Предварительный договор купли-продажи (ПДКП): что это, как составить, плюсы и минусы

При покупке квартиры обычно заключается договор купли-продажи или ДДУ.

Но еще есть так называемый предварительный договор (ПДКП). Главная функция преддоговора – зафиксировать намерения продавца и покупателя, чтобы ни одна из сторон потом не смогла сорвать сделку или изменить условия, допустим, цену.

Форма преддоговора (ПДКП) должна быть такой же, как и основного договора купли-продажи (ДКП). Это письменное соглашение, которое в некоторых ситуациях заверяется у нотариуса, например, в случае продажи доли объекта или просто по добровольному желанию сторон.

Преддоговор включает в себя: 1. Существенные условия

Без существенных условий договор не считается заключённым. В случае с покупкой жилья существенными условиями являются:

• недвижимость (предмет договора)
• цена.

Предварительный договор защитит продавца, если покупатель будет настаивать потом на уменьшении цены. Также и сам покупатель защищается от увеличения стоимости.

2. Стороны договора Здесь указывается информация о продавце и покупателе, для чего достаточно паспортных данных.

Когда стороной сделки является организация, то потребуется и другая информация:

• ФИО руководителя,
• юридический адрес,
• ОГРН,
• КПП,
• ИНН и др.

Подпись вместо руководителя ставить может уполномоченный сотрудник с нотариально заверенной доверенностью.

3. Предмет договора

Здесь описывается недвижимость. Если речь идет о готовом объекте, то следует указать кадастровый номер (из Росреестра), адрес и площадь.

С ДДУ ситуация сложнее, так как квартира еще не построена. Поэтому в договоре важно максимально точно описать недвижимость. Это на тот случай, если застройщик обещал квартиру под ключ с площадью 60 кв. м., а пытается сдать объект меньшей площади с черновой отделкой.

Например, такое описание предмета договора может максимально защитить покупателя недостроенного жилья: «Жилая квартира примерной площадью в 70 кв. м, строящаяся в доме на участке с кадастровым номером 68:11:0082182:44 по адресу пр. Ленина, дом 50, подъезд 4, квартира 30, этаж 7. Имеет 4 комнаты, балкон, раздельный санузел».

4. Расчеты сторон

Одна из целей преддоговора – зафиксировать стоимость жилья. Но оплату предварительный договор не подразумевает. Возможный аванс или задаток – добровольный выбор сторон сделки. В задатке больше заинтересован продавец. Если покупатель потом откажется от приобретения, то задаток остается у продавца.

5. Ответственность сторон

Продавец обязан будет вернуть задаток в двойном размере, если откажется от сделки.

С помощью преддоговора через суд можно даже заставить продавца продать жилье. Но такое случается редко. В большинстве случаев дело заканчивается тем, что одна из сторон получает финансовую выгоду – задаток или штраф.

Если стороны передумали заключать сделку или решили изменить условия, то могут аннулировать преддоговор путем составления соглашения о его расторжении.

6. Срок действия

Преддоговор действует 1 год по умолчанию. В течение этого срока сторонам требуется заключить уже основной договор купли-продажи. Но можно устанавливать любой срок по договоренности продавца и покупателя.

Возможные ошибки

Самые распространенные ошибки сторон при составлении преддоговора:

• Несоблюдение формы, из-за чего договор может быть признан незаключенным.
• Внесение аванса вместо задатка и наоборот.
• Нечеткое описание объекта недвижимости.
• Отсутствие согласования цены.

Пропущенные важные детали могут дорого обойтись обеим сторонам. Иногда дело доходит до суда. Отдельно стоит поговорить об авансе. Если аванс составит больше половины от стоимости жилья, то преддоговор может быть признан основным.

Важные условия

Условия, которые важно прописать в преддоговоре:

• штрафы для сторон за уклонение от заключения основного договора и иные нарушения. При этом отдельно следует прописывать каждое нарушение;
• ситуации, когда любая из сторон имеет право на расторжение преддоговора без последствий. Например, покупатель может прописать условие, что имеет право без штрафов отказаться от заключения договора купли-продажи, если банк не одобрит ему ипотеку на покупку данного жилья;
• срок передачи объекта в собственность после подписания договора;
• время для возврата аванса из-за отказа от заключения основного договора.

Плюсы

Продавец получает покупателя, который уже согласен с условиями сделки. Здесь продавцу лучше настаивать на задатке, чтобы потом, даже если покупатель откажется от сделки, получить часть денег.

Минусы

Минус для продавца – придется заключать договор купли-продажи. Дело в том, что ситуация может измениться, и продавец по какой-либо причине передумает продавать жилье. Но в лучшем случае он потеряет часть денег, если по условиям преддоговора есть штраф за срыв сделки или был задаток. В худшем случае возможна даже принудительная продажа через суд.

Преимущества

Преддоговор - практически гарантия заключения договора купли-продажи, хоть и через суд. Или хотя бы удастся получить неустойку из-за отказа продавца от сделки.

Угрозы, риски

Минус – потеря задатка из-за отказа от сделки уже со стороны самого покупателя.

Есть риск столкнуться с «двойной продажей». Продавец может заключить несколько предварительных договоров с разными людьми, а основной заключить только с одним. Тогда остается только через суд добиваться справедливости и возмещения убытков.

Также есть вероятность, что недвижимость с обременением. Чтобы исключить этот риск, следует заказывать выписку из Росреестра как перед подписанием преддоговора, так и основного. Нелишним будет добавить в предварительный договор дополнительный пункт о гарантиях.