Акт приема-передачи квартиры: зачем он нужен и как его составить

При покупке квартиры может потребоваться составить и подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. Это важный документ, который способен нивелировать ряд проблем с жильем уже после того, как оно будет передано покупателю. Но чтобы исключить риски, следует знать, как правильно составить передаточный акт.

Данный документ является подтверждением факта передачи объекта недвижимости от собственника покупателю. Подписанный передаточный акт говорит о том, что владелец жилья полностью выполнил свои обязательства по договору. Акт важен обеим сторонам сделки.

• Покупатель получает возможность еще раз внимательно осмотреть объект и проверить документы.
• Продавец за счет акта избавляет себя от каких-либо претензий в будущем.

Акт приема-передачи можно сравнить с распиской о получении денег. Одна сторона может пересчитать деньги, проверить их подлинность, а потом уже поставить подпись. Второй стороне расписка дает официальное подтверждение передачи денег в полном объеме.

Состояние, параметры жилья и другие нюансы указываются в договоре купли-продажи (либо ДДУ, если покупалась строящаяся квартира на первичном рынке. Далее, когда покупатель будет принимать имущество, он сможет в акте указать на недочеты. В таком случае, если состояние жилья на самом деле не соответствует тому, которое зафиксировано при составлении ДКП, собственник будет обязан исправить недостатки.

Если же акта нет, либо покупатель невнимательно осмотрел объект и поставил подпись, то вся ответственность по содержанию жилья лежит уже на нем. Заставить исправлять недочеты прежнего собственника вряд ли получится.

Приобрести квартиру у застройщика) можно еще на этапе возведения дома. Т. е. заключается договор долевого участия (ДДУ) и регистрируется в Росреестре. В договоре подробно описана недвижимость и указан срок сдачи готового объекта в эксплуатацию.

Когда квартира готова, то дольщик посещает ее для осмотра и приема. В данном случае передаточный акт является обязательным. Росреестр не зарегистрирует право собственности без данного документа.

Здесь дольщику следует быть особенно внимательным. Он видит свою квартиру в готовом виде первый раз, поэтому важно тщательно проверить соответствие параметров с теми, которые зафиксированы в ДДУ. Это касается подъезда, этажа, площади, планировки, состоянию инженерных систем и т. д.

Не стоит стесняться. Следует взять с собой договор с планом квартиры, посчитать размеры всех комнат отдельно и общей площади всей квартиры.

Не нужно забывать о проверке состояния жилья, будь то черновая отделка, предчистовая или квартира «под ключ». Требуется осмотреть стены (выравнивание, отклонение от вертикали, состояние поверхностей), стяжку, потолок, окна, дверные проемы и т. д.

ℹ️ Подробнее о приемке квартиры с разной отделкой

Нельзя исключать, что застройщик обещал одни строительные материалы, а по факту использовал другие. Либо есть существенные дефекты: нет привязки перегородок к несущим стенам, компенсационного зазора, некачественная стяжка, торчащая арматура и т. д.

Все недочеты необходимо зафиксировать в отдельном акте о недостатках – «дефектный» акт. Застройщик будет обязан устранить их в указанный срок. Если этого не сделать, то все придется исправлять именно дольщику. В лучшем случае обнаружатся просто пару небольших трещин в штукатурке. Но еще есть риск принять квартиру, которая по площади меньше заявленной в договоре.

Акт приема-передачи при покупке готового жилья на вторичном рынке обязательным не является (также это касается квартир в сданных домах). В договоре купли-продажи прописывается данный момент: стороны соглашаются заключить сделку без передаточного акта. В таком случае подтверждением факта передачи в Росреестре станет сам ДКП.

Но покупателю лучше настоять на составлении акта, ведь с момента осмотра жилья до передачи ключей может что-либо измениться. Например, при первом осмотре квартиры вся проводка была в рабочем состоянии. Когда была совершена оплата и прошла регистрация договора, покупатель пришел принимать квартиру, но выяснилось, что розетки и осветительные приборы не работают. Собственник признался, что недавно проводка перегорела. Но так как акта не было, и подтверждением передачи стал сам договор купли-продажи, то прежний собственник уже не обязан что-то ремонтировать.

Тут еще рекомендуется составлять акт уже в момент передачи ключей, когда все жильцы выписаны и готовы освободить помещение. Да, это возможно не всегда, но об этом чуть ниже.

В передаточном акте говорится о том, что владелец передает помещение в пригодном для проживания состоянии. Обязательно нужно включить пункт о том, что имеется сантехническое, электрическое и другое оборудование, а также отсутствуют задолженности за ЖКУ. Покупатель в свою очередь подтверждает, что не имеет претензий к качеству жилья и принимает его в таком же состоянии, которое было в момент подписания договора купли-продажи.

Строгой формы составления акта нет. Обычно документ включает:

• номер и дату заключения договора купли-продажи;
• место составления акта;
• точный адрес объекта;
• сведения о сторонах (ФИО, данные из паспорта);
• дату подписания документа;
• перечень переданных документов и имущества (газовая плита, холодильник, предметы мебели, ключи и т. д.).

Дальше стороны уже сами определяют то, что должно быть указано в передаточном акте. Например, показания счетчиков и описание состояние передаваемой квартиры.

При обнаружении любых проблем подписывать акт не нужно. К примеру, следует требовать справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и выписку из ЕГРН на случай наличия обременения. Подпись покупателя – это подтверждение. Потом уже придется самому исправлять все недостатки и решать возможные юридические вопросы.

Когда арендатор хочет снять жилье, то можно так же составить акт приема-передачи. В нем указывается:

• список имущества в квартире;
• состояние имущества;
• показания счетчиков на момент заселения;
• сумма задолженности за разные услуги, если есть.

Документ будет страховкой для обеих сторон. Собственник жилья не сможет заставить арендатора менять плитку со сколами в ванной комнате, если в акте указано, что в момент приема дефект уже был. А съемщик не сможет заставить арендодателя устранять этот недостаток, так как принял квартиру с плиткой именно в таком состоянии.

ℹ️ Как сдать квартиру законно?

В любом случае передаточный акт требуется:

• если речь идет о ДДУ;
• если покупается вторичное жилье, а в договоре прописано условие обязательного составления акта.

В большинстве случаев передаточный акт требуется, чтобы заставить собственника исправить недостатки. Здесь важно в самом договоре купли-продажи максимально подробно расписать параметры жилья, состояние и гарантии продавца. Допустим, он гарантирует, что у него нет задолженности за капремонт. Если в момент приёма квартиры окажется, что долги все же есть, то покупатель может не подписывать акт и заставить собственника погасить все задолженности.

Особенно важен акт, если был сделан задаток. Его можно будет вернуть обратно в двойном размере, когда жилье передается с существенными недостатками, а собственник не собирается их устранять.

Акт приема-передачи защитит и интересы продавца. Покупатель, подписав документ, потом не сможет заставить бывшего владельца, допустим, заделывать трещину в полу.

Присутствие нотариуса в обязательном порядке не требуется, однако есть один важный момент. Уже говорилось, что Росреестр может потребовать наличие подписанного акта для регистрации сделки. Это как раз в том случае, если в договоре купли-продажи прописано данное условие.

Появляется определенный срок между подписанием акта и фактическим принятием жилья. В это время могут произойти изменения: образование долга за ЖКУ, ухудшение состояния объекта, порча передаваемого имущества и т. д.

Здесь желательно привлечь нотариуса. Алгоритм следующий:

• стороны определяют срок освобождения недвижимости и снятия жильцов с регистрации, что фиксируется в договоре купли-продажи;
• продавец и покупатель обращаются к нотариусу, который сам будет регистрировать договор;
• продавец выписывает жильцов и готовит квартиру к передаче;
• ближе к моменту освобождения жилья стороны подписывают акт приема-передачи после осмотра помещения;
• нотариус подает документы в Росреестр;
• примерно через 1 день произойдет смена собственника.

За 1 день с объектом недвижимости ничего не произойдет. Поэтому покупатель получит жилье в том же состоянии, что и при подписании передаточного акта.

Еще рекомендуется проводить через нотариуса и оплату. Деньги за жилье будут храниться у него до момента регистрации сделки. Нотариус убедится, что стороны не имеют претензий друг к другу, документы все в порядке и право собственности сменилось. А потом уже переведет деньги продавцу.

ℹ️ Все спопобы проведения расчета при покупке недвижимости

🎁 Вопрос: нужен ли акт приема-передачи при договоре дарения?

✅ Ответ: документ потребуется только в том случае, если его обязательное наличие прописано в самой дарственной.

🤝 Вопрос: может ли подписать передаточный акт доверенное лицо?

✅ Ответ: родственник, риелтор или еще кто-то имеет право подписывать акт за покупателя при наличии соответствующей доверенности. В ней прописываются полномочия доверенного лица и предмет проверки. Доверенность в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

❌ Вопрос: можно ли отменить акт приема-передачи?

✅ Ответ: стороны могут отменить акт по обоюдному согласию. Но часто приходится обращаться в суд. На самом деле аннулировать передаточный акт сложно. Потребуется доказать, что выявленные позже недостатки по той или иной причине не могли быть обнаружены в момент подписания передаточного акта.

Если убедительных доказательств не будет, то суд не отменит акт приема-передачи. При этом важно понимать, что отмена акта не является основанием признания недействительным договора купли-продажи.