Как узнать собственника квартиры: все способы

Случаи мошенничества при заключении сделок купли-продажи недвижимости все еще встречаются.

Для большинства людей покупка квартиры – самая важная сделка в жизни, на которую уходит много денег. Поэтому хочется, чтобы все прошло без эксцессов.

Минимизировать риски можно, если точно знать, кто является собственником жилья, которую планируется купить. Для этого есть разные способы, и теоретически получить нужную информацию может любой желающей, даже не являясь владельцем объекта.

💁‍♂️ Понятно, что ради любопытства мало кто будет искать способы, как узнать собственника квартиры. Для этого должна быть причина. Например, когда планируется купить или арендовать недвижимость. Сейчас существует достаточно много схем обмана.

Распространенные схемы обмана

Отсутствие права распоряжения недвижимостью

Одна из самых распространенных заключается в том, что «собственник» продает или сдает в аренду чужую квартиру.

Как распознать: в договоре аренды не указано, что подписант — собственник, или нет документов, подтверждающих право владения.

Продажа по поддельной доверенности

Документы фальсифицируются, и якобы доверенное лицо продаёт квартиру. Настоящий владелец не в курсе сделки.

Как распознать: доверенность не зарегистрирована у нотариуса, выдана давно, либо оформлена в другом регионе.

Продажа без согласия всех собственников

Квартира в долевой собственности, но продаёт её только один участник — без письменного согласия остальных.

Как распознать: проверь выписку из ЕГРН — если владельцев несколько, нужно согласие каждого.

Продажа «по подставным документам»

Мошенники используют поддельные паспорта, свидетельства о праве собственности или фальшивые выписки из Росреестра.

Как распознать: сверяйте данные через официальный сайт Росреестра и лично проверяйте оригиналы документов.

Двойная продажа

Одна и та же квартира продаётся нескольким покупателям. Выигрывает тот, кто первым зарегистрирует сделку в Росреестре. Остальные — теряют деньги.

Как распознать: не переводите деньги до подачи документов на регистрацию. Используйте аккредитив или ячейку с условиями.

Продажа квартиры с долгами или арестом

Квартира может быть заложена, под арестом или в обеспечении иска, но об этом вам не сообщат.

Как распознать: запросите свежую выписку из ЕГРН и проверьте наличие обременений.

Скрытая прописка или проживающие третьи лица

В квартире могут быть прописаны несовершеннолетние, осуждённые, пожилые или другие лица, которых нельзя выписать просто так.

Как распознать: получите выписку из домовой книги и справку о зарегистрированных жильцах.

Сделки от недееспособных или подопечных

Если собственник находится под опекой, он не имеет права совершать сделки без согласия органов опеки.

Как распознать: запросите справки из органов опеки и медицинские документы при малейшем подозрении.

Собственник умер, а наследство не оформлено

Мошенники продают квартиры по поддельным документам на имя умершего человека или незарегистрированного наследника.

Как распознать: проверьте выписку из ЕГРН и дату регистрации права. Если она до смерти человека — нужно дополнительное подтверждение актуальности.

Утрата права собственности

Также спрашивают, как узнать собственника квартиры, те, кто по какой-либо причине утратил фактическое или потенциально право собственности. Например:

Чаще всего речь идет о последних двух пунктах.

Человек по объективным причинам не успел вступить в наследство, и жилье разделили без него. Чтобы подать в суд, ему необходимо знать всех текущих собственников и их доли.

Схожая ситуация и с теми родственниками, которые долго не общались с владельцем квартиры, а после его смерти узнали, что недвижимость принадлежит другим людям. Чтобы оспорить завещание, дарственную или договор ренты, тоже сначала необходимо определить, кто является текущим собственником.

💁‍♂️ Узнать о владельце объекта недвижимости может как сам собственник, так и постороннее лицо. Но здесь масса нюансов.

Узнать о собственнике квартиры в Росреестре

Все сведения о квартирах, домах, земельных участках и других объектах заносятся в ЕГРН (Росреестр) – единый государственный реестр недвижимости. Там же можно узнать о собственниках. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН:

• через МФЦ;
• на портале «Госуслуги».

🏛️ МФЦ – более привычный и доступный вариант. Необходимо просто явиться в офис, обратиться к нужному специалисту и подать заявление на получение выписки. Если сведения запрашивает собственник, то потребуется паспорт и документы на квартиру (ДКП, ДДУ или др.). Получить выписку может и посторонний человек, предоставив паспорт и указав точный адрес квартиры или кадастровый номер. Но он не сможет узнать собственника, если данные о нем скрыты.

ℹ️ С 1 марта 2023 года сведения о собственниках в выписке доступны только:

❌ Получается, что посторонний человек узнать собственника квартиры вряд ли сможет, если данные скрыты. Ему будет доступна только общая информация о недвижимости.

〰️ Исключение – съемщик жилья при наличии договора аренды. Но сведения могут быть и открыты по желанию самого владельца. Для этого он должен подать заявление в Росреестр на раскрытие данных. Тогда любой человек сможет получить выписку по адресу и узнать ФИО собственника квартиры.

Выписка будет готова за несколько дней, и ее потребуется получить, снова посетив МФЦ. Намного быстрее сделать это можно на портале «Госуслуги», имея подтверждённую учетную запись. Не нужно тратить время на посещение МФЦ, очередь и изготовление документа. Запрос делается онлайн в несколько кликов после авторизации на портале в разделе «Справки и выписки».

✅ Плюс электронной выписки и в том, что она обходится дешевле. Бумажная справка обойдется в 450-500 ₽. Выписка из ЕГРН на «Госуслугах» стоит всего лишь 290 ₽.

Какие еще документы могут подтвердить право собственности, кроме выписки из ЕГРН

До 2016 года владение недвижимостью подтверждалось свидетельством о регистрации права. Сейчас его уже давно не выдают. Вообще данное свидетельство является условно достоверным. Последние такие документы оформлялись почти 10 лет назад. И за это время человек мог уже утратить право собственности. Поэтому для подтверждения следует просить именно выписку из ЕГРН.

❗ Внимание: даже если продавец является реальным владельцем квартиры, это еще не исключает риски покупателя

⚠️ Важно: расчет за жилье нужно производить через банк, используя аккредитив или ячейку. Другие варианты всегда несут риски для обеих сторон сделки.

⚠️ Также реальный собственник может скрыть обременение. Даже Росреестр не всегда способен сразу заподозрить это. Например, владельцем жилья является мужчина, что и отражено в ЕГРН. Но он недавно развелся с женой и находится в стадии раздела имущества. Пока идут споры, он может без проблем продать квартиру. А потом его бывшая жена, как законный владелец доли, оспорит сделку.

⚠️ Изучая паспорт продавца, необходимо обратить внимание на семейное положение и наличие детей. Если есть брак, то, скорее всего, потребуется согласие второго супруга на продажу квартиры. В случае расторгнутого брака, нужно просить соглашение о разделе имущества. А вообще рекомендуется при покупке жилья обращаться к нотариусу, который проведет всестороннюю проверку собственника и самой квартиры.

📃 Еще есть не подтверждающие документы, а правоустанавливающие. Это те, на основе которых у человека появилось право собственности. Например, договор купли-продажи, долевого участия, дарения и др.

Тут следует быть осторожным. Эти документы подтверждают только тот факт, что когда-то квартира перешла в собственность человека. Но нет гарантии, что в данный момент времени недвижимость все еще принадлежит ему.

Опять же, надежнее выписки из ЕГРН нет ничего.

Узнать о собственнике квартиры у нотариуса

Нотариусы имеют полномочия запрашивать сведения из ЕГРН, в том числе и с закрытыми данными. Но передавать их всем желающим они не могут. Для этого должны быть основания:

В целом оснований больше, и они рассматриваются в индивидуальном порядке.

ℹ️ Еще можно узнать о владельце квартиры в БТИ и УК. В бюро технической инвентаризации есть информация о собственниках недвижимости, если права оформлены до 1998 года. В Управляющей компании многоквартирного дома тоже можно узнать собственника квартиры, если сам владелец передал УК такую информацию.

Данные способы используются крайне редко. И они не подходят для посторонних лиц, так как возможность узнать всех собственников есть только у владельца квартиры.

Право проживания в квартире есть не только у собственников, но и зарегистрированных лиц, т. е. имеющих прописку. Человек на регистрационном учете не является владельцем, и каких-либо прав на жилье у него нет. Но перед покупкой жилья желательно знать и о таких лицах, так как выписать принудительно можно далеко не всех.

Способы узнать, кто прописан в квартире (через форму №9)

1. Через МФЦ

Обратитесь за справкой по форме №9 с паспортом и документами на квартиру.

2. В паспортном столе по месту жительства

Можно получить форму №9, если вы собственник или имеете доверенность.

3. Через управляющую компанию или ТСЖ

В некоторых случаях справку по форме №9 можно запросить через УК.

4. Через нотариуса или суд

Если вы не собственник, но участвуете в наследственном или судебном деле, форму №9 можно получить через официальный запрос.

Справка по форме №9 — единственный легальный способ узнать всех зарегистрированных в квартире.

🌏 На портале «Госуслуги» при наличии подтверждённой учетной записи можно узнать сведения о недвижимости по ее адресу.

Однако если данные о собственнике закрыты, то посторонний человек не получит информацию о владельце. Здесь, опять же, следует просить собственника, чтобы он сам сделал электронную выписку и отправил (саму выписку и файл подписи) ее по электронной почте для ознакомления. Только необходимо справку проверить на подлинность. Это делается также на «Госуслугах» путем указания электронной выписки и ЭП.

Некоторые советуют узнавать собственника в интернете на публичной кадастровой карте. Но на ней не указываются собственники объектов, поэтому получить нужную информацию не получится.

⚠️ В интернете можно найти услуги предоставления выписки из ЕГРН онлайн, но не на «Госуслугах». Часто мошенники маскируются под сайт Росреестра, чтобы за деньги оформлять справки всем желающим. Ни у кого нет доступа к закрытым сведениям. Такие компании либо просто выманивают деньги, либо, приняв заявку, запрашивают выписку на тех же «Госуслугах». Т. е. делают то же самое, что мог бы сделать человек сам, но берут за это заметно больше денег. А информации о собственнике в такой выписке все равно не будет.