Продажа квартиры с долгами по ипотеке

Президент РФ подписал изменения в закон «Об ипотеке», которые позволяют ипотечникам с просрочками самостоятельно продавать свое жилье, минуя сложные судебные процедуры. Новая система продажи ипотечного жилья начнет действовать с 11.09.2024г. Предлагаем разобрать, как это повлияет на ипотечных заемщиков и как будет работать эта нововведение.

Ипотечные заёмщики теперь имеют право обратиться к банку 🏦 в любой момент для получения разрешения продажи своего жилья, не только в случае своевременных выплат, но и когда возникают финансовые трудности. Однако есть ограничение: заявление можно подать только до того, как банк обратится в суд.

Согласно закону, на продажу ипотечного жилья установлен срок в 4 месяца, который может быть продлен по соглашению сторон. Порядок действий следующий:

Самостоятельная подача заявления о планах продать недвижимость

Чтобы это сделать, нужно подать заявление в соответствии с условиями ипотечного договора. Например, можно отправить запрос через приложение, личный кабинет на сайте банка или лично в офисе. Еще вариант — послать заказное письмо с уведомлением о доставке.

Определение стоимости продажи залога

Банк имеет 10 дней после получения заявления на предоставление разрешения продажи или отказа. Положительное решение называется уведомлением о разрешении самостоятельной реализации залога. В этом уведомлении банк указывает:

1. Минимальную цену продажи.
2. Реквизиты для оплаты и номер счета для перевода денег после продажи.
3. Сроки самостоятельной продажи - дата начала и окончания.
4. Общую сумму задолженности на последний день срока, отведенного для продажи квартиры самостоятельно. Этот срок составляет 4 месяца с момента получения банком заявления.

Продажа квартиры, дома в ипотеке

Продажа за наличные - самый простой способ. Но если покупатель получил ипотеку и хочет купить недвижимость с использованием ипотечного кредита, его банк может отказать в принятии квартиры в залог от проблемного заемщика (продавца).

Хотя банки обычно могут «перевести» залог, некоторые программы имеют ограничения. Иногда продавец выступает поручителем по кредиту на время снятия залога и перерегистрации недвижимости на нового заемщика. Если у продавца есть просрочки, это может быть проблемой.

Заемщик может обратиться к компании, занимающейся выкупом проблемных объектов. Это вариант, если нет других покупателей по каким-либо причинам.

Если продажа жилья не удается, применяется обычная процедура: банк подает иск в суд на обращение залога, а квартиру выставляют на торги.

Перевод денег от продаж для погашения ипотеки

После продажи недвижимости нужно выплатить оставшийся долг по ипотеке. Лишняя сумма (остаток) после погашения долга возвращается заемщику.

Например, если долг по ипотеке составляет 4 000 000 руб. с начисленными процентами, а квартиру удалось продать за 4 250 000 руб., заемщик получит оставшиеся 250 000 руб.

Очень важно продать жилье за такую сумму, чтобы покрыть весь долг. В противном случае, нужно будет искать дополнительные средства. Если долг не будет погашен полностью, кредитор будет продолжать начислять неустойку и проценты на оставшуюся сумму.

В следующих случаях нельзя продать ипотечное жилье самостоятельно:

1. Заемщик – банкрот либо проходит процедуру досудебного банкротства.
2. Банк подал иск в суд.
3. Заявление уже подано, но квартиру не удалось продать за установленный срок.
4. Заемщик отказался от продажи ранее.
5. Имущество заложено нескольким залогодержателям.
6. Банк находится в стадии банкротства.

Когда ипотечный заемщик не выплачивает кредит, банк может продать заложенную квартиру на аукционе, чтобы погасить долг.

Процесс этот обычно происходит через суд, который выносит решение о проведении торгов. После продажи квартиры на аукционе, вырученные деньги идут на погашение задолженности. При оставшейся сумме она возвращается заемщику. Весь процесс судебного взыскания может занять от года до двух и этот срок включает в себя начисление штрафов и процентов за просрочку платежей.

👍 Самостоятельная продажа квартиры поможет минимизировать риски начисления штрафов и пеней, а также максимизации прибыли с продажи недвижимости.