Банк России предупреждает дольщиков: дефолт при оформлении рассрочки на новостройку, долгострой, непрозрачные условия, потеря денег

В России резко выросла популярность рассрочки на жилье в новостройках. Доля таких продаж в некоторых объектах превышает 40% от всех квартир.

Рассрочка сейчас является неплохой альтернативой ипотеки, но Банк России увидел в ней опасность для покупателей, застройщиков и всего рынка недвижимости. Поэтому ЦБ задумывается о регулировании подобных сделок.

С ипотекой знакомы многие. Это целевой и долгосрочный кредит на покупку жилья под залог. Оформляется ипотека часто на длительный срок, а обременение с недвижимости снимается уже после полного погашения долга. Ипотечные кредиты банки выдают не только на покупку вторичного жилья: можно приобрести и строящуюся квартиру по договору долевого участия (ДДУ).

Рассрочка – иная услуга. Ее предлагает сам застройщик, а не банк. Фактически это не кредит, поэтому своими деньгами строительная компания не рискует. Рассрочка является просто способом расчета за квартиру. Дольщик заключает ДДУ, но оплачивает жилье не полностью, а частями в течение определенного срока.

Ключевые особенности рассрочки:

В большинстве случаев рассрочка оформляется на время строительства объекта. К моменту сдачи дома в эксплуатацию дольщик должен оплатить всю квартиру. Даже если оформить ДДУ на этапе «котлована», т. е. до начала строительства, то рассрочка будет длиться примерно 3-4 года. Ипотеку же можно получить на срок до 30 лет.

Дольщик сразу вносит часть денег за квартиру (около 20%), а потом с оговоренной в договоре периодичностью совершает дальнейшие платежи. Но проценты не начисляются. В редких случаях застройщик предусматривает условную ставку – около 1-2%, что почти не ощущается при коротком сроке действия договора.

Другой плюс рассрочки – нет обязательного страхования. При оформлении ипотеки заемщик за свой счет оплачивает полис страхования жилья. Застройщик, не являясь залогодержателем, не требует этого, и покупатель неплохо экономит.

Ранее девять дольщиков из десяти покупали квартиры в новостройках с привлечением ипотеки. А сейчас, по данным многих девелоперов, рассрочка становится популярнее кредита. Еще в начале 2024 года рассрочка мало интересовала людей из-за низкой доступности.

• Во-первых, такой способ оплаты предлагался далеко не каждым застройщиком.
• Во-вторых, из-за короткого срока приходилось много платить даже при условии нулевой процентной ставки.

Многим рассрочка была не «по карману», так как приходилось за 1-4 года частями оплатить всю квартиру. Каждый платеж становился довольно большим.

Девелоперы отмечают значительное увеличение спроса на рассрочку. Анна Терехова, директор по продажам «Мармакс», говорит, что доля таких сделок в компании составляет около 70%. Владимир Щекин, совладелец группы «Родина», также отмечает высокий уровень рассрочки в продажах за январь – 65%. Схожие цифры и в компании «Страна Девелопмент: вице-президент сообщает, что в рассрочку люди покупают примерно половину квартир.

Есть и более низкие показатели. Александр Ручьев из компании «Гранель» отметил, что продажи квартир в рассрочку составляют 20-40%. Рустам Азизов рассказал о доли в 30% квартир, которые были проданы с рассрочкой оплаты в начале года. В ФСК средние цифры ниже – 24%. Но если учесть данные всех ведущих девелоперов, то становится ясно, что квартиры с рассрочкой продаются примерно в 40% случаев. И это заметно больше, чем еще полгода назад.

Казалось бы, беспроцентная рассрочка лучше дорогой ипотеки. Но почему ЦБ увидел риски в такой схеме продажи? Дело в том, что доступность – не всегда хорошо.

Высокий потенциал банкротства дольщика

Застройщик не является банком и не передает сведения в Бюро кредитных историй. Дольщик может сам себя загнать в ловушку из-за скрытой долговой нагрузки.

Проще говоря, информация о том, что человек оформил рассрочку и имеет обязательства, банкам недоступна. Поэтому они без проблем могут одобрить ему кредит. В итоге получается, что фактический ПДН заемщика сильно увеличивается. Он рискует не выполнить обязательства ни перед кредитором, ни перед застройщиком. А это может привести к банкротству, потере квартиры и другого имущества.

Риск потери части денег при расторжении

Расторгнуть ДДУ без финансовых потерь можно, если застройщик нарушил условия договора. Ухудшение финансового положения дольщика из-за высокого ПДН, после чего он не смог оплачивать квартиру, является уже его виной. Расторжение ДДУ в данном случае может привести к финансовым потерям, если в договоре прописаны соответствующие штрафы. Т. е. дольщик все деньги, которые успел внести по условиям рассрочки, не потеряет: ему их вернут, но не полностью.

Отсутствие прозрачности

Другой риск – непрозрачность правил продаж. Банки не могут включать в полную стоимость кредита комиссии и дополнительные услуги. Застройщик сам определяет условия рассрочки.

Сами застройщики тоже могут в итоге столкнуться с проблемами.

Здесь нужно понимать, как вообще проходит проектное финансирование. Направлять деньги дольщиков на строительство компании сейчас не могут. Средства хранятся на специальных эскроу-счетах и страхуются (гарантированный возврат до 10 млн ₽). Получить застройщик эти деньги сможет уже после того, как достроит объект и передаст готовую квартиру дольщику. В ином случае второй заберет деньги обратно.

Чтобы найти деньги для реализации проекта, застройщик заключает партнерский договор с банком, где открывает эскроу-счета. Деньги на них выступают своего рода обеспечением. Партнер, зная, что у застройщика на эскроу есть деньги, может оценить свои риски. Когда средств достаточно, то банк одобряет большой кредит для строительства.

Рост продаж в рассрочку приводит к низкой наполняемости эскроу. Квартиры оплачиваются не сразу, а частями. Достаточная для обеспечения сумма на счетах появляется ближе к окончанию строительства. Из-за этого банки, не имея гарантий, сокращают или замедляют финансирование проектов.

Есть вероятность, что это приведет к увеличению случаев «долгостроя» и «заморозки» работ. Часть компаний может обанкротиться, и тогда объемы введения новых домов сократится в ближайшей перспективе. А это уже фактор для роста стоимости недвижимости.

Дефолт застройщиков затронет и покупателей. Они свои деньги с эскроу вернут. Однако из-за инфляции и вероятного роста стоимости жилья средств, которые человек вернет со счета, уже вряд ли хватит для приобретения аналогичной по характеристикам квартиры.

Рынок недвижимости может пострадать не только из-за возможного банкротства некоторых застройщиков. «Пузырь» рассрочки способен тоже взвинтить цены.

Спрос порождает предложение. Когда в России была доступна льготная ипотека, то уровень продаж жилья в новостройках резко вырос. Цены на недвижимость не совсем обосновано тоже пошли вверх.

Сейчас говорят о «пузыре» рассрочки. Прогнозируется, что цены снова будут расти, и жилье все равно окажется менее доступным для большинства граждан. А «пузыри» рано или поздно лопаются, что приводит к обрушению рынка. Это может привести к резкому снижению доходов застройщиков и банкротству ряда компаний. Банки, выдававшие ипотеки, потеряют деньги из-за уменьшения стоимости жилья (т. е. залога) и невозможности закрыть долги заемщиков. Грубо говоря, «пузырь» рассрочки теоритически способен спровоцировать большие проблемы для всей экономики страны.

Часть экспертов в области недвижимости, экономики и финансов призывают пока не паниковать. Они согласны с тем, что спрос на рассрочку сильно вырос.

Однако если обратить внимание на общую картину, то существенно ничего не изменилось. Сам по себе спрос на недвижимость из-за рассрочки не увеличился. Доля таких сделок стала больше, но они заместили ипотечные. Т. е. люди, кто не хочет брать дорогой кредит, просто покупают квартиры в рассрочку.

Также рассрочка доступна только при покупке квартир у застройщиков на первичном рынке. Вторичное жилье в рассрочку приобрести нельзя. Это тоже говорит о том, что процент таких сделок по всему рынку не такой большой.

А вот насчет рисков для дольщиков и застройщиков многие эксперты согласны с мнением ЦБ. Но тут своей ответ дали девелоперы. Они заявили, что механизмы проверки надежности клиентов уже есть. И застройщики тоже понимают серьезность ситуации, поэтому всем подряд одобрять рассрочку не намерены.

Юлия Архангельская, представитель девелоперской компании «Магнезия», отмечает, что они используют для проверки клиентов свои партнерские платформы и видят, платит ли человек налоги, имеет ли долги и т. д. Это тоже помогает определить его надежность и снизить риски.

В «Мармакс» не используют методы проверки надежности клиентов, но фильтруют их за счет условий рассрочки. Они предлагаются такие, что позволить себе рассрочку может только человек с большим доходом.

А в компаниях ФСК и «Гранель» проверяются уровень дохода потенциальных дольщиков, запрашивая подтверждающие документы.

В Центробанке же все равно говорят о рисках и необходимости регулирования сделок с рассрочкой. И это правильно: пока нет прямого закона, то каждый застройщик сам определяет условия. Поэтому важно разработать общие условия для всех.

Что может измениться:

• Ограничение доли сделок с рассрочкой. Уже сейчас в рассрочку застройщики продают свыше 40% своих квартир. Чтобы наполняемость эскроу не снижалась, ЦБ может обязать компании продавать в рассрочку не более определенного лимита, допустим, 20%.
• Определение срока. Также обеспечить наполняемость эскроу-счетов можно за счет ограничения срока рассрочки. Не 5-7 лет, как предлагают сегодня некоторые застройщики, а меньше.
• Запрет на увеличение стоимости жилья и дополнительные платные услуги. Это уже защита прав дольщиков. Условия должны быть прозрачными: никаких комиссий, сборов, наценок и т. д.
• Доступ застройщиков к БКИ. Банк может легко определить платежеспособность клиента, сделав запрос его кредитной истории. Логично, если и застройщики перед одобрением рассрочки, тоже будут знать, есть ли долги у человека, были ли у него ранее проблемы с выполнением обязательств, не является ли он банкротом. Это уменьшит риски застройщика и косвенно дольщиков, которые из-за низкой финансовой грамотности берут на себя слишком большие долговые обязательства, а потом сталкиваются с дефолтом.
• Обязательная оценка уровня дохода. Застройщики редко просят справку о доходах, хотя это прямое подтверждение платежеспособности. В ЦБ уже решили, что банки скоро будут должны требовать справку при заявке на кредит свыше 1 млн ₽. Что-то похожее можно ожидать и в отношении рассрочки.
• Мораторий на штраф и удержание части денег, если дольщик не может дальше оплачивать квартиру.

В рассрочке нет ничего плохого, если условия прозрачные. В преддефолтное или дефолтное положение дольщики загоняют себя сами. Пользуясь тем, что многие застройщики не проверяют кредитную историю и уровень дохода, люди оформляют рассрочку, а потом не справляются с обязательствами. В итоге теряют все.

Что нужно сделать перед покупкой квартиры в рассрочку?

Перед покупкой квартиры в рассрочку необходимо:

• накопить крупную сумму для первого взноса;
• определить сумму платежей с учетом графика, стоимости квартиры и длительности рассрочки;
• оценить свои финансовые возможности;
• убедиться, что застройщик не завысил стоимость жилья и не навязал дополнительные платные услуги;
• внимательно изучить ДДУ на случай штрафа на расторжение договора за просрочку платежей по рассрочке.

Крупные накопления нужны, чтобы после первого взноса потом размер каждого платежа был более или менее доступным. Оставшуюся сумму за квартиру необходимо разделить на число месяцев до окончания рассрочки. Если сумму ежемесячного платежа меньше 40-50% от размера дохода, то условия можно считать подходящими. В таком случае рассрочка окажется не хуже ипотеки. И даже лучше, так как нет начисления процентов и, соответственно, переплаты за квартиру.

Чтобы минимизировать риск «долгостроя» и обесценивания денег на эскроу, следует выбирать только надежных застройщиков. Но это касается не только рассрочки, но и ипотеки. Доверять нужно компаниям, которые давно работают на рынке, успешно завершили много проектов и не имеют проблемные объекты. Проверить репутацию и рейтинг застройщика можно на сайте ЕРЗ (Единый реестр застройщиков) или в Единой информационной системе жилищного строительства.

А если со временем после оформления рассрочки возникнут финансовые проблемы и появится вероятность потери квартиры, то стоит рассмотреть вариант с продажей жилья по переуступке прав требования, чтобы избежать штрафа, либо с рефинансированием – оформлением кредита в банке для досрочной оплаты всей квартиры.