Как изменились цены на недвижимость за 10 лет

🔝 Недвижимость считается одним из самых надежных активов. Т. е. это не просто необходимое для комфортной жизни имущество.

Квартиры и частные дома приносят прибыль в долгосрочной перспективе. Поэтому недвижимость можно рассматривать в качестве инвестирования.

• На самом ли деле такое вложение выгодно?
• Как менялась стоимость жилья в России?
• И что будет с ценами дальше?

💁‍♂️ С начала истории новой России рынок недвижимости претерпел массу изменений. Повлияли на него не только экономические, но и политические процессы.

Ранее не было ясного понятия рыночной стоимости: только с 1991 года началось привычное сейчас ценообразование. «Квадрат» начал дорожать сразу, так как появился спрос (в СССР не покупали недвижимость) – желающие купить жилье. Плюс инфляция и экономический кризис.

Позже ситуация несколько раз менялась. На стоимость квадратного метра стали влиять дополнительно демографические изменения, развитие инфраструктуры, законодательство и т. д. Пора узнать, во сколько раз подорожала недвижимость в России?

1990-е: «лихие» времена, кризис, дефолт

👨‍💻 Россия вступила в эпоху рыночных реформ после развала СССР. Раньше большая часть квартир принадлежала государству. Далее началась приватизация, люди стали владельцами недвижимости и начали сами определять ее стоимость в случае продажи. Пошло формирование рынка недвижимости. Те, кто не успел получить квартиру до приватизации, вынуждены были теперь покупать жилье.

📉 Положение усугубляла гиперинфляция на фоне финансового кризиса, падение курса рубля и дефолт. В итоге цены активно росли вплоть до 1998 года.

✅ После деноминации рубля, дефолта и дальнейшего выхода из финансового кризиса инфляцию удалось замедлить. Жилье стало доступнее (падение цен на 30-35%), но ближе к миллениуму цены снова пошли вверх. При этом ряд экспертов сегодня не говорят именно про падение рынка недвижимости. Скорее произошла коррекция цен после резкого роста из-за гиперинфляции.

2000-е: рост экономики, бум цен на рынке недвижимости, мировой финансовый кризис

🔝 Экономика страны начала быстрого восстанавливаться. Вместе с этим увеличивались и доходы граждан. Многие люди смогли позволить себе купить жилье, что привело к росту спроса. Помогла здесь и доступная ипотека.

Особенно заметно это отразилось на ценах в Москве и Санкт-Петербурге. До 2008 года «квадрат» в столице подорожал с 700$ до 4 000$ в среднем.

На рынке стало больше надежных девелоперов, которые из года в год предлагали качественные новостройки с развитой инфраструктурой. Новые квартиры на «первичке» стали пользоваться большим спросом, что и толкало цены вверх.

Кризис 2008 года

Но потом мир столкнулся с финансовым кризисом 2008 года. Сильно пострадал корпоративный сектор, в том числе и в России.

🤷 Многие компании обанкротились, приведя к росту безработицы и падению покупательной способности россиян. Низкий спрос привел к тому, что цены на недвижимость упали почти на 35% в долларах. Восстанавливаться рынок начал только в 2010 году.

2010-е: колебания цен

💁‍♂️ Это насыщенный событиями период. До 2014 года больших проблем не было, и российская экономика развивалась. Стоимость недвижимости медленно росла.

Далее международные санкции, резкий рост инфляции, падения рубля, дешевая нефть и дорогая ипотека. Сложилась ситуация, когда в рублях недвижимость дешевела заметно медленнее, чем в долларах. Это связано именно с ослаблением отечественной валюты. Но фактически заметных изменений для рядового россиянина не было. Страна сравнительно быстро адаптировалась к санкциям.

Жилье в Москве дешевело до 2017 года, а потом снова начало дорожать. Опять же, именно в рублях недвижимость подешевела на 15-20%, а вот в американской валюте – на 50-60%.

2020-е: пандемия, подъем рынка, 24 февраля

🤯 Настоящий бум начался на фоне пандемии COVID-19. Временный кризис был из-за самоизоляции, но на ценах он не отразился.

Зато в это время государство запускает льготную ипотеку. Спрос на жилье резко вырос, а цены увеличилось на 20-30% только в 2021 году. Подъем был до 2022 года:

• в Москве цены выросли с весны 2020 года примерно в 1.5 раза,
• в некоторых регионах в 2 и более раза.

После начала СВО были введены новые санкции.

• Цены на сырье упали.
• Резкая стагнация рубля и постоянно растущая инфляция заставили ЦБ увеличить ключевую ставку.
• Потребительские товары стали дороже, а ипотека – менее доступной.

Это привело к временному падению стоимости недвижимости, а потом росту. Однако экономика России выдержала. И тут не последнюю роль сыграли льготные программы ипотечного кредитования.

Динамика цен на новостройки и вторичное жилье

• В конце 2019 года «квадрат» в новостройке стоил 60 390 ₽, на вторичном ранке – 55 660 ₽.
• В 2020 году новостройки подорожали до 78 760 ₽. В 2021 году квартира на первичном рынке стоила уже 89 500 ₽ за «квадрат», а вторичном – 80.5 тыс.
• В 2022 году цена в новостройках достигла 108.2 тыс. ₽, на готовые квартиры – 90.7 тыс.
• Рост продолжался до конца 2024 года, когда квадратный метр в новостройке достиг 139 300 ₽. Вторичка тогда стоила 107 800 тыс. ₽.

Еще 10 назад застройщикам приходилось привлекать покупателей дисконтом. Минусы у новостроек были. Кредиты выдавали не все банки, риск долгостроя или заморозки, ожидание, необходимость вкладываться в ремонт. Потом люди привыкли, рассмотрели плюсы (новое жилье, скидки, развитая инфраструктура), а государство стало субсидировать ипотеку на покупку квартир в новостройках.

В итоге уже жилье на первичном рынке стало пользоваться большим спросом, а стоимость такой недвижимости стала выше, чем вторички.

💁‍♂️ Про неравномерность изменения цен говорилось не просто так.

К примеру, в 2008 году снизился доход в большей степени у «белых воротничков», поэтому упал спрос на элитные квартиры. Т. е. именно они подешевели сильнее всего. Индексация маткапитала и семейная ипотека привели к повышенному спросу на двухкомнатные квартиры в новостройках класса «комфорт» в спальных районах. Эти объекты показывали больший рост, чем другие.

❌ В провинции вообще сложно отследить цены. Из-за отсутствия новостроек там люди покупают только готовое жилье. Поэтому вторичка может быть даже дороже, чем в большом городе, где есть новые многоквартирные дома. Также в графике не учитывались частные дома. Среднюю стоимость определить крайне сложно. На нее влияет состояние жилья, площадь, этажность, высота крыши, планировка, размер земельного участка, дополнительные строения, материал и т. д.

Проще говоря, если в новостях говорят, что «цены на жилье упали на 3% в этом квартале», то не факт, что именно в вашем городе на самом деле недвижимость подешевела.

👨‍💻 Агентство IRN сообщает, что 10 лет назад квадратный метр в Москве стоил 171 580 ₽ за квадратный метр. Это уже после введения санкций 2014 года.

Пик пришелся на конец 2015 года – в некоторых районах столицы цена достигла 240 тыс. ₽.

В следующие 2 года наблюдалась турбулентность.

• Во-первых, переоцененная элитная недвижимость из-за отсутствия спроса стала дешеветь.
• Во-вторых, валютные цены проседали из-за постепенно роста курса доллара.

В 2017 году стоимость недвижимости падала. Хоть дешевая ипотека смягчила удешевление рынка, цены все равно снизились примерно на 20%. Профицит предложения был вызван и застройщиками, которые активно сдавали объекты и делали скидки на квартиры, чтобы закрыть как можно больше проектов еще до изменения закона о долевом строительстве.

🔎 Выравниваться ситуация начала в 2018 году. Страна практически вышла из кризиса 2014 года. Доходы населения увеличились, а после введения эскроу-счетов люди стали больше доверять первичному рынку. В 2019 году стоимость жилья вернулась к «досанкционным» показателям. С началом пандемии предложение на первичном рынке недвижимости упало из-за приостановки строительных работ и нехватке рабочей силы. Цены не менялись до отмены карантина, а потом начался бурный рост. Дорожало жилье каждого сегмента в большей степени из-за льготной ипотеки.

В 2021 году в пределах «старого города» стоимость квадратного метра достигла 395 тыс. ₽.

🔝 После событий февраля 2022 года стоимость на жилье в рублях резко выросла – на 5%. Но при этом ипотека стала менее доступной. Рост связывают с увеличением курса доллара. Далее весь год недвижимость дешевела из-за высокой ставки по кредитам и общей неопределенности на фоне СВО. Зато весь 2023 год жилье дорожало. Среди драйверов выделяют новые программы льготного кредитования и снижение инфляции (т. е. увеличение покупательной способности граждан). Стоимость квадратного метра в Москве достигла 326 тыс. ₽. В итоге цены вернулись к показателям до февраля 2022 года.

🤷 В 2024 году многие ожидали падение цен на жилье. Отмена льготной ипотеки и увеличение ставки ЦБ должны были затормозить инфляцию и снизить спрос на недвижимость. Однако ситуация плюс-минус не изменилась.

💁‍♀️ Итак, недвижимость в России подорожала за 5 лет почти в 2 раза.

Средняя зарплата за это же время увеличилась с 47.5 тыс. ₽ до 88 тыс. Но в долларах она выросла на 35%.

При этом инфляция за 5 лет составила 52%. Квадратный метр квартиры в среднем стоил 920$ по состоянию на конец 2018 года.

Сейчас же цена составляет почти 1 400$. Т. е. видно, что в долларах стоимость недвижимость за 5 лет увеличилась на 55%, а зарплаты в американской валюте – на 35%.

Рост в рублях также опережает увеличение реальных доходов. Можно сделать вывод, что накопить на квартиру сейчас сложнее, чем еще несколько лет назад.

🤔 Есть основания предполагать, что в ближайшие 1-2 года произойдет эффект отложенного спроса. Нормализация отношений на международной арене и поэтапное снятие санкций поможет быстрее стабилизировать обстановку в стране. Курс рубля уже укрепляется, а политика ЦБ направлена на сдерживание инфляции.

Новостройки подорожают

👨‍💻 Сейчас прогнозируется, что к концу 2025 года ставки по ипотеке снизятся, а реальные доходы населения увеличатся. В 2026 году ситуация улучшится еще больше. Тогда те люди, кто сейчас откладывает покупку жилья, активизируются. Дорогие кредиты сейчас могут отсеять небольших застройщиков. Оставшиеся компании не смогут сдавать большие объемы жилья, из-за чего предложение окажется недостаточным.

Такая обстановка позволяет считать, что жилье скоро будет дорожать. Но, опять же, в рублях. Если говорить о валюте (в случае дальнейшего снижения курса доллара), то цены особо не изменятся.

Первичная недвижимость будет дешеветь

💁‍♂️ Есть и другие мнения. Ряд специалистов считают, что рынок перегрет, и такие высокие цены не отражают действительное положение. Вместо роста цен может быть откат. Доступная ипотека – это хорошо. Но все равно цены сейчас высокие, что не позволяет рядовому жителю страны купить квартиру. Инфляцию никто не отменял. Людям нужно не только решать жилищный вопрос, но и покупать другие товары, которые все еще растут в цене. Сниженный спрос заставит застройщиков, а потом и владельцев вторичного жилья, снижать цены. В итоге стоимость может вернуться к показателям, которые были до пандемии.

✅В любом случае покупать жилье – выгодно всегда. Ликвидная недвижимость пользуется спросом среди арендаторов, что будет приносить пассивный доход от сдачи жилья. Также квартира в перспективе нескольких лет едва ли будет дешеветь. Рост стоимости как минимум должен перекрыть обесценивание рубля.

💁‍♂️ Когда покупка планируется для себя, а не в целях инвестирования, то долго откладывать сделку нельзя. Сценарий сильного падения стоимости маловероятен. Скорее всего, в ближайшие 5-7 лет недвижимость подорожает.

Вариант снимать жилье и откладывать деньги подходит не всегда. Лучше оформить ипотеку сразу. Это защищает от роста стоимости жилья и ежемесячного платежа. А с годами платить придется все меньше и меньше с учетом индексации зарплаты.

💡 Как быстрее выплатить ипотеку?

❌ Если же снимать квартиру и копить на свою, то в итоге есть риск так и не собрать нужную сумму. Конечно, у всех людей разные доходы. При большом достатке ипотека не нужна. А среднестатистический россиянин, который арендует жилье, имеет маленькие шансы накопить деньги на недвижимость. С годами она дорожает. Растут и арендные ставки. Плюс инфляция. Часто за время накопления люди только за аренду отдают сумму больше, чем стоит недвижимость. Поэтому при отсутствии денег на жилье обязательно стоит рассмотреть вариант с ипотекой.

🫰 Где найти деньги для первоначального взноса по ипотеке