Как быстрее выплатить ипотеку?

Ипотека – самый доступный вариант покупки своего жилья для многих граждан. Но есть у такого кредита минусы: длительный срок и большая переплата процентов. Мало кому хочется иметь крупный долг перед банком в течение условных 20 лет. Поэтому заемщики задаются вопросом о том, как быстрее выплатить ипотеку, избавиться от обременения и сократить процентную переплату.

Это вполне реально. Статистика показывает, что люди берут ипотеку в среднем на 20-25 лет. Но, по данным «Сбербанка» и ВТБ, реальный срок погашения составляет 4-5 лет. Чтобы быстрее выплатить ипотеку, необходимо, что логично, погасить ее досрочно либо рефинансировать. Речь пойдет далее именно об этом.

Да.

Заемщики имеют право носить платежи вне графика в счет полного или частичного досрочного погашения ипотеки. То есть обычно нужно совершать только ежемесячные платежи. Но никто не запретит внести сразу, допустим, 1 млн ₽ для погашения «тела» кредита. Просто важно заранее уведомить об этом банк.

Другой вопрос в том, где взять «лишние» деньги. В интернете есть разные банальные советы: найти более оплачиваемую работу, попросить у начальника премию, продать ненужные вещи и пр.

Такие возможности есть далеко не всех. Зато почти каждый может получить два налоговых вычета.

Налоговый вычет полагается гражданам, которые работают официально по трудовому договору и платят 13% в качестве НДФЛ. Один вычет полагается из стоимости недвижимости в размере 13%. Второй налоговый вычет идет из суммы уплаченных процентов. Он также равен 13%. Именно эти освободившиеся деньги можно будет направлять на частичное досрочное погашение.

Фактически суть льготы заключается в освобождении от НДФЛ на определенный срок. Но также есть возможность получить возврат уже уплаченного налога. Часто люди так и делают: получают частями вычет ежегодно, пока общий возврат не достигнет 13% от стоимости жилья и столько же от суммы процентов по ипотеке.

Важные моменты:

• Есть максимальная сумма вычета. Это 260 тыс. ₽ из стоимости недвижимости. И 390 тыс. из суммы уплаченных процентов. Больше получить нельзя независимо от того, сколько стоит жилье. Получается, что всего есть возможность вернуть до 650 тыс. ₽.
• Человеку вычет за недвижимость можно получить только один раз. Но если гражданин ранее получал вычет меньше лимита (260 тыс. ₽ и 390 тыс. ₽), то ему могут доплатить остаток, когда он снова купит недвижимость.
• Семья из двух взрослых человек могут получить больше. Дело в том, что обычно один супруг является заемщиком, а второй – созаемщиком. Тогда вернуть можно не более 650 тыс. ₽. Но если каждый супруг оплатит долю и оформит в личную собственность, то вычет полагается обоим. Тогда максимальная сумма возврата составит 1.3 млн ₽.
• За один год нельзя вернуть больше, чем было уплачено в качестве НДФЛ. Оставшаяся сумма полагающего вычета перенесется на следующий год.
• Субсидии. Использование субсидии (жилищный сертификат, маткапитал) не считается оплатой жилья из собственных денег. Поэтому вычет не полагается из данной суммы.

ℹ️ Также есть возможность получить налоговый вычет с ремонта квартиры.

Итак, у заемщика есть два пути:

1. получить в ФНС справку и передать ее работодателю, чтобы он перестал удерживать налог на доход.
2. или же платить НДФЛ дальше, а потом раз в год получать вычет.

В обоих случаях полученные деньги нужно направлять в счет частичного досрочного погашения ипотеки.

Пример использования налогового вычета для досрочного погашения ипотеки

Условия:

• Стоимость жилья – 2 млн ₽.
• Первоначальный взнос – 20%.
• Процентная ставка – 12%.
• Срок кредитования – 20 лет.
• Зарплата заемщика – 50 000 ₽ до вычета НДФЛ.

Пример, когда заемщик решил не направлять вычет на частичное досрочное погашение. Он сделает первоначальный взнос и получит в кредит 1.6 млн ₽ на 20 лет. Ежемесячный платеж составит 17 617.38 ₽. Начисленные проценты на весь период кредитования – 2 628 171.20 ₽.

А теперь допустим, что заемщик решил использовать вычет для частичного досрочного погашения. Ему полагается 13% от стоимости жилья в 2 000 000 ₽, а именно – 260 тыс. Гражданин получает в местном отделении ФНС уведомление и относит своему работодателю.

Зарплата после вычета налога на доход равна 43 500 ₽. Но работодатель временно перестанет удерживать НДФЛ в размере 6 500 ₽, и человек будет получать все 50 000 ₽. Так будет до тех пор, пока не израсходуется весь вычет в сумме 260 тыс. ₽.

Задача заемщика – быстрее выплатить ипотеку. Поэтому при частичном досрочном погашении необходимо выбирать опцию уменьшения срока, а не платежа. Заемщику будет дан выбор. В первом случае сумма ежемесячного платежа не уменьшается. Деньги идут на погашение тела, поэтому и срок будет постепенно уменьшаться. А это, в свою очередь, приводит и к сокращению общей переплаты процентов.

Заемщик будет каждый месяц вносить не 17 617 ₽, а еще дополнительно 6 500 ₽ в счет частичного досрочного погашения. Так будет продолжаться 40 месяцев. А потом человек использует право на получение второго вычета – из процентов по ипотеке.

Получается такая ситуация. На изображении ниже видно, что добавлено регулярное частичное досрочное погашение основного долга в размере 6 500 ₽ в течение 40 месяцев с опцией уменьшения срока.

Начало выплаты ипотеки.

За 40 месяцев погашения заемщик заплатит банку 964 695 ₽. Так как остаток долга составляет 1 203 010 ₽, то тело за эти 40 месяцев погашено на 397 тыс. ₽. Соответственно, проценты – это 567 695 ₽. Из нее можно получить вычет в размере 13%, а именно 73 800 ₽. А это возможность еще 11 месяцев не платить НДФЛ и вносить также в счет частичного досрочного погашения по 6 500 ₽ каждый месяц.

За прошедшие 11 месяцев заемщик также погашал проценты. Всего банк за это время начислил 125 738 ₽. Снова полагается вычет в размере 13%, а именно – 16 346 ₽.

Здесь появляются бюрократическая сложность. С данного момента придется постоянно контактировать с налоговой. Вычет в размере 16 346 ₽ израсходуется менее чем за 3 месяца. Потом опять придется высчитывать вновь начисленные проценты по ипотеке за этот срок и подавать заявление. Намного проще перейти на ежегодное получение вычета.

Через год (уже в октябре 2029 года) заемщик в качестве вычета вернет сразу 34 600 ₽ и направит на частичное досрочное погашение.

• В октябре 2030 года – 12 827 ₽.
• В 2031 году – 12 028 ₽.

Далее уменьшать срок кредитования уже не получится, да и смысла нет высчитывать небольшие суммы вычета. Т. е. с октября 2031 года до самого конца кредитования (декабрь 2035 года) в качестве процентов будет начислено мало денег, и размер остатка вычета составит около 13-15 тыс. ₽. Пусть это будет приятный бонус для заемщика.

Итог такой.

• Во-первых, заемщику, который использовал налоговый вычет, удалось быстрее выплатить ипотеку на 8.5 лет.
• Во-вторых, процентная переплата уменьшилось более чем на 50%.

В первом примере заемщик выплатил банку проценты в размере 2 628 171.20 ₽. Во втором примере переплата составила 1 207 988 ₽.

Важно: по факту выплатить ипотеку удастся быстрее. В данном блоке была зафиксирована зарплата заемщика. Т. е. он все годы получал один и тот же доход. На деле так не бывает, ведь с годами растет и зарплата. Поэтому и сумма вычета может со временем увеличиваться. Тогда заемщик сможет возвращать больше и еще быстрее закрыть задолженность и сэкономить за счет частичного досрочного погашения.

Рефинансирование – перекредитование. Если говорить проще, то оформляется новая ипотека по более низкой ставке, чем старая (старая погашается). Рефинансировать кредит можно как в одном и том же банке, так и другом.

Рефинансирование решает разные задачи:

• уменьшение суммы ежемесячного платежа;
• сокращение общей процентной переплаты;
• уменьшение срока кредитования.

Весь смысл в том, что новая ипотека оформляется на более выгодных условиях. К примеру, был кредит под 20%, а новый оформляется, пусть, под 10%. И такое может быть. Весной 2022 года ипотеку выдавали под 20-22%, а осенью – уже под 8%.

Если говорить о теме статьи, то после рефинансирования необходимо выбирать более короткий срок, чем оставшийся по текущей ипотеке. Тогда удастся погасить кредит быстрее и даже сократить процентную переплату.

Логика проста: чем короче срок, тем меньше у банка времени для начисления процентов.

Но предельно важно учитывать, что ипотека погашается по аннуитетной схеме. Платежи рассчитываются так, что в первую очередь погашаются начисленные проценты, а не основной долг. Ниже графике показана вся суть аннуитетной схемы.

Часто люди выплачивают кредит уже по 3-5 лет, а тело практически не уменьшилось. По этой причине рефинансирование становится неэффективным на поздних этапах кредитования.

Есть смысл перекредитования, если:

• процентная ставка по новым условиям заметно ниже;
• выбирает такой же срок кредитования либо меньше;
• погашена только малая часть процентов по текущей ипотеке.

Перед рефинансированием обязательно следует учесть уже погашенные проценты (в пользу «старого» банка») и те, какие еще придется уплатить после рефинансирования. А потом сравнить общую переплату с той, которая могла бы быть без перекредитования.

И следует помнить, что при уменьшении срока погашения после рефинансирования может увеличиться ежемесячный платеж. Нужно подбирать новые условия так, чтобы кредитная нагрузка была оптимальной, срок меньше, а переплата оказалась ниже.