Как продать подаренную недвижимость?

В России особой популярностью пользуется договор дарения – дарственная. По такому договору владелец имущества (даритель) передает его безвозмездно в собственность другого лица (одаряемого). Проще говоря, дарит. И встает вопрос о том, сможет ли одаряемый такой подарок продать еще при жизни дарителя.

С точки зрения закона подаренная недвижимость сразу переходит в собственность одаряемого после вступления в силу соответствующего договора. Значит, даритель сразу же теряет права на жилье. А так как подаренное имущество является собственностью уже другого человека, то уже он имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению.

Договор дарения не является обременением. Поэтому новый владелец подаренного имущества имеет право продать его без разрешения дарителя. Договор дарения имеет юридическую силу не меньше, чем ДДУ или договор купли-продажи.

Когда речь идет договоре дарения, встает вопрос об уплате налога. Обычно дарственную заключают близкие родственники. К примеру, дедушка дарит еще при жизни недвижимость внуку. В таком случае налога не будет при получении подарка. Еще может быть налог с продажи недвижимости в размере 13%. Но и его можно исключить либо заметно уменьшить.

Налог при продаже недвижимости

Нужно знать: от налога после продажи жилья можно вообще избавиться, если недвижимость была получена в собственность более 5 лет назад.

Есть тут большое «но». Когда дарственная оформлялась между близкими родственниками, то срок давности владения составит 3 года. Это касается родителей, детей, супругов, бабушек, дедушек, внуков, родных братьев и сестер.

К близким родственникам не относятся дяди, тети, сводные братья и сестры. Проще говоря, если человек получил имущество от близкого родственника по договору дарения, то налог он не платит. Когда он решит продать подаренную недвижимость, то от налога он избавится, если сделка проходит через 3 года после оформления дарственной.

Краткое резюме:

• Близкий родственник не платит налог после получения жилья по дарственной.
• Срок давности владения имуществом, который избавляет от налога, составляет 5 лет, если сделка оформлена после 2016 года. Или 3 лет, если до 2016 года.
• Для близкого родственника срок давно владения составит 3 года в любом случае.

Следует знать: есть понятие нерезидент. Таковым человек признается, когда пребывает в стране меньше полугода. Для него налог с продажи составит 30%.

Тот, кто получил в дар жилье и решил продать его, должен знать о некоторых нюансах:

• Одаряемый в браке после продажи жилья получает себе все деньги. Такое имущество совместно нажитым не является. Значит, даже после развода полученная в дар недвижимость разделу не подлежит. Не делятся и полученные с продажи подаренного имущества деньги. Но если после продажи подаренной недвижимости была куплена в браке другая, то она уже может считаться совместно нажитой.
• Налог платят все владельцы недвижимости. Допустим, по дарственной жилье получили два человека. Если они продадут имущество одним договором, то налог составит 13% всего. Т. е. они могут уплатить его пополам. Если же продается доля одним человеком, то он все равно платит тоже 13%.
• Есть возможность воспользоваться правом налогового вычета. Из суммы, полученной от продажи жилья, вычитается 1 000 000 рублей. Результат умножается на 0.13 (13%), и получится сумма налога. Более того, если у дарителя, который считается близким родственником, есть подтверждение фактически понесенного расхода на покупку жилья, то можно будет уменьшить налогооблагаемую базу не на 1 000 000 рублей, а на всю сумму расходов.
• Уменьшить налог после продажи будет возможность, даже если даритель не является близким родственником и срок владения имуществом не прошел. В таком случае можно уменьшить сумму налога после продажи на размер НДФЛ, уплаченный при получении жилья в дар.

Полученную в дар недвижимость можно продать. При этом у одаряемого тут даже есть плюсы, так как срок давности владения имуществом меньше. И он сможет быстрее избавиться от необходимости платить налог.

Так как одаряемый является полноправным владельцем жилья без обременения, то процесс продажи не отличается от стандартной сделки. Т. е. для человека, который купил недвижимость сам, и человека, получившего ее в дар, процедура продажи будет одинаковой.

Документы для продажи квартиры по договору дарения

Требуется иметь только паспорт и согласия других владельцев долей, если такие есть. Когда среди собственников числится ребенок, то еще понадобится разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

Дополнительно по просьбе покупателя может потребоваться предоставить:

• Выписку из ЕГРН для проверки права собственности и возможных обременений. Заказать выписку можно в МФЦ или напрямую в Росреестре.
• Выписку из домовой книги.
• Сам договор дарения.
• Техпаспорт из БТИ для проверки планировки.
• Справку об отсутствии долгов за ЖКУ.
• Заключение психиатра и нарколога о дееспособности собственника.

Эти документы необязательны для заключения договора купли-продажи, но, скорее всего, покупатель потребует их. Поэтому пакет бумаг рекомендуется собрать заранее.

Заключение договора купли-продажи

Далее можно заключать ДКП, в котором указываются сведения о сторонах сделки, данные об объекте недвижимости и остальные условия.

При желании можно составить предварительный договор купли-продажи и даже заверить его у нотариуса. Обычно преддоговор составляется, когда продавец и покупатель планируют использовать задаток или аванс, а также зафиксировать стоимость жилья и ответственность сторон за отказ от сделки.

Регистрация сделки в Росреестре

После заключения уже основного договора купли-продажи сделка регистрируется в Росреестре. Именно здесь меняется собственник недвижимости, и вносятся изменения в ЕГРН.

Когда право собственности перешло покупателю, то он оплачивает жилье после получения новой выписки и забирает ключи.

Процесс продажи может немного отличаться в зависимости от способа покупки.

К примеру, в игру вступает банк, когда сделка оформляется с привлечением ипотечного кредита. Но сама суть не меняется: подаренный объект продается так же, как и купленный ранее за свои деньги. Сначала заключается договор, потом регистрируется право собственности, в конце уже происходит окончательный расчет.