Почему банк может отказать в ипотеке: 10 причин и способы решения проблемы

Для многих граждан ипотека является одним из немногих вариантов приобрести свое жилье. И речь здесь идет о крупном долгосрочном кредите. Поэтому банк просто так без проверки платежеспособности деньги не даст.

Согласно данным Национального бюро кредитных историй в России доля отказов по ипотеке превышает 40%. Чтобы лучше подготовиться к подаче оформлению и увеличить свои шансы, следует знать о причинах, по которым банки отклоняют заявки.

Если говорить обобщённо, то причина отказа в кредитовании – сомнение банка в том, что заемщик сможет в итоге вернуть деньги с процентами. Многие скажут, что кредитор и так ничем не рискует, ведь недвижимость в залоге. Сначала он зарабатывает за счет аннуитетной схемы, а потом, если вдруг заемщик на самом деле не возвращает деньги, залогодержатель может просто забрать жилье, продать его на аукционе и направить деньги на погашение всего долга. Т. е. банку нет смысла отказывать заемщикам, потому что свое он возьмет в любом случае. Однако это не всегда так.

Во-первых, есть вероятность, что после продажи залога денег все же не хватит для погашения всего долга. А это не только «тело» кредита, но также судебные издержки (если пришлось изымать недвижимость через суд), затраты на проведение торгов и др. Такое бывает, когда недвижимость на рынке подешевела, а участники аукциона отказываются приобретать лот по изначальной цене. Плюс вероятность, что залог никто не выкупит. Тогда он останется мертвым капиталом на балансе банка, либо придется значительно снижать стоимость лота в большой финансовый ущерб себе.

Во-вторых, у банка есть более важные дела, чем вынуждать заемщика платить, судиться для изъятия залога, заниматься реализацией и т. д. Кредитору проще убедиться в платёжеспособности изначально, чтобы исключить возможные проблемы в будущем.

Поэтому банк и занимается тщательной оценкой платежеспособности клиента и проверкой самого объекта недвижимости. Главные показатели при скоринге – уровень дохода будущего заемщика и его кредитная история. Если заработок небольшой, либо ранее были большие проблемы с погашением других кредитов, то банк может отказать в кредитовании.

При отказе в ипотечном кредитовании ставить крест на планах покупки своего жилья не нужно. В большинстве случаев ситуация вполне исправима. Чтобы добиться одобрения, нужно убедить банк в том, что доход позволяет выполнять долговые обязательства, либо в том, что кредитор при любом раскладе будет в плюсе.

Как банк понимает, что доход у клиента достаточен для выплаты кредита?

Есть так называемый показатель долговой нагрузки (ПДН). Если он превышает 50%, то шансы на одобрение кредита уменьшаются. Чтобы узнать свой ПДН, следует взять среднемесячный доход и сравнить его с платежом по будущей ипотеке с учетом суммы, срока и ставки.

Например, средний заработок заемщика составляет 50 000 ₽. Банк рассчитал ежемесячный платеж при запрашиваемой сумме в размере 30 000 ₽. В данном случае доля обязательств по отношению к доходу составляет 60%. Проще говоря, больше половины дохода будет уходить на погашение кредита. Банк, скорее всего, откажет в выдаче ипотеки.

ℹ️ Что такое кредитный рейтинг, для чего он нужен и как его узнать

Как уменьшить вероятность отказа?

Чтобы уменьшить вероятность отказа, следует постараться снизить вероятный ПДН хотя бы до 40%. Например, привлечь созаемщиков или поручителей. Созаемщики нужны, чтобы банк учел и их доход при рассмотрении заявки. Допустим, прогнозируемый платеж по ипотеке составляет так же 30 000 ₽, а кредит оформляется семья, где муж и жена на двоих получают 100 000 ₽. В такой ситуации показатель долговой нагрузки уже окажется в размере 30%. Также можно привлечь и дополнительных созаемщиков, а не только жену или мужа.

Почти гарантированный способ получить одобрение – показать разницу стоимости залога и основного долга. Например, предоставить дополнительное обеспечение или сделать крупный первоначальный взнос. Суть в том, чтобы сумма основного долга по ипотеке была значительно ниже рыночной стоимости имущества в залоге. Допустим, на 30%. Это даст банку некий запас. Т. е. он сможет согласиться на скидку в ходе торгов, продать залог и все равно получить достаточную сумму для погашения всех своих издержек.

Альтернатива – страхование ответственности заемщика. Такой полис в первую очередь защищает интересы банка. Дело в том, что по условиям договора банк имеет право требовать досрочное погашение ипотеки в определенных случаях. Например, если заемщик не продлевает полис страхования недвижимости, либо при систематических и длительных пропусках ежемесячных платежей. Страхование ответственности заемщика гарантирует банку возврат всей суммы долга, если после продажи залога денег для этого не хватит.

Итак, страхование ответственности, большой первый взнос или дополнительный залог делают шансы на получение ипотеки высокими даже для людей с низкой платежеспособностью. Далее пойдет речь о конкретных причинах отказа со стороны банка и о том, как решить каждую из возможных проблем.

При подаче заявки человек заполняет анкету, указывает место работы, трудовой стаж и ежемесячный заработок, который подтверждается справкой о доходах. Однако не все люди работают официально по договору. А банк из-за отсутствия справки может отказать в выдаче ипотеки.

Что делать:

• подтвердить доход другим способом: выписки с банковских счетов, где отражается стабильное поступление денег, налоговая декларация (для ИП), справка об уплаченном налоге по НПД (для самозанятых) и т. д.;
• на сайте Госуслуг;
• привлечь созаемщиков, поручителей. Лучше сделать так, чтобы заявка подавалась тем членом семьи, у которого есть справка о доходах;
• обратиться к другому кредитору. Сегодня многие банки готовы выдать ипотеку по двум документам без каких-либо справок. Но процентная ставка будет выше в таком случае.

Сведения о пропущенных платежах по кредитам и займам, которые были оформлены ранее, заносятся в разные бюро кредитных историй. Банк, рассматривая заявку на ипотеку, узнает о финансовой дисциплинированности заемщика. При наличии частых, крупных и длительных просрочек сложнее добиться одобрения нового кредита.

💳 Если есть кредитная карта, дадут ли ипотеку?

Что делать:

• сделать крупный первоначальный взнос – свыше 30%;
• поменяться местам с супругой/супругом, чтобы основным заемщиком был человек с чистой кредитной историей;
• привлечь больше созаемщиков;
• предоставить дополнительное обеспечение: недвижимость, транспортное средство или др. имущество;
• приобрести полис страхования ответственности заемщика.

Чего не нужно делать: подавать заявки во все банки подряд после получения отказа. Данная информация также заносится в кредитную историю. Любой банк увидит, что человек за короткое время подал много заявок и получил столько же отказов.

Бывает так, что есть и официальное трудоустройство, и справка о доходах. Но доля ежемесячного платежа по ипотеке слишком большая. Такое часто случается, когда заработок сравнительно небольшой или уже есть другие кредиты, которые так же нужно выплачивать параллельно с ипотекой. Есть риск, что заемщик не справится с погашением всех долгов.

Что делать:

• выбрать более длительный срок погашения. Из-за этого уменьшается сумма ежемесячного платежа и, соответственно, сам показатель долговой нагрузки;
• постараться досрочно погасить другие кредиты и займы, если они есть;
• привлечь созаемщиков и поручителей;
• сделать крупный первый взнос, чтобы в итоге взять меньшую сумму под низкий процент;
• предоставить дополнительный залог.

Косвенно на ПДН влияют и другие долговые обязательства. Например, алименты, штрафы и др. Если из-за крупных долгов уже был суд, то данная информация может оказаться доступна банку при рассмотрении заявки.

Что делать:

• постараться закрыть все долги;
• привлечь созаемщиков;
• сделать крупный первый взнос или предоставить дополнительное обеспечение;

Проверку проходит не только заемщик, но и сам объект недвижимости.

Его могут не принять в залог по разным причинам:

• обременение;
• плохое состояние;
• непригодность для проживания;
• отсутствие разрешения на продажу от собственников долей;
• завышенная стоимость;
• отсутствие нужных документов.

Что делать: в большинстве случаев ничего не остается, кроме поиска другой недвижимости. Хотя и тут увеличить шансы можно за счет дополнительного обеспечения и крупного первого взноса, если речь не идет о причинах, препятствующих регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Если же проблема техническая (обременение, неполный комплект бумаг, ошибки в документах), то она решается проще. Следует узнать у банка конкретную причину и вместе с владельцем жилья постараться быстро все исправить.

Официально кредиты могут оформлять граждане с 18 лет. Но ряд банков не выдают ипотеку лицам младше 21 года. Максимальная планка тоже есть. На момент погашения кредита заемщику не должно быть больше 65-75 лет, хотя встречаются и исключения.

Допустим, предельный возраст по условиям банка составляет 75 лет, а заемщик планирует оформить ипотеку на 20. Соответственно, ему одобрят кредит, если он не старше 55 лет.

Что делать: искать банк, который согласен будет выдать кредит. Если клиент в зрелом возрасте, то можно попробовать оформить ипотеку на короткий срок – такой, чтобы на момент окончания погашения заемщик «укладывался» в предельный возраст.

Банки стараются не иметь дела с лицами, кто был ранее судим. И от тяжести статьи напрямую зависят шансы на одобрение. Есть вероятность рецидива, и тогда заемщик по понятным причинам перестанет выплачивать ипотеку.

Что делать: сделать основным заемщиком другого человека, например, того же второго супруга или родителей. Также может помочь страхование ответственности заемщика.

У многодетных семей с умеренным доходом будут меньше шансов на оформление ипотеки. Каждого члена семьи на иждивении необходимо обеспечивать, а это траты. Банк при рассмотрении заявки учтет тот факт, что в семье есть дети, ведь это повышенные обязательные ежемесячные расходы.

Что делать:

• попробовать максимально снизить ПДН: выбрать меньшую сумму, длительный срок, привлечь больше созаемщиков;
• предоставить дополнительный залог или сделать крупный первый взнос.

Минимальный первоначальный взнос составляет обычно 10% от стоимости покупаемого жилья. Без накоплений ипотеку практически невозможно получить.

ℹ️ Где найти деньги для первоначального взноса по ипотеке

Что делать:

• попробовать найти ипотеку без первоначального взноса. Такие программы иногда встречаются, и по ним, как правило, высокая процентная ставка;
• купить полис страхования ответственности заемщика;
• накопить деньги. Для этого потребуется время, поэтому лучше открыть накопительный счет в банке под процент и регулярно откладывать на него средства. Есть также смысл рассмотреть вариант с субсидиями: материнский капитал, программа «Молодая семья», жилищный сертификат и др.;
• предоставить вместо первоначального взноса дополнительный залог.

Страхование конструктивных элементов здания является по закону обязательным при оформлении ипотеки. Из-за отсутствия такого полиса банк откажет в кредитовании.

Что делать: соглашаться на полис, т. к. иного выхода нет. Зато есть возможность самостоятельно выбрать страховую компанию (а не из списка, предложенного самим банком), чьи условия больше подходят.