Как сдать квартиру в аренду законно и избежать всех проблем

Наличие свободного квартиры или любой другой недвижимости – это отличный источник пассивного дохода, особенно сегодня, когда арендные ставки растут. Но также могут быть и проблемы. Далее пойдет речь о том, как их избежать.

Только единицы легализуют аренду. Но плата за наем жилья является получением дохода. Поэтому по закону нужно платить налог. Остается малая вероятность, что о незаконной сдаче узнают в соответствующих органах. Это возможно:

• Если соседи или недоброжелатели сообщать о незаконной сдаче.
• Если Росфинмониторинг заподозрит арендодателя в отмывании доход по ФЗ-115. А такое может быть, если человек регулярно получает на карту одну и ту же сумму длительное время.

Проблемы из-за незаконной сдачи жилья, если об этом узнают, обязательно будет. Это как минимум большой штраф и административная ответственность. Поэтому лучше все же платить налог.

Арендодатель может столкнуться и с другими проблемами. Это порча имущества, отсутствие платы за жилье и т.д. Это все решается составлением официального договора аренды. Проще говоря, чтобы сдать жилье официально и без проблем, нужно заключить договор и платить налог.

Для начала стоит знать, что с юридической точки зрения договор аренды и договор найма – это разные вещи. Договор аренды заключается между собственником жилого помещения и организацией. Либо между владельцем нежилой недвижимости с любым лицом.

Если физлицо снимает жилое помещение, то заключается договор найма. Однако в обиходе его тоже называют договором аренды. Далее в статье он будет называться в обоих вариантах, но речь пойдет именно о договоре, по которому физическое лицо снимает частный дом, квартиру, комнату, таунхаус и т. д.

Установленной формы составления документа найма нет. Иногда стороны просто указывают свои ФИО, паспортные данные, предмет договора, стоимость аренды и время действия. Однако нюансов здесь много. Важно максимально защитить свои интересы и составить договор найма правильно.

• Само собой, указываются имя, фамилия, отчество и данные из паспорта сторон. В противном случае арендатор, если что-то случится, скажет, что вообще не снимал жилье.
• Указывается точный и полный адрес, назначение помещения, этаж, площадь.
• При этом сам договор может быть заключен с человеком, который не будет проживать в квартире. К примеру, стороной договора является родитель, а проживать будут дети, учащиеся в местном вузе. В такой ситуации необходимо в договоре указать также и всех жильцов.

Обеспечительный платеж (депозит)

Часто его называют депозитом. Это определенная сумма, которую собственник жилья может взять от съемщика для обеспечения гарантий. В целом он требуется на случай нарушения условий договора. Допустим, арендатор затопил соседей снизу. В таком случае собственник может взять деньги депозита для ремонта.

Депозит является возвратным. Т. е. если условия договора не нарушались, то съемщик потом сможет их забрать себе. По этой причине в договоре важно четко указать, кому, почему и когда переходит сумма депозита.

Отдельно можно прописать условие назначения штрафа за досрочное прекращение договора. Допустим, если человек снял жилье на полгода с ежемесячной оплатой, а съехал через пару месяцев, то должен будет заплатить собственнику. Альтернатива – тот же депозит. Владелец просто не возвращает его, когда арендодатель съезжает раньше времени.

Важно: депозит – не совсем правильное название. Вообще такие суммы делятся на:

• задаток,
• аванс,
• обеспечительный платеж.

Задаток берется для гарантии подписания договора. Если съемщик пообещал подписать договор, но потом передумал, то задаток остается у собственника.

Аванс – сумма, которая передается арендодателю сразу, но потом может быть зачислена в счет оплаты жилья. В ином случае аванс съемщик сможет без проблем забрать обратно.

А обеспечительный платеж – это как раз то, о чем говорилось чуть выше, т. е. гарантийный платеж на случай нарушения условий договора.

Оплата аренды

Тут все просто: прописывается сумма ежемесячной оплаты найма, срок внесения платежей и способ. Допустим, «20 000 ₽ за месяц вперед наличными не позже 5 числа». Здесь при необходимости также лучше прописать штраф за просрочку оплаты аренды.

Оплату ЖКУ можно тоже переложить на арендатора, чтобы получать уже чистый доход. Минус в том, что он может допустить просрочку, и тогда именно собственнику придется решать проблемы с УК. Поэтому часто условная сумма за коммунальные услуги включается сразу в стоимость аренды. А потом владелец уже сам оплачивает ЖКУ. Но и тут есть недостаток: неизвестно, на какую сумму съемщик использует коммунальные услуги. Т. е. арендодатель примерно оценил затраты на ЖКУ в 5 000 ₽ и увеличил на эту сумму стоимость найма. А съемщик «нажигает» каждый месяц по 20 000 ₽, потому что у него там оказалась майнинговая ферма. Золотая середина – оплату ЖКУ за счет съемщика по квитанции и штраф за просрочку.

Ответственность сторон

Важный пункт договора найма. Об этом частично говорилось выше. Нужно прописать ответственность арендатора за досрочное расторжение договора и просрочку очередной оплаты. Себя же лучше обезопасить от ответственности за одностороннее расторжение договора. По закону необходимо предупреждать съемщиков за 3 месяца. Но бывают ситуации, что совсем нет возможности ждать столько времени до выселения. Поэтому в договоре рекомендуется прописать свой срок, к примеру, 30 дней.

В ином случае придется ждать 3 месяца либо судиться. Через суд можно расторгнуть договор сразу, но только при нарушении условий. Допустим, длительная просрочка платежа, порча жилья или имущества. Но мало кому хочется тратить время на суды, адвокатов и т. д.

Еще про имущество. За него по закону отвечает наниматель. Обязательно нужно составить акт приема-передачи и приложить к договору аренды.

Акт приема-передачи

Вписывать в него ложки с вилками необязательно. Но важно указать:

• Полное описание объекта: адрес, площадь, этаж, кадастровый номер.
• Состояние жилья. Особенно важно, если недавно делался ремонт. Лучше приложить фотографии состояния всех комнат. Наниматель также вправе указать в акте недочеты: трещину на стекле, щель в полу и т. д.
• Имущество собственника, которое осталось в квартире. Описывается каждый предмет мебели, техника, электроника и т. д.
• Количество передаваемых ключей.

Срок договора

Максимальный срок найма составляет 5 лет. Условно договор может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (более 1 года).

Особенности краткосрочной аренды:

• не нужно регистрировать: документ просто распечатывается в двух экземплярах и подписывается;
• нельзя расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за просрочки оплаты на срок менее 2 месяцев, если не прописано иное условие;
• нельзя пускать временных жильцов;
• запрещено сдавать недвижимость в поднаем.

Особенности долгосрочного найма:

• обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре (приведет к возникновению обременения) в течение месяца после подписания договора;
• нельзя расторгнуть договор в одностороннем порядке из-за просрочки оплаты на срок менее полугода, если не прописано иное;
• необходимо указать в договоре всех, кто будет проживать в квартире;
• можно после получения согласия собственника пустить временных жильцов;
• право сдать жилье в поднаем с согласия владельца.

Главная разница для собственника заключается только в обременении. Краткосрочный договор найма не подразумевает права пересдавать квартиру и заселять третьи лица. Но и при долгосрочной аренде это невозможно без согласия владельца. Часто выбирается именно договор до 1 года, который не нужно регистрировать в Росреестре. А потом при необходимости его можно просто продлить.

Так как установленной законом формы нет, то прописать в документы можно многое. Например, запрет на содержание домашних животных, обязательство съемщиков проводить косметический ремонт с определенной регулярностью, штраф за курение в помещении, ответственность за оплату восстановления сломавшейся техники и т. д.

Иногда даже прописывается условие повышения платы за квартиру. Допустим, съемщик соглашается на увеличение арендной ставки на 5% каждый квартал.

Самый лучший вариант на сегодня – налог на профессиональный доход (НПД). Он был изначально придуман для самозанятых, но также идеально подходит для арендодателей.

Плюсы НПД:

• Подходящий лимит. Применять режим можно с годовым доходом до 2.4 млн ₽. Если человек не собирается сдавать квартиру за более чем 200 тыс. ₽ в месяц, то НПД ему подойдет.

• Простая постановка на учет. Быть ИП необязательно. Чтобы зарегистрироваться в качестве самозанятого, достаточно просто скачать приложение «Мой налог» на телефон, указать личные данные, ИНН, выбрать вид деятельность и сделать «селфи».
• Простой учет дохода. Он ведется также через приложение. Нужно просто указать сумму поступления и в один клик сформировать чек. В ФНС сами посчитают сумму налога на следующий месяц, который уплачивается тоже онлайн.
• Нет отчетности. Никакие налоговые декларации сдавать не требуется. Также нет необходимости иметь онлайн-кассу.
• Не нужно каждый год делать обязательные страховые взносы. А это почти 50 000 ₽.
• Низкая налоговая ставка. Если планируется сдавать жилье физлицу, то ставка составит 4%. При стоимости аренды в 30 000 ₽ сумма налога составит всего лишь 1 200 ₽. А если учесть налоговый вычет, то платить потребуется еще меньше.

Минусы

Минус только один: нет страховых взносов – нет стажа. По сути, можно самому на добровольной основе делать взносы. Но тогда нельзя будет уменьшать на их сумму размер налога. Хотя это совсем не проблема, если у арендодателя стаж и так идет на его основной работе.

При сдаче жилья на срок более 90 дней необходимо либо оформить жильцам временную регистрацию, либо уведомить МВД о том, что в квартире проживают лица без прописки.

Для регистрации следует отправиться со съемщиками в МФЦ и написать соответствующее заявление. В противном случае есть риск нарушить закон и заплатить штраф. При этом регистрацию бояться не стоит. Сам факт прописки дает съемщику лишь право временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно бесплатно в любой момент.