Дают ли ипотеку без первоначального взноса и стоит ли ее брать?

Банки перед выдачей ипотеки просят заемщика сначала оплатить часть жилья. Обычно это сумма в пределах 10-20% от стоимости покупаемой недвижимости.

Такие сбережения есть не у всех граждан, поэтому люди ищут варианты оформления ипотеки без первоначального взноса.

Для начала стоит понять, зачем кредиторы вообще требуют первый взнос.

В случае с ипотекой речь о крупной сумме кредита и длительном сроке погашения. Банк, хоть и является залогодержателем купленного жилья, рискует потерять деньги, если заемщик не сможет погасить задолженность.

Риски банков при выдаче ипотеки без ПВ

Принято считать, что недвижимость всегда растет в цене с годами. Но периоды резкого спада бывают. В 2008 году во время мирового финансового кризиса недвижимость на первичном рынке в России резко подешевела, и цена еще несколько лет не могла восстановиться. Поэтому меры предосторожности банков имеют под собой почву.

ℹ️ Как изменились цены на недвижимость за 10 лет

🤷 Можно сделать вывод, что банки рисковать не будут, выдавая ипотеку без первоначального взноса. Тем не менее, добиться одобрения можно.

👨‍💻 В рамках акций иногда банки предлагают ипотеку без первого взноса. Сбережения на самом деле не нужно иметь, но условия обычно по таким программам жестче. Это касается в первую очередь процентной ставки, которая будет выше.

Как правило, такие акции совместно запускают банки и застройщики. Дело в том, что новые квартиры на первичном рынке считаются более ликвидными. Кредитор с большой вероятностью сможет выгодно продать потом такую недвижимость и выручить достаточно денег для покрытия своих убытков.

✅ Плюс возможный дисконт от застройщика. Квартиры на начальных этапах строительства стоят обычно дешевле. Получается своего рода замена первоначального взноса. Т. е. банк получает в залог всю недвижимость, а в кредит выдает формально часть денег, так как и стоимость самой квартиры ниже рыночной.

👨‍💻 Для обеспечения нуждающихся граждан доступным жильем государство предлагает получение разных субсидий. Это целевые сертификаты, т. е. обналичить их нельзя. Деньги разрешено использовать для улучшения жилищных условий. Поэтому субсидии можно направлять на первоначальный взнос по ипотеке.

Материнский капитал

Самая распространенная программа – маткапитал.

• Его сегодня можно получить после появления даже первого ребенка. Сумма составляет более 630 тыс. ₽.
• Если семья уже получала субсидию за первого ребенка, и появился второй, то будет дополнительная выплата в размере 202 тыс. ₽.
• Если первый ребенок появился до 2020 года и родился потом второй, то можно получить сразу 833 тыс. ₽.
• Столько же полагается за третьего, если два первых ребенка появились до 2020 года.

Сертификат присваивается автоматически сразу, когда у гражданина появилось такое право. По общему правилу для использования маткапитала нужно подождать, когда ребенку исполнится 3 года. Но если речь идет о первоначальном взносе по ипотеке, то направить субсидию на покупку жилья можно сразу.

Как это происходит

Формально заемщик не делает первоначальный взнос, так как банк сам переводит нужную сумму продавцу жилья. Но он включает ее в сумму кредита с условием того, что чуть позже СФР направит ему маткапитала.

🤔 Возможно, заемщику не хватит денег маткапитала для первого взноса. Тогда необходимо иметь еще и свои накопления для оформления ипотеки. Также некоторые банки ставят условие, чтобы помимо маткапитала заемщик добавил часть своих денег, даже если субсидия полностью покрывает первоначальный взнос.

Программа «Молодая семья»

Некоторым семьям государство готово безвозмездно предоставить субсидию на покупку жилья.

Только есть важный нюанс – выплаты доступны гражданам не старше 35 лет. При этом семья должна быть признана местной администрацией нуждающейся в улучшении жилищных условий. А нормы могут отличаться в разных регионах.

Еще можно стать признанным нуждающимся в улучшении жилищных условий, если:

ℹ️ В 51 статье Жилищного кодекса прописаны все факторы, которые могут стать основанием для получения субсидии.

Если семья была признана нуждающейся, то может подать заявление на участие в программе и попасть в очередь на получение денег. Двум супругам полагается 30% от расчетной стоимости жилья. При наличии хотя бы одного ребенка размер субсидии увеличивается до 35%.

Расчетная стоимость так же отличается в каждом муниципалитете. Социальная норма в большинстве регионов составляет 42 кв. м (для двух человек) и по 18 кв. м на каждого члена, если семья больше 2 человек.

Каждый претендент на субсидию должен самостоятельно узнавать в органах местной власти учетную норму минимальной площади и расчетную стоимость жилья.

Проблема только в очереди. На реализацию программы выделяется ограниченная сумма денег из бюджета. Так как всем желающим их не хватает, то выплаты идут в порядке очереди. Иногда люди ждут получение сертификата по несколько лет. За это время статус нуждающейся семьи можно утратить, например, если одному из супругов стало уже больше 35 лет. Либо семья уже приобрела недвижимость и улучшила свои жилищные условия. Тогда претенденты выбывают из очереди.

Субсидии от регионов

Многие жители не знают, что местные власти тоже могут предоставить помощь в получении ипотеки. Только госпрограммы отличаются во всех регионах.

Обычно на субсидию претендуют:

• малообеспеченные,
• многодетные,
• госслужащие,
• военные,
• другие категории граждан.

Допустим, в Ростовской области молодые специалисты дефицитной профессии в области здравоохранения могут получить до 90% от расчётной стоимости недвижимости.

В Сахалинской области больше половины стоимости жилья оплачивает государство молодым специалистам, ученым, работникам бюджетной сферы, инвалидам и т. д., если граждане нуждаются в улучшении жилищных условий.

В случае с ипотекой покупаемая недвижимость априори выступает залогом. Но еще можно предоставить дополнительное обеспечение – другой ликвидный объект.

Это огромная гарантия для банка, что он при любых обстоятельствах не потеряет деньги.

При оформлении ипотеки обязательным является только страхование залога.

Но еще есть отдельный полис – страхование ответственности заемщика. Его суть в том, что страховая компания обязуется доплатить банку, если денег после продажи залога не хватило для погашения всего долга.

Так как есть полис, то страховая компания оставшиеся 300 тыс. ₽ доплатит банку.

Кредитор исключает все свои риски, то после покупки полиса страхования ответственности заемщика будут высокие шансы получить ипотеку без первоначального взноса.

Если банк вообще не просит первоначальный взнос, стоит быть готовым к тому, что условия кредитования окажутся жесткими.

Даже увеличение ставки на 1-2% существенно скажется на общей процентной переплате. Заемщик будет вынужден брать большую сумму на длительный срок. За условные 20-30 лет придется отдать банку довольно много денег в качестве процентов.

Почти все банки наоборот снижают процентную ставку при условии крупного первоначального взноса.

☝️ Выше видно, что во втором случае из-за крупного первого взноса заемщик взял в кредит меньшую сумму по сниженной ставке.

• Это дало возможность выбрать сравнительно небольшой срок погашения.
• Общая процентная переплата ниже в 3.5 раза.
• Также меньше оказался и ежемесячный платеж.
• Еще в первом случае будут выше затрата на страхование недвижимости.

Можно сделать вывод, что ипотека без первоначального взноса невыгодна. Лучше накопить как можно больше денег и потом уже думать о покупке жилья.

Чтобы ускорить процесс, рекомендуется открыть накопительный вклад в банке и регулярно пополнять его. Так за счет начисления процентов удастся быстрее накопить сумму для первоначального взноса.

Обычно эксперты рекомендуют копить на первый взнос и только после этого задумываться о кредите. Но бывают ситуации, когда ипотека без первоначального взноса — это не авантюра, а стратегически верный шаг. Ниже — разбор таких случаев.

Быстрый рост цен на недвижимость

Если рынок показывает резкий или стабильный рост, каждый месяц ожидания делает квартиру дороже.

Допустим:

• квартира стоит 5 млн ₽;
• цены растут на 1% в месяц;
• через 6 месяцев квартира будет стоить уже ≈ 5,3 млн ₽.

При этом за это же время потенциальный заемщик накопит, допустим, 150–200 тыс. ₽. Разница между приростом цены и накоплениями — существенная. В этом случае выгоднее купить сейчас, даже без накопленного взноса, чем ждать.

Особенно это касается первичной недвижимости на старте продаж, где цена может вырасти на 15–20% до сдачи дома.

Есть стабильный высокий доход, но нет накоплений

Бывает, что у человека хорошие доходы, официальное трудоустройство, идеальная кредитная история — но нет накоплений. Например, деньги только недавно начали поступать стабильно, или ранее шли на аренду жилья, лечение, поддержку семьи.

Если ежемесячный платёж по ипотеке посилен и после него остаётся финансовый резерв — банк может одобрить кредит без ПВ. Особенно если заемщик:

• работает в крупной компании;
• имеет долгосрочный контракт или ИП с хорошим оборотом;
• готов застраховать свою жизнь и здоровье.

Это может быть хорошей возможностью перейти из аренды в своё жилье, не теряя время.

Используется субсидия или маткапитал, но своих накоплений нет

Иногда государственная поддержка покрывает весь или почти весь первоначальный взнос, но своих средств у семьи нет.

Например:

• материнский капитал;
• программа «Молодая семья»;
• региональные субсидии.

В таком случае заемщик формально не вносит собственных средств, но банк получает свой «гарантийный» взнос из субсидий — и охотно одобряет ипотеку.

Важно: не все банки работают с такими схемами — нужно заранее уточнить условия.

Застройщик предлагает выгодную схему без ПВ

В рамках акций, на старте продаж, застройщики и банки могут предлагать ипотеку:

• с нулевым взносом;
• с фиксацией стоимости;
• с бонусами (отделка, техника, кэшбэк).

Такие акции могут компенсировать отсутствие взноса:

• квартиры дешевле рынка;
• застройщик даёт «скрытую» скидку;
• часть стоимости «встроена» в маркетинг.

Если проект надёжный, локация развивающаяся, а платежи по ипотеке комфортны — предложение может оказаться реально выгодным.

Ожидается крупная сумма в ближайшее время

Иногда человеку известна дата поступления крупных денег, например:

• возврат долга;
• продажа имущества;
• премия или бонус;
• выход из бизнеса;
• наследство.

Если деньги точно поступят через 3–6 месяцев, а возможность купить жильё хорошее и по выгодной цене — можно рассмотреть ипотеку без ПВ, с последующим частичным досрочным погашением (и уменьшением переплаты).

Оформлять ипотеку без первоначального взноса стоит только после трезвой оценки рисков и платежеспособности.

Если один или несколько факторов из списка выше вам подходят, можно рассмотреть этот вариант как возможность ускорить покупку жилья.

Главное — не переоценить свои силы и выбрать реально посильный платёж.