Как принимать квартиру в новостройке без отделки и с предчистовой отделкой

Купить можно не только готовое жилье, но и строящуюся квартиру по договору долевого участия. Плюсы свои есть (дисконт, новое жилье без истории, возможность «занять» квартиру, чтобы ее не купил потом кто-то другой), но имеются и проблемы. Дело в том, что квартира в итоге может не соответствовать проекту и быть некачественной.

Чтобы проблемы не всплыли после заселения, нужно ответственно подходить к «приемке». Далее будет рассказано, как проверить готовую квартиру перед подписанием акта приема-передачи.

Для начала следует скачать и распечатать 2 экземпляра формы акта о несоответствии объекта строительства, где потом будут фиксироваться недочеты. Еще требуется распечатать план квартиры из приложения к ДДУ.

Также с собой взять:

• чистые листы А4;
• ручка;
• маркер;
• строительные уровни: стандартный и длинный (2 метра);
• правило;
• двухметровое трапециевидное правило;
• линейка-угольник;
• складная табуретка;
• небольшой молоток;
• рулетка или лазерный дальномер;
• лампочка;
• патрон с электрической вилкой;
• смартфон с доступном в интернет (потребуется для фиксации недочетов и быстрой проверки необходимой информации: ГОСТы, разрешенные погрешности т. д.).

Квартиры сдаются обычно в двух вариантах: либо в черновом, либо с предчистовой отделкой. В первом случае сдается «коробка» с перегородками и коммуникациями. А иногда даже и без перегородок, если речь идет о квартире со свободной планировкой.

Если кто-то думает, что «черновую» квартиру не нужно проверять (ведь отделки еще нет), то он ошибается. Первым делом следует изучить ДДУ и проектную декларацию, чтобы знать, из каких материалов вообще должен быть построен дом и возведены перегородки. Может быть, в документах указана сухая стяжка, а сделана в итоге мокрая. Обещали перегородки из пазогребневых плит, а они из блоков. Должны быть оцинкованные трубы, а сделаны медные. Проще говоря, нюансов много.

Если человек не разбирается в строительных материалах, то лучше привлечь специалиста, который может отличить газоблок от ПГП.

Независимо от материала поверхностей нужно убедиться, чтобы не было следов влаги, а также проверить качество швов и стыков. На бетоне не должно быть:

• ржавых и жировых пятен;
• рыхлых участков;
• проступающей арматуры;
• трещин шириной больше 0.2 мм.

Трещины в каменной кладке говорят о нарушении при выполнении работ. Особое внимание нужно обратить на то, чтобы между перегородкой и потолком был небольшой зазор примерно в 15-20 мм. Он требуется, чтобы потом не было деформации после передачи нагрузки от перекрытия. Также должна быть сделана привязка перегородок к несущим конструкциям.

Если перегородки из пазогребневых плит, то они должны быть уложены «вразбежку»: вертикальные (торцевые) стыки смещены примерно на 1 см.

Проверка пола и потолка проводится аналогично. Также нужно проверить, что горизонтальные плоскости не отклоняются на весь выверяемый участок более чем на 20 мм.

При проверке окон нужно убедиться:

• Что рамы не отклоняются более чем на 3 мм от вертикали на всю высоту.
• Нет механических повреждений, трещин, а сами стеклопакеты чистые – без следов монтажной пены и строительной смеси.
• Отливы, накладки, уплотнители, штапики на своих местах. Крепления выполнены качественно, углы смыкаются без щелей, отлив с уклоном, штапики закрыты в паз.
• Есть откидной механизм и клапан для проветривания.
• Сами окна не цепляются за раму и плотно закрываются.
• Зазоры запенены и закрыты герметиком или пароизоляционной лентой внутри, а снаружи – ПСУ-лентой.

Уплотнительные резинки должны быть в целости, а монтажные отверстия закрыты заглушками.

При проверке двери нужно обратить внимание на то:

• что нигде нет повреждений;
• нет люфта при закрытии двери;
• контур уплотнителя целый;
• сама установка ровная;
• фурнитура и замыкающие механизмы работоспособны;
• монтажные отверстия с заглушками.

Также нужно проверить соответствие планировки со своим план и итоговую площадь. Об этом, а также об осмотре коммуникаций, пойдет речь ниже.

«White box» (предчистовая отделка) – это уже подготовленные поверхности и разводка электрики. Здесь нужно быть внимательным, чтобы потом не исправлять дефекты при работах с финишной отделкой.

С помощью рулетки необходимо измерить длину стен и высчитать площадь каждого помещения, а потом сравнить с планировкой в договоре. Или можно измерять стены и сразу отмечать в копии чертежа из договора соответствия/несоответствия.

Стоит знать, что в большинстве случаев расхождение в 0.5-1 квадратный метр по ДДУ считается допустимым. Теоретически добиться возврата денег за недостающие квадраты можно, допустим, через суд. Но после подписания акта приема-передачи шансы на это минимизируются.

Нужно проверить:

Вентиляцию

К каждому отверстию вытяжки следует приложить лист А4. При наличии достаточной тяги лист «прилипнет». Перед проверкой следует открыть двери и окна, так как метод не работает в герметичном помещении.

Проверка вентиляции важна. Плохая работа вытяжек приведет к образованию плесени в ванной комнате, конденсата на окнах и появлению запахов.

Электрику

Необходим доступ к электрощиту, чтобы включить питание. Далее нужно проверить:

• Свет. В каждый патрон нужно вкрутить лампочку и проверить работоспособность;
• Розетки. Проверка проводится также с помощью лампочки с патроном-переходником;
• Кабель для питания варочной панели в кухне (если такая имеется). Кабель прокладывается в стяжке пола и должен идти к панели напрямую от щитка.

Водоснабжение

Во-первых, не должно быть зазора вокруг трубы в санузле, которая пересекает перекрытия между этажами. Трубы должны быть в специальных гильзах.

Во-вторых, требуется проверить работу кранов и вентилей рядом с счетчиками. Если есть полотенцесушитель, то стоит обратить внимание на соединение с накидной гайкой, так как в этом месте часто образуются подтеки.

Канализацию

Должно быть закрыто цементным раствором место прохода канализационного стояка через перекрытие. Обязательно нужно проверить уклон труб, чтобы обеспечить правильный отвод нечистот по канализации.

Уклон проверяется уровнем: верхний конец прибора остается на месте, а нижний – поднимается до тех пор, пока не будет достигнут горизонтальный уровень (пузырек воздуха четко по середине).

Далее следует замерить расстояние от поверхности трубы до нижнего конца уровня. Например, если используется двухметровый уровень, а расстояние составило 4 см, то уклон равен 2 см на 1 метро трубы.

Нормы уклона:

• 1-2 см на 1 метр для трубы сечением 110 мм;
• 3 см на 1 метро для трубы сечением 50 мм.

Слишком большой уклон тоже не нужен, чтобы тяжелые нечистоты не оседали.

Систему отопления

Коротким уровнем следует проверить, что радиаторы установлены горизонтально. Сами они должны быть надежно закреплены на стенах. Для обеспечения циркуляции воздуха необходимы зазоры вокруг (от стены, пола и подоконника) радиатора.

Следует убедиться, что вентили работают, а на местах соединения радиатора с трубами нет подтеков и ржавчины.

Здесь проверяется отклонение от вертикали и плоскость, то есть насколько ровные или неровные стены.

Отклонение определяется двухметровым уровнем. Расстояние при замере рулеткой сверху (под потолком) от одной стены до противоположной может быть, допустим, 4 метра. А при замере снизу – 4 метра и 3 см. Грубо говоря, стена по вертикали неровная.

Также следует проверить плоскость по горизонтали с помощью двухметрового уровня. Неровности, волны, впадины и выпуклости будут видны – просветы между правилом и поверхностью стены.

Проверку нужно проводить от углов, так как там оштукатуривание проходит сложнее. Особое внимание уделить:

• изгибам стен рядом с дверным наличником;
• линии примыкания плинтуса к стене;
• границе примыкания стены и потолка;
• местам вокруг розеток.

Отдельно нужно проверить геометрию углов. Там, где планируется ставить мебель вплотную к стене (угловой шкаф, кухонный гарнитур и т. д.), углы должны быть прямые.

Стандартная высота двери составляет 2 метра. Поэтому высота дверного проема должна быть не больше 208 мм, отмеряя от стяжки. Если проем выше, то потом придется самостоятельно заделывать проем сверху.

Само собой, нужно убедиться, что дверь «влезет» в проем. В данном случае проверяется геометрия самого проема.

Иногда квартиры сдаются полностью готовыми к заселению. В данном случае проверять следует не только ровность стен, но и финишную отделку.

Окрашенная поверхность проверяется «под лампочку». Сильнее всего дефекты видны при отсутствии дневного света. Необходимо лампочку поднести вплотную к стене и включить. Свет под острым углом покажет все даже мелкие неровности.

С проверкой обоев проблем не будет. Они не должны лежать внахлест, расходиться, иметь темных пятен. Выявить неровности в углах можно путем прижимания контрольной рейки.

В случае с предчистовой отделкой следует проверить цементную стяжку на наличие впадин и выпуклостей. Так как площадь большая, и неровности могут быть в любом месте, то проверять пол двухметровым правилом следует каждые 2 метра. Просвет между стяжкой и рейкой не должен превышать 4 мм.

Если пол залит полусухой стяжкой, то особое внимание нужно уделить местам в углах помещений и дверных проемах.

Прочность стяжки проверяется путем легкого простукивания молотком. При качественной работе она не будет крошиться. В местах с трещинами нужно быть внимательнее. Глухой звук от ударов говорит о том, что стяжка в этом месте непрочная. В идеале следует отбить ее и залить еще раз.

Следует учесть, что уровень пола в ванной и туалете должен быть примерно на 20 мм ниже, чем в смежных помещениях.

Часто квартиры сдаются с ламинатом. Здесь отклонение от уровня не должно превышать 2 мм на 2 метра правила. Также нужно походить по полу, чтобы выявить дефекты: механические повреждения, царапины, вибрации, скрипы.

Первым делом проверяется высота потолка во всех комнатах с помощью рулетки. Замер нужно делать в разных местах помещения. Не следует забывать, что в ванной комнате и туалете пол ниже. Соответственно, высота потолка должна быть больше.

Важно убедиться в отсутствии следов подтеков и ржавчины на потолке квартиры, сдающейся с открытой плитой перекрытия. Особенно внимательно изучить потолок на предмет подозрительных пятен нужно, если квартира расположена на последнем этаже новостройки.

При сдаче квартиры с чистовой отделкой проверка потолка проходит, как и в случае со стенами с использованием лампочки.

На случай отклонения от вертикали и повреждения поверхности нужно проверить:

• Двери. Они могут иметь так называемый «завал». Нужно открыть каждую дверь в разных положениях (полностью открытая, полуоткрытая и т. д.) и проверить, не закрывается ли она сама по себе.
• Окна. Аналогичным способом проверяется завал окон. Также нужно помнить, что окна и смонтированные блоки должны устанавливаться исключительно по уровню.

Распространенный дефект – механические повреждения: трещины, царапины, сколы на откосах, блоках, подоконниках.

Само собой, требуется убедиться, что все замки и створки без проблем функционируют: без труда открываются, плотно закрываются, фиксируются в откинутом положении.

С помощью маркера отмечаются места недочетов в квартире с черновой отделкой и делаются фотографии, прикладывающиеся потом к акту.

Несоответствия указываются в акте приема-передачи, но застройщик может быть против таких пометок. Тогда не следует его подписывать. Нужно заранее скачать в интернете и распечатать образец акта о несоответствии. В нем уже можно фиксировать любые несоответствия.

Потребуется 2 экземпляра такого акта. Один передается застройщику, который обязан устранить недоделки. Второй подписывается представителем застройщика и оставляется у дольщика.