Оформление ипотеки для иммигрантов: условия и возможности

Россия остается популярной страной для миграции: ежегодно в нее приезжает больше 100 тыс. иностранцев на работу, учебу и постоянное место жительства. Поэтому иммигранты рано или поздно задумываются о покупке своей недвижимости. Так как цены на квартиры сегодня высокие, то без привлечения кредита приобрести жилье очень сложно.

✅ Ипотека – подходящее решение проблемы. Но тут есть один нюанс: банки внимательно изучают не только платежеспособность своих клиентов, но и правовой статус. Иммигранты не являются гражданами России, поэтому есть мнение, что и кредит они получить не могут. Однако все далеко не так. У иммигрантов есть возможность оформления ипотеки. Просто не у всех, и условия кредитования могут немного отличаться от базовых.

💁‍♂️ Главная особенность ипотеки в том, что целевой кредит выдается только на покупку жилой недвижимости под ее же залог. Обеспечение является гарантией для банка. Если заемщик не сможет обслуживать кредит, то банк получит право забрать жилье для продажи. Полученные деньги кредитор потом направляет на то, чтобы закрыть задолженность, а остаток (если будет) возвращается бывшему должнику.

ℹ️ Покупать квартиру или копить: что будет с ипотекой во второй половине 2024 года

Поэтому еще банку важно убедиться в том, что клиент будет исправно выплачивать ипотеку хотя бы первые несколько лет для получения прибыли по аннуитетной схеме.

❗Для этого предъявляются следующие требования к заемщикам:

Выше указаны стандартные требования, предъявляемые большинством банков. Видно, что кредит выдается гражданам РФ. Но по факту иммигранты тоже могут получить ипотеку.

ℹ️ Иммигрантом считается иностранец или лицо без гражданства, которое проживает в России. Иммигранты имеют разные правовые статусы. Это:

Основная часть иностранцев является временно пребывающими. Это туристы, студенты из-за рубежа, беженцы, граждане стран ЕАЭС, неграждане Прибалтики, высококвалифицированные специалисты и др. Разрешенное время нахождения в РФ составляет не больше 90 дней в течение 12 месяцев для лиц без визы. В ином случае срок определяется индивидуально. К примеру, студенты могут получить визу на весь учебный год с возможностью продления.

Если иностранец оформит РВП (разрешение на временное проживание), то он станет временно проживающим. Он сможет получить патент на работу и заниматься трудовой деятельностью в России. Срок действия РВП составляет 3 года и не имеет пролонгации.

🧠 Самый высокий статус иммигранта – вид на жительства. Сегодня ВНЖ является бессрочным. Владелец ВНЖ считается уже постоянно проживающим в стране иностранцем и имеет соответствующее удостоверение личности, заменяющее ему паспорт РФ.

⏭️ Следующий шаг – оформление гражданства. Поэтому иммигранты с видом на жительство имеют практически такие же возможности, как и граждане, в том числе в плане получения кредитов.

На законодательном уровне о возможности получения ипотеки для иммигрантов ничего не говорится. Т. е. прямого запрета нет, но зато у каждого банка есть свои правила.

💁‍♂️ Кредитор не обязан соглашаться на выдачу ипотеки, если сомневается в том, что сможет заработать и в итоге вернуть все свои деньги обратно.

А такие сомнения небеспочвенны, ведь иностранец может просто уехать из страны, отказавшись от погашения кредита. Тогда банку придется через суд добиваться права изъятия залога и его продажи на торгах. Всегда сохраняется вероятность, что полученных на аукционе средств не хватит для возврата всей задолженности и покрытия расходов кредитора. Да в целом банку проще решать подобные проблемы с заемщиками, являющимися гражданами РФ, которые покупают жилье с расчетом на длительную перспективу и не планируют покидать страну.

🙆 Вероятность одобрения ипотеки зависит от ряда факторов:

🙅‍♀️ Временно пребывающие иностранцы, как правило, не могут оформить ипотеку. Иммигранты с РВП имеют чуть больше шансов на получение кредита. Но для этого необходимо иметь большой доход, сделать крупный первоначальный взнос и привлечь созаемщиков из числа граждан РФ. Лояльнее всего банки относятся к иностранцам с видом на жительство.

❗ Больше всего шансов на получение ипотеки будет у лица с ВНЖ, если он:

☝️ Большой плюс, если лицо с ВНЖ давно проживает в России и имеет высококвалифицированную специальность. Если же вид на жительство действует 6-12 месяцев, то банки могут отказать в выдаче ипотеки.

ℹ️ Ипотека с ВНЖ в России: можно ли взять и дают ли банки?

🏦 Чем больше доход иммигранта, тем выше вероятность одобрения ипотеки. Тут стоит сказать, что лицо с ВНЖ обязан ежегодно подтверждать свой заработок. Если он будет ниже прожиточного минимума, то есть риск потерять вид на жительство. Когда заработок большой, что снижает показатель долговой нагрузки хотя бы до 30%, то банки часто одобряют ипотеку даже тем иммигрантам, которые не относятся к описанным выше категориям лиц для упрощенного получения ВНЖ.

💁‍♂️ Имеет значение и ликвидность покупаемой недвижимости. Ликвидность – характеристика актива, отражающая возможность быстро продать его по актуальной рыночной стоимости. Недвижимость с низкой ликвидностью сложно продать без большой скидки. Банк в этом точно не заинтересован, особенно когда заемщиком выступает иммигрант. Поэтому сложно получить ипотеку на строительство или покупку жилья, которое пользуется низким спросом. А вот если залогом выступает высоколиквидная недвижимость, то банк быстрее согласится на кредитование, т. к. сможет ее выгодно продать в случае возможного убытия иммигранта из России и прекращения выполнения долговых обязательств.

✅ Шансы на получение кредита заметно увеличиваются, если иммигрант в браке с гражданином России. Когда ипотека оформляется супругами, то одно лицо выступает титульным заемщиком, а второе – созаемщиком.

Созаемщик является таким же участником кредитного договора и собственником жилья. Даже если иммигрант покинет страну, то банк сможет требовать погашение кредита от созаемщика. Созаемщиками выступают не только супруги. Есть возможность привлечь любого человека, например, работодателя. Многие банки разрешают иметь до 3-4 созаемщиков.

Видно, что многое зависит от статуса.

Пример 1

Заявку на ипотеку подает гражданин республики из Средней Азии без ВНЖ, плохо владеющий русским языком и имеющий небольшой заработок. Банк с большой долей вероятности откажет в кредитовании иммигранту. Подразумевается, что такой иностранец может плохо понимать законы РФ и свои обязанности по обслуживанию кредита. А если он утратит право проживания в стране и уедет, то банку придется решать вопрос с продажей залога и не факт, что денег хватит для погашения долга.

Другой пример – гражданин Беларуси имеет ВНЖ, проживает и работает в России 3 года. У него есть стабильный доход, который он может подтвердить справкой. Также клиент готов сделать крупный первоначальный взнос и привлечь созаемщиков с гражданством РФ. В данном случае у иностранца будут высокие шансы на оформление ипотеки.

Практика показывает, что для платежеспособных иммигрантов с ВНЖ условия кредитования особо не отличается от тех, которые предлагаются гражданам России. Но все зависит от каждого банка.

ℹ️ Чтобы снизить свои риски, кредитор может ужесточить условия. К примеру:

Высокая процентная ставка говорит о том, что заемщику кредит обойдется дороже. Конечно, следует изучить разные банки: возможно, кто-то будет готов одобрить иммигранту ипотеку на стандартных условиях. Но гарантии нет. Поэтому нужно быть готовым к высоким ежемесячным платежам и большой процентной переплате.

🧠 Еще следует знать, что на иммигрантов не распространяются многие льготы. К примеру, без гражданства нельзя получить материнский капитал и направить на первоначальный взнос по ипотеке. Будет недоступна льготная ипотека, по которой процентная ставка в значительной степени субсидируется. 👨‍💼 Иммигранту стоит задуматься над получением гражданства и пока не спешить с оформлением кредита. После получения паспорта вероятность одобрения ипотеки на выгодных условиях на порядок увеличивается.

Если банки отказывают в ипотеке, то рано ставить крест на покупке жилья. Стоит рассмотреть несколько способов, которые помогут увеличить шансы на одобрение кредита.

🪪 Смена правового статуса

Самый очевидный вариант – перестать быть просто иммигрантом. Это возможно далеко не всегда. Иностранцы с РВП, если проработают в России от 8 месяцев, могут подать заявление на получение вида на жительство. Ряд категорий должны для этого сдать экзамены по русскому языку и праву. После оформления ВНЖ будет намного проще получить ипотеку.

Лица уже с видом на жительство имеют возможность получить гражданство. Заявку можно подать через 5 лет после оформления ВНЖ. А некоторые категории иностранцев имеют право получить гражданство по упрощенной схеме, когда не нужно ждать 5 лет. У гражданина России появляются соответствующие возможности. Поэтому оформить ипотеку при наличии достаточной платежеспособности сможет без проблем.

💒 Заключение брака с гражданином России

Другой часто используемый способ оформления кредита – брак с гражданином РФ. Схема такая:

Банк нивелирует риск того, что заемщик, утратив ВНЖ, уедет из страны. Оба супруга будут иметь одинаковые обязательства по погашению ипотеки. Также у них равные права и на недвижимость.

💰 Крупный первоначальный взнос

Банк, скорее всего, одобрит иммигранту кредит, если его сумма заметно ниже стоимости залога. Для этого необходимо сделать крупный первоначальный взнос, допустим, в размере 50%. Как это работает?

Если заемщик откажется от погашения ипотеки хоть в первый же день после оформления, банк никак не рискует. Он сможет изъять жилье, стоимостью в 5 млн ₽, чтобы погасить долг в размере 2 млн ₽. Видно, что кредитор с огромной вероятностью получит после продажи залога достаточную сумму для погашения задолженности.

Покупка полиса страхования ответственности заемщика

📃 Некоторые страховые компании предлагают застраховать ответственность заемщика перед банком. Суть в том, что страховая компания берет на себя обязательство погасить задолженность перед банком, если это не удалось сделать за счет продажи залога. Например, иммигранту аннулировали ВНЖ, после чего он вынужден был покинуть страну. У него осталась непогашенная ипотека с долгом в 4 млн ₽. Банк добился изъятия жилья и продал его на аукционе за 3.8 млн ₽. Получается, что 200 тыс. ₽ ему не хватило, чтобы полностью вернуть свои деньги. Именно эту сумму будет должна выплатить банку страховая компания.

➖ Минус такого полиса в том, что стоит он дорого, а предлагают его далеко не все страховые компании. ✅ Зато шансы на получение ипотеки иммигранту значительно увеличиваются, ведь банк исключает свой главный риск, связанный с кредитованием иностранца.

В целом процедура оформления ипотеки для иммигранта почти ничем не отличается. Необходимо лишь сделать несколько шагов:

Шаг 1 – накопление первоначального взноса

✅ Крупный первый взнос – это не только способ увеличить шансы на одобрение кредита, но часто и обязательное условие оформления ипотеки. Если накопления у иностранца небольшие, то придется отложить покупку жилья, пока не наберется нужная сумма.

Из всего необходимо стараться получить выгоду. За то время, пока иммигрант собирает достаточную сумму для первого взноса, можно успеть, например, получить ВНЖ или гражданство. Или хотя бы будет возможность наработать стаж.

Шаг 2 – выбор подходящего банка

Не все банки принимают заявки от лиц без гражданства РФ. Чтобы «вхолостую» не обращаться ко всем кредиторам подряд, получая постоянные отказы, следует сначала узнать, какие компании дают ипотеку иммигрантам. Сделать это можно в интернете, изучив отзывы, либо самому обзвонить разные банки. Как правило, лояльно к иммигрантам относятся небольшие малоизвестные банки, так как испытывают потребность в новых клиентах.

Эксперты тут дают совет:

Также будет возможность снизить процентную ставку по ипотеке. Еще лучше, если иммигрант ранее уже брал в данном банке кредиты. В ходе своевременного погашения формируется положительная кредитная история, т. е. увеличиваются шансы на одобрение ипотеки.

Шаг 3 – поиск созаемщиков

Иммигранту почти не обойтись без созаемщиков. Поэтому стоит попробовать найти людей, кто захочет оформить кредит совместно. Брак для этого заключать необязательно. Созаемщиком может быть:

Важно только, чтобы созаемщик имел гражданство России и подтверждение высокого дохода.

Шаг 4 – подача заявки на ипотеку

Следует заранее узнать в банке список необходимых документов для оформления ипотеки и начать сбор. Нужно предоставить:

❗Внимание: список необходимых документов может отличаться в каждом банке, а выше указан лишь примерный перечень.

Вместе с документами останется посетить офис банка и заполнить заявление на ипотеку. Когда оно будет рассмотрено, кредитор оповестит клиента удобным способом о своем решении.

Шаг 5 – выбор жилья

После одобрения ипотеки можно переходить к выбору недвижимости. Здесь советовать нечего. Каждый заемщик выбирает жилье, исходя из одобренной суммы кредита и своих личных предпочтений.

ℹ️ Важна только ликвидность:

Следует оповестить продавца, что для покупки будет оформляться ипотека. Продавец, будь то частное лицо или застройщик, должен предоставить документы на жилье: выписка из ЕГРН, основание получение права собственности и др. Эти документы вместе с отчетом об оценке жилья необходимо подать в банк и дождаться одобрения.

Шаг 6 – оформление кредита

❗ Лучше составлять договор купли-продажи уже в банке. Стороны вместе приходят в офис с нужными документами и подписывают ДКП. Заемщик делает первоначальный взнос и заключает уже договор кредитования с банком. На этом же этапе требуется приобрести все необходимые полисы страхования и передать жилье в залог.

Далее банк обычно сам отправляет ДКП (или ДДУ, когда покупается строящаяся квартира) в Росреестр для регистрации сделки. Теперь остается лишь дождаться смены права собственности на жилье.

Шаг 7 – покупка недвижимости

Когда смена собственника официально произойдет, банк направит продавцу оставшуюся сумму за жилье. Заемщик получает долговые обязательства и ключи от жилья после подписания акта приема-передачи.

✍️ С этого момента договор купли-продажи считается исполненным, а недвижимость – купленной.

🤷 Если вообще никак не получается оформить ипотеку, то можно рассмотреть альтернативные варианты покупки жилья. Ряд застройщиков предлагают рассрочку на покупку своих квартир.

Плюсы рассрочки на строящуюся квартиру:

💁‍♂️ Такой способ покупки жилья подходит иммигрантам, которые имеют большой заработок в России, допустим, доход от высококвалифицированной специальности, бизнес или инвестиции. Дело в том, что рассрочка длится столько же времени, сколько идет строительство. А это обычно не больше 3-4 лет. Т. е. пока квартира строится, необходимо успеть частями оплатить ее полностью. Обычно дольщики платят каждый месяц или квартал. В обоих случаях суммы довольно большие. Одно дело выплачивать ипотеку в течение условных 30 лет, другое – совершить платежи в размере стоимости квартиры за 3-4 года.

🙆Поэтому рассрочка и подходит лишь иммигрантам с большими накоплениями и высоким доходом. Тем не менее, такой способ покупки жилья доступен иностранцам. В отличие от ипотеки, когда банк может отказать в кредитовании.