Как происходит оплата при покупке квартиры

Покупка жилья может обойтись в несколько миллионов рублей, поэтому к оплате при заключении сделки купли-продажи необходимо подходить с особой ответственностью. Есть риск оплатить недвижимость, но не получить ее. При этом речь необязательно идет о мошенничестве. Договор после оплаты могут просто не зарегистрировать в Росреестре по той или иной причине. Потом не будет гарантии, что покупатель быстро вернет деньги обратно в полном объеме.

Это же касается и продавцов. Они могут подписать договор купли-продажи, написать заявление на переход права собственности, а потом не получить деньги, например, если покупателю не одобрили ипотеку. Чтобы исключить все риски, следует знать, как передаются деньги за жилье и некоторые нюансы заключения сделки.

Право собственности на вторичную недвижимость переходит после нескольких этапов:

• заключение предварительного договора купли-продажи (можно пропустить);
• подписание основного договора;
• составление акта приема-передачи (требуется не всегда);
• регистрация сделки в Росреестре;
• переход права собственности от продавца покупателю.

Оплата происходит либо после заключения договора купли-продажи, либо после подписания акта приема-передачи, либо после регистрации перехода права собственности. Продавцы, как правило, отказываются отчуждать право собственности до оплаты. Поэтому в большинстве случаев все происходит в один день: подписание договора с актом, расчет, составление расписки по данному факту и подача заявления на регистрацию ДКП.

Риски для покупателя

Покупатель же в такой ситуации рискует в определенной степени. Деньги он уже отдал, а в собственность жилье еще не получил. Росреестр может отказать в регистрации, например, при наличии обременения, из-за отсутствия согласия на продажу второго супруга, других собственников, органов опеки (если владельцем доли выступает несовершеннолетний или недееспособный).

Также продавец может оказаться мошенником, который получил жилье преступным путем. Он заведомо знал, что договор не пройдет регистрацию, но все равно взял деньги, а потом скрылся.

Т. е. покупателю лучше совершать оплату уже после регистрации сделки в Росреестре. Либо привлечь посредника, который станет гарантом безопасности при проведении сделки для обеих сторон. Например, обратиться в банк или к нотариусу.

Если покупается строящаяся квартира, то оплата происходит по принципу «сначала продажа - потом деньги». Сначала заключается договор долевого участия, ДДУ регистрируется в Росреестре, а уже потом дольщик производит оплату согласно договору. Далее - ждет, когда новостройка будет готова.

После сдачи дома в эксплуатацию дольщика пригласят для осмотра квартиры. При отсутствии недостатков составляется и подписывается акт-приема передачи. А потом уже жилье переходит в собственность покупателя.

Некоторые застройщики предлагают рассрочку. Пока идет строительство, дольщик получает возможность оплачивать квартиру частями, например, траншами каждый месяц или квартал. И никаких процентов в отличие от ипотеки.

При ДДУ нет никаких рисков

Не нужно бояться, что застройщик присвоит себе деньги и не сдаст готовую квартиру. Средства будут числиться на эскроу-счете в банке. Использовать их для финансирования строительства застройщик не сможет. Он получит деньги только после того, как дольщик подпишет акт приема-передачи. В ином случае банк позволит дольщику забрать деньги обратно.

Иногда до окончательного расчета за жилье покупатель делает предоплату. Так он показывает свое намерение заключить сделку и забронировать недвижимость, чтобы продавец не искал других претендентов.

Сумма предоплаты обычно составляет 5-10% от стоимости объекта, но тут важно различать задаток и аванс.

Задаток

Задаток передается собственнику жилья при заключении предварительного договора купли-продажи. В нем же указывается дата заключения основного ДКП и полного расчета.

Задаток потом пойдет в счет покупки жилья. Допустим, стороны договорились о покупке квартиры за 3 200 000 ₽, но через месяц, когда покупатель соберет нужную сумму. Собственник тогда просит задаток в размере 200 тыс. ₽. Покупатель соглашается, передает деньги и получает по данному факту расписку

Потом, когда срок заключения сделки подойдет, останется заплатить еще 3 млн ₽ и заключить сделку. Если к этому моменту покупатель передумает, то задаток останется у продавца. Изменить решение может и сам собственник. Тогда он обязан будет вернуть сумму задатка в двойном размере.

Сторона, по чьей вине сделка не состоялась, теряет деньги. Тут многое зависит от условий, прописанных в преддоговоре. К примеру, сделка не состоялась, потому что покупателю не одобрили кредит. Формально это не вина продавца, и он может оставить задаток себе. Либо же Росреестр не стал регистрировать жилье с обременением, тогда покупатель сможет требовать двойную сумму задатка. Чтобы не потерять деньги на пустом месте, важно учитывать такие нюансы и грамотно составлять преддоговор с учетом разных рисков.

Аванс

С авансом ситуация аналогичная, но, если в договоре не указано иное, деньги возвращаются покупателю в случае отказа от сделки с его стороны. И наоборот: если продажа не состоялась из-за продавца, то он возвращает обратно только аванс, а не двойную сумму.

Условно способы делятся на те, которые проходят без участия в сделке посредника, и те, при которых привлекается третья сторона.

Наличными из рук в руки

Самый простой и опасный для обеих сторон вариант. Покупатель снимает наличные со счета и передает под расписку их продавцу. Но тут важно учитывать, что при обналичивании крупной суммы банк может взять большую комиссию.

Плюсы:

• минимум или полное отсутствие издержек;
• простота и скорость проведения сделки.

Минусы:

• риск стать жертвой грабежа и потерять все деньги;
• продавец рискует получить фальшивые купюры;
• вероятность ошибки в ходе пересчета денег.

Эксперты не рекомендуют рассчитываться наличными из рук в руки, особенно продавцам после регистрации договора в Росреестре.

Безналичным переводом

Смысл тот же, но деньги передаются не из рук в руки, а со счета на счет безналичным переводом. Использовать поддельные купюры или утратить наличные уже нельзя. Поэтому продавцам такой способ оплаты подходит больше.

Плюсы:

• безопасность в плане сохранности и подлинности денег;
• не нужно тратить время на обналичивание;

Минусы:

• комиссия за перевод, особенно если счета двух сторон сделки открыты в разных банках;
• лимит на безналичный перевод с карты на карту.

Данный вариант расчета уже менее опасный, чем предыдущий, но все равно рискованный для обеих сторон. Покупатель после перевода может не получить жилье из-за отказа Росреестра. А продавец, когда регистрация уже прошла, может не получить оплату, если банк не одобрил ипотеку покупателю или просто заблокировал перевод по какой-либо причине. Допустим, заподозрил нарушение ФЗ-115.

Вероятность обмана здесь сохраняется. Покупатель может сказать, что отделений банков рядом нет, и он хочет оплатить жилье траншами в течение 5 дней после регистрации перехода права собственности. Аргумент простой: «у меня лимит на переводы».

Собственник соглашается, получает первый транш, далее второй. Так мошенник показывает свою «честность». Потом он начинает придумывать причины для отсрочки очередного перевода, чтобы оттянуть время. А сам продает жилье другому человеку.

Через банковскую ячейку

Данный вариант обычно используется при оформлении ипотеки. Но арендовать ячейку для расчета за недвижимость можно и без привлечения кредита.

Действия следующие:

• стороны договариваются об оплате жилья через банк после регистрации сделки;
• арендуется ячейка в банке, куда помещаются деньги;
• договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре;
• после перехода права собственности выдается новая выписка из ЕГРН;
• с такой выпиской продавец сможет отправиться в банк и забрать деньги из ячейки.

Плюс очевиден: это безопасный способ расчета как для продавца, так и покупателя. Банк, являясь гарантом, позволит продавцу забрать деньги из ячейки только тогда, когда сменится собственник. В ином случае покупатель сможет забрать их обратно. При этом в одностороннем порядке без согласия продавца покупатель деньги из ячейки не получит, если не нарушены существенные условия ДКП.

Минус заключается в том, что услуга платная. Во-первых, потребуется платить за аренду. Во-вторых, банк возьмет комиссию за проверку купюр.

Аккредитив

Это та же самая банковская ячейка, но «виртуальная». Роль сейфа играет специальный счет. Он открывается отдельно для временного размещения денег. В остальном суть аналогична.

Плюс в том, что стороны сделки могут находиться в разных городах и даже регионах. Аккредитив открывается по заявлению покупателя, и личное присутствие продавца для этого не требуется. Далее проходит электронная регистрация договора за счет ЭП. Либо же за продавца в сделке участвует доверенное лицо. Когда переход права собственности произошел, то продавец, находясь в другом регионе, может подать документы уже в местный банк, чтобы получить доступ к аккредитиву.

Сервис безопасных расчетов

Данный способ почти не отличается от предыдущего. Его особенность в том, что стороны принимают минимальное участие в расчете. Средства хранятся на отдельном счете в банке, который сам запрашивает сведения о переходе права собственности в Росреестре. Когда регистрация произошла, покупатель получает соответствующее уведомление по данному факту, а банк потом переводит деньги продавцу. Это просто, быстро и безопасно.

Через нотариуса

Посредником в расчетах вместо банка может выступать нотариус. За его услуги придется заплатить, но покупатель получит дополнительную уверенность, что сделка пройдет без проблем.

Во-первых, нотариус проведет перед заверением договора купли-продажи всестороннюю проверку его содержания и других документов. Во-вторых, он будет хранить деньги у себя на депозите до момента регистрации сделки.

Банк, выдавая ипотеку, должен убедиться, что сделка прошла успешно. Он напрямую в этом заинтересован, так как рискует своими деньгами и выступает залогодержателем покупаемой квартиры. Поэтому окончательный расчет производится уже после регистрации сделки, а используется для этого обычно ячейка или аккредитив.

Итак, сделка проходит через банк.

• Сначала идет проверка платежеспособности заемщика и объекта недвижимости. Банк будет оценивать стоимость жилья и его соответствие внутренним требованиям.
• Если все в порядке, то кредитор пригласит стороны для заключения договора купли-продажи.
• Далее покупатель делает первоначальный взнос. Остальная сумма за квартиру будет до момента перехода права собственности храниться в банке.
• После регистрации сделки кредитные деньги переводятся продавцу, и договор купли-продажи считается исполненным.

В случае с новостройкой процесс почти не меняется. Будущий дольщик подает заявку на ипотеку и получает одобрение. Потом он заключает с застройщиком договор долевого участия. Второй обычно работает в партнерстве с банками и может взять на себя большую часть всех хлопот при оформлении: оценка, сбор документов, подача заявления и т. д.

Дольщик делает первоначальный взнос, после чего ДДУ проходит регистрацию в Росреестре. Потом уже банк оставшуюся сумму переводит на эскроу-счет. Фактически оплата произошла, и остается только дождаться сдачи готовой квартиры.

После рождения ребенка есть возможность получить маткапитал, который разрешается использовать для оплаты жилья, в том числе и на первоначальный взнос по ипотеке. Проблема только в том, что Социальный фонд России переводит деньги только после перехода права собственности от продавца к владельцу сертификата.

1. Стороны заключают договор купли-продажи, в котором обязательно указывается, что часть денег передается сразу, а другая (материнский капитал) – потом с указанием конкретной даты. 2. После заключения договора проходит регистрация сделки.
2. Когда переход права собственности совершен, покупатель пишет в СФР заявление на использование материнского капитала, прикладывая ДКП и свежую выписку из ЕГРН.
3. Через некоторое время фонд сам переведет деньги на реквизиты продавца.

А вот когда субсидию планируется направить на первоначальный взнос по кредиту, то ждать 3 года не требуется. Здесь обычно сам банк делает первоначальный взнос – выдает в кредит сумму, равную стоимости жилья. Формально это и первоначальный взнос, и основная часть денег на покупку жилья. После регистрации сделки банк сам подает заявление в СФР на перевод маткапитала. Когда сумма поступает на его счет, то сразу же направляется на частичное досрочное погашение ипотеки. В итоге получается так, что банк предоставляет заемщику отсрочку на выплату первого взноса, временно замещая его своими деньгами. А потом все становится на свои места, когда СФР переводит материнский капитал.

Оплата за квартиру обычно производится при заключении договора купли-продажи или ДДУ. Расчет между сторонами проходит при подаче заявления в Росреестр на переход права собственности, хотя продавец и покупатель сами обговаривают этот порядок: можно оплатить жилье и после регистрации.

В случае с ипотекой банк выступает гарантом честного проведения сделки. Но даже если кредит не планируется брать, то лучше обратиться к посреднику. Рекомендуется использовать аккредитив, банковскую ячейку или депозит нотариуса.

Нотариус будет полезен и для составления договора купли-продажи: он проконсультирует обе стороны и исключит их обоюдные риски.

Если стороны решили обойтись без посредника, то стоит помнить, что расчет наличными из рук в руки или безналичный перевод опасны как для покупателя, так и продавца. А второму еще лучше отказаться от расчетов в криптовалюте и прочими малознакомыми способами.