Купил квартиру с прописанным человеком: как выписать постороннего

После покупки жилья на вторичном рынке недвижимости, есть вероятность столкнуться с сюрпризом – наличием прописанных в ней людей. Никому не хочется попасть в такую ситуацию: приобретена долгожданная квартира, потрачены огромные деньги, а в ней остались зарегистрированы посторонние лица. На самом деле в большинстве случаев ничего страшного в этом нет, и проблема довольно быстро решается.

ℹ️Правила безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке

✍️ Понятия «прописки» с юридической точки зрения нет. Речь идет о регистрационном учете. Т. е. прописка дает гражданину право беспрепятственного нахождения в жилом помещении. Регистрация по закону должна быть у всех.

Она дает возможность:

🙅‍♂️ Личная недвижимость есть далеко не у всех людей. А быть она должна. Поэтому часто в одной квартире прописываются не только близкие члены семьи, но и другие родственники.

Сам факт регистрации не дает гражданину право собственности. Можно прописать у себя хоть 30 человек, и это не будет означать, что у каждого теперь есть по 1/30 доли квартиры. Т. е., купив квартиру, где есть прописанный человек, сразу паниковать не стоит. Его регистрация не дает ему право собственности.

➖ Тем не менее, минусы есть.

📲 Сначала следует просто связаться с прежним собственником, чтобы решить вопрос мирным путем.

🤷 Ситуации бывают разные, и прежний собственник может ненамеренно затягивать сроки снятия с регистрации. К примеру, он еще не успел найти новое жилье, либо члены его семьи отсутствуют по уважительной причине. В большинстве случаев проблема решается сама по себе. Когда человек оформляет прописку в новой квартире, регистрация в прежней автоматически аннулируется. Есть смысл просто подождать некоторое время, а потом получить справку о зарегистрированных лицах в своей квартире. Скорее всего, там чужих людей уже не будет.

Смысл в том, что сначала нужно попробовать договориться без претензий и скандалов. Но важно при этом обозначить четкие сроки для выписки, ведь терпение собственника тоже вечным не бывает. А лучше направить заказным письмом требование снятия с регистрации до конкретной даты, оставив себе заранее копию.

💁‍♂️ В данном случае основание для принудительного снятия с регистрационного учета есть. Это утрата права пользования жилым помещением. Человек, который согласился на отчуждение имущества (в данном случае по договору купли-продажи), теряет право пользования. Тут все логично. В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ гражданин после продажи квартиры обязан освободить ее. А в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса говорится о том, что члены семьи прежнего собственника также теряют право пользования имуществом после продажи.

Бывает и так, что в квартире прописан не член семьи продавца. В таком случае ссылаться можно все на ту же 1 ст. 35 ЖК РФ, ст. 209 ЖК РФ и на условия договора купли-продажи. Дело в том, что согласно ч. 1 ст. 31 зарегистрированный в квартире человек (даже если он не родственник владельцу жилья) выступает в данном случае членом его семьи. Поэтому здесь можно также применять 292 ГК РФ.

У прописанного есть право пользования жильем, но он получил его от прежнего собственника. А он, в свою очередь, продал квартиру с гарантией, что в ней нет зарегистрированных жильцов, либо они будут сняты с регистрации после сделки ДКП.

🤷 Новый собственник не знал, что в квартире прописаны посторонние лица, не являющиеся членами семьи продавца. Он, как новый законный владелец жилья, имеет полное право выписать их. Снять с регистрации через суд можно также и на основании того, что прописанные не проживают в квартире. Если же человек в ней есть и не хочет выселяться, то это нарушает права нового собственника. Здесь дополнительно нужно ссылаться на ст. 304 ГК РФ.

🏦 Исковое заявление следует подавать в письменном виде с учетом требований ст. 131 ГПК РФ. В нем указываются следующие сведения:

❗ Потребуются сведения ответчика, чтобы суд мог его уведомить. Это не только ФИО, но также адрес проживания и идентификатор: данные из паспорта, СНИЛС или др. Если таких сведений нет, то в исковом заявлении обязательно необходимо указать, что полной информации об ответчике нет.

В основной части заявления следует изложить суть претензии. Например:

В основной части важно ссылаться на законы и документы, чтобы подтвердить свою позицию. Далее идет так называемая «просительная часть». К примеру,

💁‍♂️ Еще можно ссылаться на п. 1 ст. 35 ЖК РФ, если в купленной квартире прописан бывший супруг/супруга. На п. 2 ст. 292 ГК РФ, если требуется помимо бывшего владельца принудительно выписать членов его семьи. А ст. 304 ГК РФ говорит о том, что собственник имущества может требовать устранение нарушений его прав, не связанных с лишением владения. Это на тот случай, если кто-то из прописанных лиц не хочет выселяться.

Суд без доказательств даже не будет рассматривать иск. Обязательной частью заявления являются документы. Необходимо будет приложить:

✍️ Договор купли-продажи подтвердит основание перехода права собственности. В нем же может быть указан срок, в течение которого продавец должен был сняться с регистрации. Выписка из ЕГРН доказывает, что истец на самом деле является новым владельцем жилья. Два этих документа подтверждают, что ответчик утратил право пользования, а истец – приобрел. В таком случае без проблем можно ссылаться на п. 1 ст. 35 ЖК РФ.

Образец заявления здесь. Но вообще рекомендуется составление заявления и сбор документов доверить юристу, чтобы не допустить ошибку. Лучше немного заплатить за услугу специалисту, но зато быть уверенным, что все сделано правильно.

👩‍⚖️ Если суд займет сторону истца, то выдаст на руки соответствующее решение. Потом следует отправиться в ОВМ МВД или в МФЦ, чтобы подать заявление на снятие с регистрационного учета. К заявлению прикладывается судебное решение. В течение нескольких дней прописка ответчика будет аннулирована.

Прописка бывает постоянной и временной. Первая оформляется по месту проживания собственниками и членами их семей. Временная регистрация по месту пребывания нужна тем, кто не собирается находиться в квартире длительный срок.

✅Временная прописка подходит:

Временная прописка действует определенный срок. Если до истечения останется мало времени, то, возможно, и не нужно обращаться в суд: просто дождаться окончания и все. Продлевать ее нельзя без согласия собственника, поэтому проблем не будет. В ином случае процесс принудительного снятия с регистрации не отличается от того, какой актуален и при постоянной прописке.

❗ Но есть одно исключение. Часто временную прописку делают люди, которые арендуют жилье. При наличии официального договора аннулировать им регистрацию не получится. Получается, что человек покупает квартиру вместе со съемщиками. И они в этом не виноваты. У них на руках договор аренды и временная прописка до определенной даты. Поэтому придется дожидаться окончания действия регистрации либо просить их досрочно выписаться и съехать мирным путем.

В некоторых случаях человека нельзя выписать даже через суд. Это касается следующих категорий лиц:

🤷 Кроме того, были случаи, когда прописку восстанавливали бывшие члены семьи на основании отсутствия у них жилья или средств на его приобретение. С детьми вообще большая проблема, так как их права надежно защищаются органами опеки и попечительства. Ребенок до 14 лет должен быть прописан вместе с одним из родителей. Соответственно, и выписываются они вместе, в том числе и по решению суда. Если же у ребенка нет другого места для проживания, то суд может решить оставить ему прописку.

А теперь стоит представить такую ситуацию:

❗Чтобы исключить похожие ситуации, необходимо:

ℹ️ Рекомендуется обратиться к нотариусу для заключения сделки купли-продажи, который проверит объект недвижимости, документы на него и составить ДКП с учетом защиты интересов всех сторон.

🤷 Однако даже это не избавляет от всех рисков. Иногда дело доходит до расторжения договора купли-продажи, когда выписать человека из купленной квартиры никак не получается.

📃 В самом преддоговоре указывается срок снятия жильцов с регистрации и гарантия об отсутствия лиц, которых невозможно выписать. Если основной ДКП не получится заключить по вине продавца, то он должен будет покупателю деньги. То же самое будет, когда потом новый собственник обнаружит зарегистрированных в квартире и не сможет их выписать через суд.

ℹ️ Предварительный договор купли-продажи (ПДКП): что это, как составить, плюсы и минусы