Налог с продажи недвижимости: как рассчитать, когда можно не платить, способы уменьшения НДФЛ

Сумма, полученная от продажи недвижимости, облагается налогом. И в ряде случаев НДФЛ оказывается крупным.

Например, если человек получил недвижимость в дар и решил сразу продать ее, то может потребоваться в качестве налога заплатить 13% от всей полученной суммы денег. Однако часто удается значительно сократить налог и даже вообще избавиться от него.

Чем дольше человек оставался собственником имущества, тем ниже вероятность, что придется платить НДФЛ.

5 случаев, когда налога нет

1. Если прошло 3 года с момента получения жилья до продажи

Есть понятие срока владения имуществом. Граждане могут НДФЛ не платить, если с момента получения жилья в собственность прошло уже определенное время.

Минимальный срок владения составит 3 года в случаях:

• Объект получен по дарственной от близкого родственника. Это не касается дядей, тетей, сводных сестер, братьев, родителей, которые не оформили официальное усыновление.
• Жилье было унаследовано.
• Недвижимость была приватизирована.
• Объект был получен по договору содержания с иждивением.
• Продаваемая недвижимость является единственной в собственности.

Пример: у человека есть квартира, но он решил сменить ее на более просторную. Чтобы не рисковать, сначала планируется купить новую недвижимость, а уже потом продавать имеющуюся.

Новое жилье покупается 1 апреля. Если человек успеет продать старую квартиру до 29 июня, то правило трехлетнего срока владения будет в силе и платить налог не потребуется.

2. Если прошло 5 лет

Срок владения для исключения налога составит 5 лет, если:

• Недвижимость была куплена.
• Жилье безвозмездно получено по дарственной не от близкого родственника.
• Является единственным, но налогоплательщик до его продажи уже купил другой объект и оформил право собственности, не уложившись в трехмесячный срок.

Есть определенные нюансы касаемо отчета срока владения. В большинстве случаев он начинается со дня регистрации в Росреестре. Когда имущество получено в наследство, то отсчет идет со дня смерти наследодателя.

Срок владения полученной недвижимости по программе реновации складывается со сроком владения прежнего жилья.

3. Если имеется 2 несовершеннолетних ребенка

Избавиться от налога после продажи жилья можно семьям с двумя детьми, но важно, чтобы совпали следующие условия:

• имеется 2 несовершеннолетних ребенка (либо младше 24 лет для детей, которые проходят обучение на очной форме);
• после продажи объекта покупается новый, но в течение этого же года или не позднее 30 апреля следующего;
• у продавца и членов его семьи в собственности нет доли в другой недвижимости, которая превышает 50% от объекта и по площади больше, чем новая купленная недвижимость;
• кадастровая стоимость (КС) проданного жилья не превышает 50 млн руб.;
• КС купленного жилья больше проданного. При невозможности провести кадастровую оценку учитывается площадь.

То есть вся суть здесь в смене жилья для семей с детьми. Не платить налог разрешается, если продается объект, но потом покупается более просторный и дорогой.

Пример: имеется семья с двумя несовершеннолетними детьми. Решено продать квартиру, чья кадастровая стоимость составляет 3 млн руб., чтобы купить более просторную квартиру. При этом у супруги есть право собственности на половину квартиры ее родителей, а площадь ее доли в ней равна 40 кв. м.

Семья продает жилье в этом году. Потом в феврале 2025 года она покупает новое жилье площадью в 54 кв. метров с КС в 3.5 млн руб. В таком случае не будет налога независимо от срока владения объектом

Придется платить налог, если:

• У членов семьи в собственности была доля в другой недвижимости, которая больше 50% и 54 «квадратов». В данном случае нарушается условие, по которому площадь доли новой купленной квартиры должна быть больше.
• Кадастровая стоимость нового жилья меньше 3 млн руб. Здесь нарушено условие, по которому новое жилье должно быть не дешевле старого.
• Семья приобрела новую квартиру после 30 апреля следующего года.

4. Если сначала недвижимость была куплена, а потом продана дешевле

Когда недвижимость получена на безвозмездной основе, например, по договору дарения, то после продажи налог будет равен 13% от всей полученной суммы. Но если человек покупал объект за свои деньги, а потом продал, то НДФЛ высчитывается из положительной разницы.

К примеру, куплена квартира за 3 000 000 руб., а продана впоследствии за 3 500 000 руб. В данном случае налог 13% платить нужно только из 500 000 руб.

Во-первых, это возможность существенно сократить НДФЛ. Во-вторых, можно вообще ничего не платить, если после продажи была получена такая же либо меньшая сумма.

Внимание: потребуется доказать факт покупки жилья. Для этого нужно иметь соответствующие документы (ДДУ, договор купли-продажи, чеки, квитанции и др.).

5. Если жилье продано дешевле 1 000 000 руб.

Можно уменьшить налог, даже если жилье ранее не покупалось за свои деньги, а также не прошел срок минимального владения. Речь идет о налоговом вычете при продаже жилья. Закон разрешает сократить налогооблагаемую базу на 1 млн руб. База – сумма продажи недвижимости.

Например, продается жилье за 2 500 000 руб. Если воспользоваться вычетом, можно уменьшить базу на 1 млн и платить 13% из 1 500 000 руб. Соответственно, если после продажи объекта человек получил всего лишь 1 млн руб., то удастся уменьшить всю налогооблагаемую базу.

Налог после продажи жилья будет равен 0 руб. в следующих случаях:

• Если продавец использует налоговый вычет, а полученная с продажи сумма меньше 1 млн руб.
• Если имеются документы, подтверждающие покупку жилья, а после продажи налогоплательщик получил меньшую сумму. Либо же если с момента покупки прошло 5 лет.
• Если есть 2 ребенка, и семья решила продать жилье и купить другое. Но тут важно соблюдать условия, описанные в первой половине статьи.
• Если жилье получено в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а срок владения превысил 3 года.
• Если объект получен по наследству, и прошло 3 года до продажи.
• Если прошло 5 лет для всех остальных случаев.

Для начала следует рассчитать сумму налога к уплате. Если он равен нулю, то ничего делать не требуется. В иных случаях необходимо будет заполнить декларацию 3-НДФЛ.

Итак, налоговая ставка – 13%. А вот облагаемую сумму каждый определяет самостоятельно, исходя из своей ситуации. К примеру, человек продал за 4 000 000 руб. полученное ранее в наследство жилье, но не попадает под освобождение от налога. Он может уменьшить базу на 1 млн.

Образец заполнения 3-НДФЛ

Другой пример: человек покупал жилье за 3.5 млн руб., а через 4 года решил продать за 4 млн. Так как у него есть подтверждение понесенных расходов на покупку недвижимости, то он также сможет уменьшить налогооблагаемую базу.

Образец заполнения

Упростить процесс заполнение и сдачи 3-НДФЛ можно, если обратиться к специалистам, которые все сделают без ошибок. Либо же подать декларацию самостоятельно удобным способом:

• лично в МФЦ или налоговом органе (бланки должны предоставить на месте);
• онлайн через «Госуслуги» или Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Во втором варианте есть возможность использовать актуальную программу «Декларация» и сформировать документ в электронном виде. Но для подачи потребуется УКЭП либо УНЭП, если декларация заполняется через приложение «Госключ».

Подать 3-НДФЛ необходимо успеть до 30 апреля следующего года. Например, квартира продана в 2024 году. Значит, сдать декларацию следует до 30 апреля 2025 года. А сам налог требуется уплатить до 15 июля 2025 года.

Если по закону лицо освобождается от налога (о чем шла речь ранее), то заполнять декларацию вообще не требуется.

После получения имущества в дар не от близкого родственника одаряемый должен также уплатить 13% от стоимости недвижимости, так как фактически получил доход. Выше было сказано, что если не прошло 5 лет, то после продажи требуется тоже уплатить НДФЛ. Получается двойное налогообложение.

С 2019 года граждане могут уменьшить налогооблагаемую сумму после продажи на стоимость жилья при дарении. Например, человек получил от тети по договору дарения квартиру, которая стоит 2 млн руб., и уплатил налог в размере 260 тыс. руб. Через 4 года он захотел продать недвижимость за 2.5 млн руб. Тогда он может вычесть из этой суммы 2 млн (база для расчета НДФЛ при получении имущества в дар) и платить уже из 500 тыс. руб. Это выгоднее, чем просто уменьшать базу на стандартный вычет в размере 1 000 000 руб.

Также есть возможность уменьшить базу после продажи жилья, полученного в наследство или по договору дарения от близкого родственника. В данном случае учитываются понесенные расходы при покупке недвижимости прежнего собственника недвижимости.

Допустим, папа когда-то давно покупал квартиру за 3 млн руб. Когда его сын вырос, было решено передать квартиру ему в дар. Потом сын решил продать квартиру за 4 млн руб. В данном случае он сможет уменьшить базу на 3 млн (понесенные расходы на покупку со стороны его отца) и платить налог только из 1 000 000 руб.

ФНС по закону может сама определить налогооблагаемую базу на основе кадастровой стоимости недвижимости по состоянию на 1 января каждого года. Это возможно в том случае, если объект продан сильно дешевле КС. Для расчета берется КС, умноженная на коэффициент 0.7.

Допустим, человек получил в наследство квартиру. Ее кадастровая стоимость равна 4 млн руб. Но потом жилье по какой-то причине было продано по сильно заниженной стоимости – за 2.5 млн. В данной ситуации налоговая служба будет высчитывать минимальную базу, а именно – 70% от КС. Она составит 2.8 млн руб. (4000000*0.7). Проще говоря, НДФЛ потребуется уплатить из 2.8 млн, а не из 2.5.

Сегодня действует прогрессивная ставка налога. Она увеличивается с 13% до 15%, когда общий годовой доход превысит 5 млн руб. К доходу физлица по закону относится зарплата, премия, прибыль от продажи ценных бумаг, дивиденды и купонные выплаты, проценты по вкладам и т. д. Доход от продажи недвижимость тоже учитывается.

Грубо говоря, НДФЛ по ставке 15% начисляется на сумму, которая превысит 5 млн руб. за год. К примеру, недвижимость продана за 4.5 млн руб. Также за год человек получил зарплату в размере 700 тыс. руб. Общий доход равен 5.2 млн руб. Получается, что 13% нужно будет уплатить из 5 млн. Плюс еще 15% из 200 тыс.