кредитор с большой вероятностью согласится на рефинансирование.

Понятно, что шило на мыло просто так нет смысла менять. Поэтому на рефинансирование люди идут, когда находят более выгодные условия кредитования. И семейная ипотека здесь максимально подходит. Сейчас кредит на жилье выдают под 20-30% на рыночных условиях, а семейную ипотеку можно получить под процент в 4-5 раз ниже.

🚦 Как правильно рефинансировать ипотеку

Такую льготную ипотеку могут получить семьи, если:

• имеется хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет;
• есть два несовершеннолетних ребенка, а семья проживает в населенном пункте с численностью до 50 000 чел. либо в регионе с низким объемом строительства и индивидуальной программой развития;
• есть ребенок с инвалидностью.

Выходит, что после рождения первого ребенка (а ему точно меньше 6 лет), семья может рассчитываться на семейную ипотеку.

Условия семейной ипотеки:

Приобрести за счет семейной ипотеки можно не каждую недвижимость. После рождения ребенка разрешается купить квартиру или дом по договору долевого участия, то есть строящееся жилье.

Можно приобрети за счет семейной ипотеки готовую недвижимость, но только у застройщика в лице ИП или организации, которые являются первыми собственниками объекта. А также у:

Разрешается приобрести земельный участок на счет кредита и построить дом, но только по договору подряда с аккредитованным застройщиком и с использованием эскроу-счета.

Если в семье родился ребенок с инвалидностью, то ограничений практически нет. Семейную ипотеку можно использовать для любых целей, в том числе и на покупку вторичного жилья, но только в регионах, где нет новостроек.

Внимание ❗️

Рефинансировать кредит может каждый в любой момент, и для этого необязательно заводить детей. Но именно после рождения ребенка у заемщика появляется возможность оформить семейную ипотеку на выгодных условиях. Учитывая текущую разницу между рыночной ставкой и льготной, рефинансирование становится наиболее эффективным.

• Закон не запрещает использовать льготную ипотеку для рефинансирования имеющегося кредита;
• Сделать это можно уже после рождения первого ребенка;
• Программа распространяется не на любое жилье.
• Есть отдельные ограничения.

Внимание ❗️

Пример 1

Есть ипотека на вторичное жилье (куплена у другого физлица), и семья после рождения ребенка хочет ее рефинансировать. У нее не получится это сделать за счет семейной ипотеки из-за прямого запрета по условиям программы.

Пример 2

Ранее в ипотеку была куплена строящаяся квартира по договору долевого участия. В данном случае семейная ипотека подходит для рефинансирования, даже если квартира достроена и получена в собственность. Также рефинансирование будет доступно, если квартира была куплена у застройщика по договору купли-продажи.

Пример 3

Есть ипотека на частный дом в поселке, который застраивал индивидуальный предприниматель с соответствующим разрешением и аккредитацией. При этом куплено готовое жилье было по договору купли-продажи напрямую у застройщика (ИП был первым собственником дома после окончания строительства). Семья после рождения первого ребенка сможет рефинансировать такой кредитза счет льготной ипотеки.

Пример 4

Семья получила ипотеку на строительство своего дома и привлекла для этого подрядчика с оплатой через эскроу-счет. Потом появился ребенок, и было решено рефинансировать кредит под 6%. Однако банк отказал в этом, так как перекредитование в данном случае доступно лишь семьям, в которых есть дети с инвалидностью.

Пример 5

Семья из Волгограда оформила ипотеку на квартиру в новостройке в размере 8 млн ₽. Когда появился ребенка, заемщики захотели рефинансировать кредит. К моменту подачи заявки основной долг был равен 7.5 млн ₽. В рефинансировании было отказано, так как максимальная сумма семейной ипотеки для регионов составляет 6 млн ₽.

Проще говоря, рефинансировать ипотеку в случае рождения первого ребенка можно, но важно, чтобы жилье соответствовало определенным требованиям, а сама сделка не попадала под прямые запреты программы.

То есть нельзя рефинансировать ипотеку на приобретение вторичного жилья. А рефинансирование кредита на строительство доступно лишь семьям, где есть дети с инвалидностью.

В первую очередь следует убедиться, что банк не откажет в рефинансировании из-за несоответствия требованиям программы, чтобы не тратить время впустую. Нет смысла подавать заявку на семейную ипотеку после рождения первого ребенка, если ранее в кредит было куплено жилье на вторичном рынке. Для этого и написана эта статья.

Если рефинансирование по условиям программы доступно, то нужно выбрать банк. Проще всего обратиться к тому же кредитору, где и была до этого оформлена ипотека. Хотя закон не запрещает выбрать и другой банк, который больше подходит. Но тогда процесс рефинансирования затянется.

Определившись с банком, следует позвонить в офис и узнать список необходимых документов для рефинансирования, так как он может отличаться в зависимости от кредитора и цели рефинансирования.

Примерный перечень бумаг:

Договор кредитования и выписка из ЕГРН требуются для подтверждения, что человек ранее оформил ипотеку и является собственником недвижимости. А документ-основание нужен для того, чтобы доказать соответствие требованиям программы семейной ипотеки.

С документами нужно посетить банк и подать заявку на рефинансирование ипотеки. Сегодня система уже налажена, поэтому вопрос будет решен в первый же день.

Заемщику выдадут новый договор кредитования и график погашения. Если перекредитование проходит в другом банке, то потребуется еще переоформить залог.

Некоторые люди, у которых уже есть ипотека на рыночных условиях, после рождения ребенка не спешат с рефинансированием. Они считают, что смысла в этом нет, и лучше потом в будущем, когда погасят имеющийся кредит, купят еще одно жилье уже по семейной ипотеке. Но, во-первых, можно не успеть, если единственному ребенку исполнится 7 лет. Во-вторых, чем быстрее заемщик рефинансирует ипотеку, тем больше сэкономит денег.

В таблице выше видна разница, и семейная ипотека намного выгоднее рыночной (без льготных программ). Важно после рождения ребенка не откладывать с рефинансированием. При аннуитетной схеме сначала выплачиваются начисленные проценты, а не сам долг. То есть перекредитование приносит максимум выгоды именно на первых этапах погашения ипотеки.

Вместе с этим в ряде случаев рефинансирование может сделать только хуже.

В таблице было сравнение с рыночной ипотекой, которая актуальна на сегодняшний день. А если человек взял кредит, допустим, в 2019 году под 6.5%, то перекредитование сегодня под 6% окажется почти бессмысленным.

Эксперты советуют рассматривать рефинансирование, если:

• после оформления имеющегося кредита не прошло больше 5-10 лет
• если разница между ставками не менее 1.5-2%
• перед принятием решения необходимо просчитать свои текущие издержки
• также необходимо просчитать издержки которые будут после возможного рефинансирования.

Это поможет сравнить цифры и оценить целесообразность рефинансирования.

Не стоит забывать, что после рождения ребенка семья еще может получить материнский капитал. Субсидия становится доступна автоматически. Уже за первого ребенка дадут 690 000 ₽. Эти деньги можно сразу направить на частичное или полное досрочное погашение кредита.

Две льготы, и маткапитал, и семейная ипотека, не заменяют друг друга. То есть семья может использовать обе. Но рекомендуется сначала рефинансировать ипотек, а потом уже разбираться с материнским капиталом. Конечно, если вообще планируется направить маткапитал именно на решение жилищного вопроса, а не на другие цели.

Рефинансирование сразу позволит после перекредитования снизить ежемесячный платеж и сумму начисляемых процентов. То есть платить нужно будет уже меньше. А потом можно направить маткапитал на досрочное погашение. Хотя каждый заемщик делает так, как ему больше удобнее. В определенных случаях рефинансировать ипотеку и не нужно. К примеру, если сумма маткапитала позволяет закрыть весь или почти весь кредит. В такой ситуации можно продолжить выплачивать ипотеку без рефинансирования. Когда после использования маткапитала остался небольшой долг и пара лет погашения, то лучше не тратить право оформления семейной ипотеки.

🤱 Вопрос: можно ли рефинансировать ипотеку после рождения ребенка, если квартира получена по договору уступки прав?

Ответ: когда планируется оформить кредит на строящуюся квартиру, то приобретать ее именно у застройщика необязательно. Можно выкупить ДДУ у другого дольщика. Это называется уступкой прав требования. Семейную ипотеку нельзя получить на оплату квартиры по договору уступки нельзя, так как это не ДДУ, и покупается жилье уже не у застройщика.

💵 Вопрос: нужно делать первоначальный взнос при рефинансировании?

Ответ: повторный первый взнос для рефинансирования не требуется, так как он уже был сделан при оформлении предыдущего кредита. Но есть тут нюанс:

Это же касается и максимального срока в 30 лет. Рефинансирование будет недоступно, если заемщику осталась выплачивать кредит больше времени. Тут придется идти на сокращение срока погашения.

👶 Вопрос: можно ли рефинансировать льготную ипотеку после рождения ребенка?

Ответ: ранее действовала льготная ипотека по программе «Господдержка-2020». Она была самая доступная и востребованная. Новые правила таковы, что две льготные ипотеки иметь одновременно нельзя. Если у заемщика есть кредит по программе «Господдержка-2020», то получить семейную ипотеку нельзя, пока не будет полностью погашена первая.

Получается путаница. В ходе рефинансирования сначала человек подает заявку на новый кредит. Однако по закону ему должны отказать, так как уже имеется другая непогашенная льготная ипотека. Но, вместе с этим, заемщик как раз и планирует за счет рефинансирования досрочно погасить текущий долг. У банков есть механизмы решения такой проблемы. Чтобы узнать о возможности рефинансирования льготной ипотеки за счет другой льготной ипотеки, необходимо позвонить в банк и объяснить ситуацию.