Что делать, если не хватает денег для погашения ипотеки

По условиям ипотеки покупаемая недвижимость находится в залоге до полной выплаты кредита. Если заемщик не будет выполнять долговые обязательства, то залогодержатель получит право на изъятие и реализацию жилья. Полученные деньги будут использованы для погашения задолженности и других издержек банка. Остаток (если будет) направляется бывшему заемщику.

Изъятие недвижимости – страшный сон заемщика. Семья много лет может выплачивать кредит, а потом остаться ни с чем. Однако даже из сложной ситуации есть выход, о чем и пойдет речь далее.

Сразу стоит сказать, что из-за просроченного платежа по ипотеке никто не будет забирать жилье. Изъятие возможно при совпадении двух условий:

• с момента образования просрочки прошло больше 3 месяцев;
• общая сумма просроченной задолженности превышает 5% от стоимости залога.

Проще говоря, чтобы банк забрал жилье, нужно существенно нарушить условия договора, например, вообще не вносить ежемесячные платежи в течение нескольких месяцев. Но даже в этом случае банк не будет сразу подавать в суд для изъятия залога. Сначала он уведомит заемщика о том, что намерен расторгнуть договор и предложит досрочно погасить всю задолженность.

Продажа жилья на торгах – крайние меры. Но доводить дело до этого все равно не стоит. Если заемщик понимает, что у него ухудшается финансовое состояние, то уже необходимо начинать действовать.

Некоторые люди думают, что от потери залога будут минимальные последствия. Стоит отбросить сам факт изъятия (это, конечно, минус) и рассмотреть финансовую сторону вопроса. Например, была оформлена ипотека с такими параметрами:

При таких условиях ежемесячно придется платить по 36 113 ₽. Допустим, первые 10 лет заемщик выплачивал кредит без проблем, а потом потерял работу. Из-за этого он больше не смог выполнять долговые обязательства:

• появилась первая просрочка в размере 36 113 ₽,
• банк начал начислять неустойку в размере 0.1% каждый день
• через месяц долг превысил 37 000 ₽.
• через полгода просроченная задолженность достигнет почти 240 000 ₽.

Допустим, банк добивается через суд изъятие залога и продает его на аукционе. Но проблема в том, что на торгах жилье могут выкупить дешево. Плюс вероятность, что недвижимость в принципе упадет в цене на рынке с момента оформления ипотеки.

Торги идут обычно в несколько раундов. Если никто не захотел покупать жилье, то стартовая цена лота уменьшается. В итоге объект могут выкупить заметно дешевле реальной рыночной стоимости.

Получается, что после погашения всех долгов денег вообще не останется для возврата должнику.

Кто-то скажет, что ничего страшного не случилось, ведь и в случае с арендой съёмщиков выселят, если они не будут платить. Однако потери тут намного выше.

Во-первых, ипотека обходится дороже аренды. За все 10 лет заемщик заплатит банку 4.334 млн ₽.

Во-вторых, был сделан первоначальный взнос. Всего человек потратил 4.834 млн ₽, но в итоге не получил свое жилье. Намного выгоднее было бы изначально на свои 500 000 ₽ открыть вклад в банк, арендовать такую же квартиру за условные 20 000 ₽ и поcле каждой зарплаты откладывать деньги на счет под проценты. При ставке в 12% можно было бы за 10 лет накопить больше 4.000 млн ₽.

Поэтому нельзя доводить дело до аукциона. В первую очередь необходимо постараться восстановить свою платежеспособность.

Заработок любого человека может упасть, например, из-за смены работы. Возможно, денег будет не хватать для того, чтобы выплачивать ипотеку в прежнем объеме. Тогда можно попробовать подать заявление в банк и попросить «растянуть» срок погашения.

Пролонгация – это один из вариантов реструктуризации. Банк увеличит срок кредитования, чтобы сумма ежемесячного платежа оказалась меньше. Тогда заемщику будет проще выплачивать ипотеку после снижения дохода.

Недостатки пролонгации

Увеличится срок обременения. Ипотека и так оформляется обычно на длительное время, а после пролонгации выплачивать кредит придется дольше.

Из-за этого может заметно вырасти общая процентная переплата. Если взять пример выше, то после реструктуризации переплата процентов увеличится с 4.67 млн ₽ до 10.8 млн.

Другой вид реструктуризации – кредитные каникулы. Это отсрочка от внесения ежемесячных платежей на срок до 6 месяцев. Предполагается, что за это время заемщик сможет найти новый источник дохода и возобновить погашение ипотеки.

Просто так банк не обязан предоставлять отсрочку. На кредитные каникулы могут рассчитывать люди, которые потеряли заработок, либо их доход существенно снизился. Т. е. самыми распространенными основаниями для каникул являются:

• снижение ежемесячного дохода на 30% и более (после чего доля ежемесячного платежа по ипотеке превысила 50% от дохода);
• снижение дохода на 20% после появления иждивенца (после чего доля ежемесячного платежа по ипотеке превысила 40% от дохода заемщика);
• утрата трудоспособности из-за получения инвалидности;
• потеря работы.

Когда нельзя получить кредитные каникулы

Кроме вышеперечисленного нельзя получить отсрочку:

• если ранее уже использовались кредитные каникулы или рефинансирование,
• если сумма кредита не должна превышать 15 млн ₽,
• также жилье должно быть единственным с собственности.

Можно полностью освободиться от погашения или снизить сумму ежемесячного платежа. Пока действуют кредитные каникулы, банк не сможет начислять неустойку, передавать сведения о пропущенных платежах в БКИ и изымать залог.

Минусы есть и у кредитных каникул

«Пропущенные» месяцы переносятся на конец срока кредитования, из-за чего станет выше общая процентная переплата. Банк не может во время отсрочки начислять пени, но проценты никто не отменял. Это тоже отразится на издержках заемщика.

Банк не обязан соглашаться на пролонгацию. А кредитные каникулы могут быть недоступны, если положение заемщика не соответствует условиям применения такой реструктуризации.

Тогда можно попробовать увеличить срок погашения путем рефинансирования.

Рефинансирование – оформление новой ипотеки для досрочного погашения текущей. Заемщик берет сумму, равную остатку долга по кредиту. Но вот срок он может выбрать любой, в том числе и более длительный. Тогда удастся снизить сумму ежемесячного платежа.

ℹ️ Как правильно рефинансировать ипотеку

Преимущества рефинансирования

Плюс рефинансирования и в том, что можно улучшить условия кредитования. К примеру, оформить новую ипотеку по низкой ставке. Это тоже возможность уменьшить сумму ежемесячного платежа и продолжить погашение ипотеки, если доход заемщика снизился и есть риск потери залога из-за просрочек.

Государство поддерживает семьи с детьми, поэтому предусмотрены разные субсидии. Если есть планы завести ребенка, то стоит попробовать спасти свое жилье, когда есть вероятность ухудшения финансового положения.

Первым делом, если доход заемщика упал, стоит попробовать добиться кредитных каникул на 6 месяцев. Это позволит выиграть время до появления ребенка. После его рождения будут доступен маткапитал.

Если родился первый ребенок, то можно получить 630 000 ₽. После рождения второго полагается доплата в размере 202 000 ₽. Если первый ребенок появился до 2020 года, а второй – после, то материнский капитал составит сразу 833 000 ₽.

Если родился третий ребенок, то государство выделяет 450 000 ₽ на частичное или полное досрочное погашение ипотеки. Абсолютно безвозмездно. Максимум можно получить в том случае, если первые два ребенка появились до 2007 года, а третий – после 2020 года. Семья получит сразу 1.283 млн ₽.

Полученную субсидию можно направить на частичное досрочное погашение ипотеки с уменьшением суммы ежемесячного платежа и снизить нагрузку на бюджет. Это уменьшит риск допустить просрочку и потерять залог в перспективе.

📉 Досрочное погашение ипотеки — как выгоднее погашать?

Также семья после появления ребенка сможет рефинансировать ипотеку под 6% и значительно снизить показатель долговой нагрузки: сумма ежемесячного платежа будет уже ниже, что позволит продолжить погашение ипотеки в комфортных условиях.

Но не стоит забывать, что появление ребенка увеличивает траты семьи. Ежемесячный платеж можно будет снизить за счет использования разных субсидий, но и расходы заемщика увеличатся.

В некоторых ситуациях заемщику уже не удастся спасти свою недвижимость. Делать нечего: стоит готовиться к потере залога и искать новое жилье. Но тут важно получить максимум от продажи объекта.

Жилье с недостаточной ликвидностью на самом деле может быть продано на торгах по низкой стоимости. Чтобы получить максимальную сумму, необходимо самому определять цену и продавать жилье. Такое право у заемщика сегодня есть.

🔑 Продажа квартиры с долгами по ипотеке

Собственник ипотечного жилья может продать жилье без досрочного погашения кредита. Такая возможность появилась в сентябре 2024 года.

• Должник сначала направляет в банке заявление о самостоятельной продаже своего имущества.
• Кредитор рассмотрит его в течение 10 дней и уведомит потом о своем решении.

В случае разрешения у заемщика будет 4 месяца, чтобы самостоятельно продать недвижимость.

Деньги собственник сначала не получит, так как покупатель переведет их банку. Второй часть средств направит на досрочную выплату ипотеки. В результате погашается закладная, и Росреестр снимает в ЕГРН обременение. Оставшаяся сумма будет потом передана бывшему заемщику.

Плюсы самостоятельной продажи жилья

Выгода очевидна. Стоит вернуться к примеру в начале статьи, когда квартира стоимостью 3.5 млн ₽ была продана на аукционе только за 3 млн, и заёмщику почти ничего не досталось после погашения всех долгов.

При самостоятельной продаже вполне реально получить свои 3.5 млн ₽ за жилье. При этом изъятия и аукциона не было, поэтому банк не тратил лишние деньги. Весь долг составит 2.952 млн ₽. После погашения задолженности у должника останется хотя бы 500 000 ₽. Эти деньги можно будет направить на первоначальный взнос для оформления новой ипотеки и быстро решить проблему с жильем.

Важно только не опоздать.

Если банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания или нотариус уже совершил исполнительную надпись, то самостоятельная продажа будет недоступна.

Еще такая возможность будет недоступна, если должник проходит процедуру банкротства физлица или он ранее уже получал право на самостоятельную продажу залога, но по какой-либо причине отказался от реализации.