Отчуждение недвижимого имущества - что это такое?

Многие имеют неправильное представление о понятии отчуждения имущества. Особенно люди с недостаточным уровнем юридической грамотности начинают паниковать, когда видят в договоре слово «отчуждение». Они думают, что у них хотят обманом забрать жилье. Однако все далеко не так.

Под отчуждением понимают прекращение права собственности, после чего владелец больше не претендует на имущество. Например, продажа жилья по закону считается отчуждением: право собственности от одного лица переходит после оплаты другому. Поэтому ничего страшного в отчуждении нет, если человек отказывается от своих прав добровольно.

Но еще есть и принудительное отчуждение. Да, недвижимость могут по той или иной причине забрать у собственника. Допустим, банк за долги или суд по ходатайству финансового управляющего. Причем в некоторых случаях вины собственника в принудительном отчуждении даже нет. Далее будет рассказано, как обезопасить себя от утраты права собственности из-за третьих лиц.

В большинстве случаев отчуждение происходит добровольно по решению собственника.

Продажа недвижимости

Здесь все понятно: собственник жилья на основе договора купли-продажи отчуждает свое имущество в пользу покупателя. Покупатель же обязан выполнить главное условие ДКП – оплатить недвижимость.

Окончательное отчуждение происходит после регистрации договора купли-продажи в Росреестре, когда право собственности официально переходит от владельца покупателю.

Передача имущества в дар

Договор дарения пользуется популярностью при отчуждении имущества в пользу родственников. К примеру, когда дед или бабушка дарят жилье внукам. Дарственная считается безвозмездной, т. е. одаряемый не должен платить за полученное имущество.

Отчуждение происходит в момент перехода права собственности. Поэтому юристы предупреждают, что дарителя могут выселить на законных основаниях. Если планируется передать родственникам свое имущество, но планируется в нем проживать, то лучше выбрать вариант с наследством.

Договор мены

Не самый распространенный вид сделки, но передача своего имущества в обмен на другое считается тоже отчуждением. Суть мены в том, что каждая из сторон сделки фактически выступает одновременно продавцом и покупателем. К примеру, один человек отчуждает в пользу второго квартиру. А тот, в свою очередь, передает взамен частный дом. Важно только, чтобы обмен был равноценным. Если стоимость имущества будет ниже, то придется доплатить, чтобы сделка считалась действительной.

Рента

Договор ренты подразумевает передачу жилья в собственность взамен на финансовое содержание и уход. Ренту рассматривают обычно одинокие пожилые люди без наследников. Отчуждение происходит сразу после заключения договора. Но у получателя ренты сохраняется право проживания до конца жизни. А плательщик ренты обязан его финансово содержать и оказывать уход: уборка, покупка продуктов, медикаментов и т. д. Сумма ежемесячного платежа и перечень обязанностей указывается в договоре ренты.

Важный момент в том, что прекращение права собственности может быть в случае, если оно вообще было. Поэтому отчуждением не считается:

• передача в наследство (наследодатель не теряет право собственности до момента ухода из жизни);
• отказ от доли (допустим, все то же наследство, когда один человек отказывается от своей доли в пользу другого);
• переуступка права требования по ДДУ в случае с новостройками, когда квартира еще не сдана в эксплуатацию.

Также не является отчуждением утрата имущества по объективным причинам (разрушение, пожар и др.), предоставление жилья в аренду, залог.

Есть вероятность утратить право собственности и без добровольного согласия. Обычно имущество изымают за долги по кредитам, займам, алиментам, налогам, штрафам и т. д. Сначала суд должен принять решение о взыскании, а потом приставы опишут и продадут имущество в счет погашения долгов.

Но имущество могут забрать далеко не всегда. По закону нельзя изъять единственную в собственности недвижимость, если она не в залоге и ее стоимость несопоставима с размером задолженности. А вот, к примеру, ипотечное жилье банк может забрать для продажи на аукционе.

ℹ️ Как самостоятельно продать квартиру с долгами по ипотеке

Утратить право собственности можно из-за нарушения закона. Это:

• конфискация имущества, купленного за деньги, полученные преступным путем;
• незаконное строительство;
• присвоение чужого имущества;
• возникновение права собственности в результате мошенничества.

На практике отчуждение недвижимого имущества таким путем происходит редко. Но факт остается фактом: через суд государство, организации и физлица имеют возможность добиться принудительного прекращения права собственности.

Распространенный случай – банкротство прежнего владельца недвижимости. Иногда потенциальные банкроты, понимая, что могут потерять имущество из-за долгов, стараются избавиться от него путем продажи. Так они и деньги сохраняют, и исключают недвижимость из конкурсной массы. Но финансовый управляющий в ходе процедуры банкротства может отменить такую сделку. Тогда новый собственник утратит право собственности. И нет гарантии, что ему в итоге вернут деньги за потерянное жилье.

Чтобы обезопасить себя от потери права собственности из-за скрытого обременения, банкротства прежнего владельца, оспаривания сделки со стороны «обделенных» наследников и т. д., можно приобрести полис титульного страхования. Он стоит недорого и защищает именно от таких рисков. Страховая компания возместит потери клиента в случае отмены сделки договора-купли продажи.

ℹ️ Правила безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке

Отчуждение недвижимого имущества возможно не всегда. Нельзя передать право собственности из-за обременения. К примеру, арест из-за долгов, залог, рента, ограничение на распоряжение и т. д.

Исключение – ипотека. Продать жилье в залоге можно, если будет переоформлен сам кредит на покупателя. Либо же сделка купли-продажи просто проводится через банк: сначала деньги за жилье помещаются в ячейку (либо аккредитив), потом снимается обременение, переходит право собственности и происходит окончательный расчет.

Разрешается передать ипотечное жилье в дар. Но тоже с условием, что ипотека будет переоформлена на одаряемого, который продолжит погашение кредита.

Без соответствующих разрешений тоже невозможно продать недвижимость, подарить или передать по договору ренты. Речь идет о других собственниках, имеющих равные права на жилье. Отчуждать имущество нельзя без нотариального согласия второго супруга, без согласия владельцев других долей, а также без разрешения органов опеки и попечительства, когда среди собственников есть несовершеннолетние и недееспособные лица. Росреестр просто не зарегистрирует такую сделку. Поэтому для отчуждения имущества необходимо снять все обременения и получить соответствующие согласия от совладельцев.