Если есть кредитная карта, дадут ли ипотеку?

При рассмотрении заявки на ипотеку банк всегда оценивает платежеспособность клиента. Это его доход и кредитная история.

Некоторые люди думают, что кредитка помешает при оформлении ипотеки, ведь, по мнению банка, карта увеличивает долговую нагрузку. Хотя все далеко не так однозначно.

Принцип действия карты отличается от обычного потребительского кредита. Второй выдается сразу в полном объеме, и начинается начисление процентов. Карта – это фактически кредитная линия: банк одобряет определенный лимит, т. е. максимальную сумму, которую владелец пластика может при желании использовать.

Пока деньги с карты не использованы, проценты не начисляются. Проще говоря, на кредитке уже есть деньги банка, но клиент не обязан их тратить. Проценты будут начисляться только на использованную сумму за те дни, когда была открыта фактическая задолженность.

Может показаться, что карта не влияет на кредитную историю. Зачем банку отправлять в БКИ данные о том, что Иванов Иван 5 сентября оплатил картой покупку на 50 рублей. Однако в кредитной истории отражаются все отношения кредитора с заемщиком.

Если были просрочки минимальных обязательных платежей по кредитке, то в КИ это будет видно. Чем больше задолженность и длительнее просрочка, тем хуже. Поэтому владельцы карт не просто так задаются вопросом, дадут ли им ипотеку, если есть кредитка.

Итак, банк обращает внимание на наличие или отсутствие кредитки. И в первом случае могут быть негативные факторы, если:

• Имеется большая текущая задолженность. Есть понятие показателя долговой нагрузки (ПДН). Определяется он с учетом суммы ежемесячного дохода заемщика и размера всех долговых обязательств. Например, зарплата равна 60 000 ₽, а ежемесячный платеж – 15 000 ₽. В такой ситуации ПДН равен 25%. Но учитываются все кредиты. Банк, рассматривая заявку на ипотеку, сложит текущие обязательства (платеж по карте) и возможные после одобрения кредита. Если общая сумма окажется больше 50% от дохода заемщика и созаемщика, то в выдаче денег могут отказать.
• Были регулярные просрочки платежей. Минимальный ежемесячный платеж по кредитке равен примерно 5-15% от текущей задолженности на момент окончания расчетного периода. Сумма каждый раз может меняться, но вносить деньги в счет погашения требуется в платежный период – каждый месяц до определенной даты. Если владелец пластика часто пропускал такие платежи, то кредитная история испортится, а шансы на получение ипотеки заметно снизятся.
• Имеется несколько карт «чужих» банков. Конкуренция среди банков большая, и кредитор просто так упускать клиента не захочет. Однако наличие открытых кредитных счетов в других банках подразумевает, что у заемщика могут в перспективе появиться долги перед ними. А это уже риск невыполнения долговых обязательств уже перед банком, который выдал ипотеку.

Перед подачей заявки на кредит лучше погасить долг по карте и больше не пользоваться пластиком хотя бы до момента одобрения ипотеки и ее выдачи. Но имеет смысл это делать, когда задолженность на самом деле большая.

От просрочек не избавиться. Тут можно посоветовать отложить оформление ипотеки на некоторый срок. В это время необходимо активно пользоваться кредиткой, но обязательно успевать возвращать задолженность. Это «сдвинет» дальше старые записи о просрочках в кредитной истории. А, соответственно, свежие будут уже только положительные. В глазах банка такой клиент в определенной степени реабилитируется, а его скоринговый бал увеличится.

В ряде случаев наличие кредитки окажется большим плюсом, а именно:

• Эмитентом карты является банк, который принимает заявку на ипотеку. Здесь обратная ситуация: к своим клиентам кредиторы относятся лояльнее, и шансы на одобрение ипотеки наоборот становятся выше.
• Владелец кредитки регулярно пользуется ей и своевременно погашает задолженность. Банк оценит такую финансовую дисциплинированность клиента. Если человек часто тратит крупные суммы с карты, а просрочек нет, то это говорит о его достаточной платежеспособности. Плюс из-за этого складывается положительная кредитная история. В совокупности с высоким доходом вероятность одобрения ипотеки в разы увеличивается.
• Открыт большой лимит. Это и плюс, и минус. С одной стороны большой лимит банк открывает только платежеспособным клиентам, которые давно пользуются картой и не допускают просрочек. Т. е. это плюс в «карму». Но с другой стороны большой одобренный лимит выступает негативным фактором, ведь заемщик может его потратить – получить крупную задолженность.

Видно, что кредитка может как помешать оформить ипотеку, так и помочь. Но даже если у человека есть карта «чужого» банка с просрочками и большой задолженностью, то это не значит, что ему не одобрят ипотеку.

Банк основное внимание уделяет именно ПДН (показатель долговой нагрузки). Само по себе наличие кредитки мало влияет на решение банка. Имеет значение то, насколько будет способен клиент погашать и ипотеку, и долг по карте.

Чем больше доход и меньше ежемесячные платежи по всем кредитам, тем ниже ПНД. Если показатель не превышает 30%, то шансы на получение ипотеки будут большими. Тут стоит учитывать, что при оценке долговой нагрузки учитывается еще доход созаемщика.

Пример расчета показателя долговой нагрузки при кредитке в 50 000 ₽

К примеру, супруг и супруга на двоих получают 120 тыс. ₽. Супруг оформляет на себя ипотеку в размере 3 млн ₽ на 25 лет под 15%. Ежемесячный платеж составит примерно 38 тыс. ₽.

Также у супруга есть кредитная карта, по которой на момент рассмотрения заявки был долг в размере 50 000 ₽. Такая задолженность незначительно повлияет на общую долговую нагрузку. А если у клиента положительная кредитная история, то банк может вообще закрыть глаза на наличие такой задолженности по карте.

Но есть тут нюанс – одобренный лимит по карте. Уже было сказано, что крупный лимит – это потенциальная вероятность, что владелец карты использует все деньги банка. Тогда его показатель долговой нагрузки увеличится. Банк не может предугадать, как дальше (после одобрения ипотеки) заемщик будет пользоваться кредиткой. По этой причине оценить возможный ПДН ему сложно.

Кредитка с лимитом 300 000 ₽

Стоит взять тот же пример, что был приведен выше. Лимит по карте заемщика составляет 300 000 ₽. Если он снимет все деньги, то минимальный обязательный ежемесячный платеж может превысить 30 тыс. ₽. Вместе с платежом по ипотеке (более 38 тыс. ₽) ПДН уже превысит 50%. Т. е. сумма долговых обязательств окажется больше половины дохода заемщика и созаемщика.

Одно из решений проблемы – уменьшение лимита по карте. Если эмитентом пластика выступает тот же банк, который рассматривает заявку на ипотеку, то он может просто уменьшить лимит до такой суммы, чтобы нивелировать риск даже вероятного увеличения ПДН заемщика.

Но такое возможно не всегда. Допустим, когда карта выпущена другим банком. Тогда кредитор может поставить условие досрочного погашения долга по карте и ее закрытия. В ином случае банк откажет в одобрении ипотеки. Такой же исход возможет, если долг по карте небольшой, но владелец часто допускал просрочки.

Другой выход – ужесточение условий ипотеки. Когда имеется крупный лимит и испорчена кредитная история, банк может согласиться на выдачу ипотеку. Но свои риски он все равно будет пытаться снизить.

Например, банк может попросить крупный первоначальный взнос, чтобы сумма кредита была заметно меньше стоимости залога. Часто риски закладываются еще в процентную ставку: она будет выше базовой. Этим банк старается получить больше прибыли за счет процентов перед моментом вероятного изъятия залога из-за невыплаты ипотеки.

Если говорить коротко, то при наличии кредитной карты у человека банк с большой вероятностью даст ипотеку. В некоторых случаях шансы даже увеличиваются. Но могут еще уменьшить лимит по кредитке или ужесточить условия ипотеки. Поэтому важно следить за своим кредитным рейтингом и сохранять положительную кредитную историю.

И конечно же важно - брать от банка трубку 👇😂