Аренда на квартиры вырастет

За стоимостью аренды жилья следят как рядовые граждане, которые сегодня не могут позволить себе дорогую ипотеку, так и инвесторы в ожидании большой прибыли. Что происходит с рынком сейчас, и как будут меняться цены в будущем?

Весенние прогнозы сбылись: отмена льготной ипотеки привела к снижению спроса на недвижимость. Усугубляет ситуацию и правило «одна ипотека с господдержкой в одни руки». На фоне высокой ключевой ставки Центробанка жилье стало для многих менее доступным, поэтому люди стали выбирать аренду.

Предложение не успевает за спросом. Число желающих снять жилье больше, чем арендодателей. Плюс развитие внутреннего туризма: увеличение спроса на аренду в курортной зоне тоже влияет на общую картину.

На данный момент уже отмечается рост арендных ставок. Год назад снимать жилье было дешевле на 20-30%. При этом темпы ускоряются.

Например, в июле рост на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составил в среднем 2.45%. В августе уже такое жилье подорожало еще на 7.75%.

А стоит ли ожидать снижение стоимости аренды в скором времени?

К осени можно ожидать дальнейший рост стоимости аренды. К этому ведут ряд факторов:

• Стоимость ипотеки. На проценты по кредитам прямое влияние оказывает монетарная политика ЦБ. Коммерческие банки берут у регулятора кредиты для того, чтобы выдавать ипотеку. Если увеличивается ключевая ставка Центробанка, то растут и проценты по кредитам. Сейчас она составляет 18%. Нельзя исключать, что Банк России и дальше будет пытаться таргетировать инфляцию путем увеличения ключевой ставки. А это значит, что в ближайшее время ипотека все еще останется дорогой. Люди в таких условиях будут и дальше отдавать предпочтение съемному жилью.
• Снижение предложения. Собственники стали больше сдавать жилье посуточно. В некоторых регионах отмечается соотношение 50 на 50. Т. е. половина квартир сдается не на долгий срок, а посуточно. Это говорит о том, что желающим снять жилье на постоянной основе сложнее найти недвижимость. Также и застройщики могут уменьшить объемы вводимого жилья в эксплуатацию из-за низкого спроса и падения цен. Это тоже приведет в среднесрочной перспективе к снижению предложения.
• Учебный год. Студенты будут возвращаться после каникул в большие города для продолжения учебы. Абитуриенты приедут для поступления и начнут искать съемное жилье. Тенденция последних лет такова, что и выпускники вузов не возвращаются в свои города, а остаются работать. Соответственно, занятое жилье не освобождается. Т. е. в конце лета спрос из-за этого растет, а предложение «тормозит». Плюс демографический фактор: сейчас взрослеют дети, после всплеска рождаемости середины нулевых годов. Среднее количество поступающих студентов постоянно растет (а значит, и молодых людей, которые остаются в больших городах после учебы). Им, само собой, требуется жилье, что увеличивает спрос.
• Инфляция. Расходы населения из-за увеличения цен растут. И это касается не только товаров, но и коммунальных услуг. Собственники жилья для поддержания своих реальных доходов вынуждены увеличивать и стоимость аренды.

Многие эксперты уверены, что в ближайшие месяцы цены на аренду снижаться точно не будут. А вот перспективы роста есть. Турбулентное поведение рынка не позволяет дать хотя бы примерные прогнозы. Если усреднить мнения аналитиков, то ожидается рост стоимости аренды примерно на 20%. Хотя есть также прогнозы увеличения цен на 50% и более.

Но стоит понимать, что частный дом и квартира в новостройке – это не одно и то же. Динамика изменения цен будет отличаться в зависимости от региона, города, типа дома, площади и т. д. К примеру, студенты обычно выбирают студии и однокомнатные квартиры ближе к вузам. А спрос на аренды больших квартир в элитных районах всегда небольшой.

На стоимость аренды квартиры в провинции повлияет дорогая ипотека. Но пройдет мимо сезонное увеличение спроса (учебный год, туризм). Поэтому невозможно точно сказать, где и как будет расти аренда. Предполагается, что самый активный взлет цен будет в крупных городах: Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Краснодар и др.

Для владельцев недвижимости новости хорошие. Их прибыль с большой вероятностью будет скоро расти. В игру включаются и инвесторы. Стоимость квартир падает (все из-за той же дорогой ипотеки), а аренда растет. Это идеальный момент для покупки сравнительно дешевой недвижимости и быстрой окупаемости.

Только важно выбирать ликвидное жилье, чтобы был потенциал роста стоимости. Такая высокая ставка по ипотеке нетипична. Со следующего года возможна смена вектора монетарной политики ЦБ. Заместитель директора департамента денежно-кредитной политики Банка России подтвердил, что базовой целью регулятора является снижение инфляции до 4%. А цель по ключевой ставке – 7,5-8,5%.

Можно предполагать, что при благоприятном исходе проценты по ипотеке тоже вернутся в район 10%. А это уже почва для увеличения спроса на жилье. Снимать недвижимость будут меньше, а покупать – больше. Тогда купленные квартиры сейчас начнут приносить повышенный доход. А потом жилье само начнет дорожать, что позволит в долгосрочной перспективе инвесторам зафиксировать большую прибыль.