Правила безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение жилья – крупное вложение, которое часто люди совершают только раз в жизни. Никому не хочется сделать ошибку и столкнуться потом с проблемами. А они могут быть, особенно когда речь идет и вторичном рынке. Есть даже вероятность потери жилья и денег, если сделку из-за каких-либо подводных камней суд признает недействительной. Поэтому важно знать о некоторых правилах обеспечения безопасности в ходе покупки недвижимости.

Ошибка 1: не проверять выписку из ЕГРН

Обязательно нужно просить предоставить свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости. По ней можно будет понять, кто является собственником жилья. Как может обмануть продавец:

• продать жилье, которое находится в совместной собственности с супругом/супругой;
• продать долю без согласия остальных собственников;
• продать недвижимость, когда среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные лица.

Сведения в ЕГРН заносит Росреестр, поэтому в выписке будет самая актуальная и проверенная информация. В документе будут данные обо всех собственниках. Не стоит стесняться просить паспорт продавца, чтобы узнать о наличии брака и детей.

Ошибка 2: не проверять квартиру на предмет обременения

Есть вероятность, что продаваемая квартире в залоге или под арестом за долги. Например, ипотечное жилье продать можно, но только с разрешения банка-залогодержателя. Речь идет о переоформлении ипотеки на нового владельца или о досрочном погашении долга для снятия обременения за счет денег покупателя.

Фактически сделка с ипотечным жильем не должна пугать. Она обычно проходит через банк, который является гарантом юридической чистоты. Но на наличие долгов и ареста недвижимость нужно обязательно проверить.

На сайте ФССП есть возможность узнать о претензиях к продавцу со стороны судебных приставов. Также необходимые сведения о возможном обременении есть в той же выписке из ЕГРН.

Ошибка 3: не узнавать основания возникновения права собственности

Важный момент заключается в том, как продавец получил право на собственность. Если это обычный договор купли-продажи, то риск минимальный. А вот приватизация, дарственная, рента должны насторожить покупателя. Дело в том, что могут появиться скрытые собственники и наследники.

Допустим, продавец получил квартиру в дар от соседки, за которой ухаживал. После ее смерти он продал жилье, а потом к новому собственнику приехали внуки женщины и захотели оспорить все сделки. И шансы есть: они могут попробовать доказать, что дарственную она подписала в невменяемом состоянии или под давлением.

Другая реальная история: женщина, пока ее сын долгое время был в тюрьме, решила приватизировать жилье без его ведома. А потом продала недвижимость. Сын, когда вернулся и узнал о продаже, захотел оспорить сделку, считая, что был нарушен порядок приватизации.

Чтобы минимизировать вероятность таких исходов, следует просить у продавца справку о составе семьи и выписку из домой книги. Также желательно заключать сделку купли-продажи в присутствии нотариуса, который подтвердит вменяемость собственника на основе соответствующей справки.

Ошибка 4: сделка по генеральной доверенности

Законом не запрещается проведение сделок по генеральной доверенности. Но покупатель должен в данном случае быть максимально осторожным. Часто такой схемой пользуются мошенники, которые обманом получили право собственника на продажу недвижимости или же просто подделали доверенность.

Недавно в Челябинске был задержан аферист, который снимал жилье, а потом подделывал паспорт и доверенность, чтобы продавать объекты.

Когда планируется покупка жилья на вторичном рынке, все же рекомендуется иметь дело с настоящим собственником, а не доверенным лицом. Либо же проверять доверенность на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты, введя номер документа.

Ошибка 5: охота за бесплатным сыром

Подозрительно дешевое жилье всегда должно настораживать. Опять же, те же мошенники снижают стоимости, чтобы быстрее продать объект и скрыться.

Еще одна вероятная причина снижения стоимости – риск банкротства собственника. Чтобы не потерять имущество из-за долгов в ходе процедуры банкротства физлица, собственник может попытаться быстро продать имущество, поэтому и делает солидную скидку. В данном случае покупатель сильно рискует, ведь сделку потом могут отменить и вернуть жилье в конкурсную массу.

Можно еще попросить предоставить данные кредитной истории, однако едва ли продавец согласится. Вообще на 100% исключить риск потери жилья невозможно. Набрать кредитов и стать банкротом бывший собственник может уже после продажи жилья. А финансовый управляющий имеет право отменять сделки с имуществом, совершенным за 3 года до процедуры банкротства.

Ошибка 6: не проверять законность перепланировки

Возможно собственник жилья в ходе ремонта изменил конфигурацию помещений, но не согласовал это с БТИ. Во-первых, это нарушение закона, и потом новый владелец будет должен уплатить штраф за неузаконенную перепланировку. Во-вторых, далеко не все можно менять. Т. е. после выявления незаконной реконструкции потребуется вернуть все в изначальный вид. А это трата денег и времени.

Необходимо просить у продавца технический паспорт из БТИ, чтобы сравнить план и реальную картину. При наличии несоответствий следует проверить, согласована ли перепланировка или нет.

Ошибка 7: бездумно соглашаться на задаток

Сделка купли-продажи с задатком – это уже обычная практика. Покупатель, заключив преддоговор, может внести часть денег сразу, чтобы не упустить объект. Но это актуально, если человек уже твердо намерен купить именно это жилье.

Иногда аферисты идут таким путем: они настаивают на задатке в крупном размере, но не фиксируют стоимость жилья в предварительном договоре купли-продажи. Потом, когда наступает день заключения сделки, они требуют за жилье заметно больше денег. Например, «потому что другой покупатель согласен платить такую цену». По сути, можно отказаться от покупки, то вот тогда задаток остается у несостоявшегося продавца.

Важно: когда используется задаток, обязательно нужно убедиться, что стоимость жилья зафиксирована в договоре.

Стоит сказать, что в Росреестре перед регистрацией сделки должны проверить ее законность. Но не всегда возможно узнать обо всех нюансах. Опять же, банкротство. В Росреестре не могут предугадать, что человек после продажи жилья окажется потом в сложном финансовом положении. Вряд ли будет проверяться и соответствие квартиры плану в техпаспорте.

Поэтому лучше для проведения сделки привлекать специалистов: риелтора, юриста, нотариуса. Еще один эффективный вариант подстраховки – покупка полиса титульного страхования. Стоит он не так много денег, зато страховая компания сама проверит объект, а если новый владелец утратит право собственности не по своей вине, то ему заплатят компенсацию в размере стоимости недвижимости.