Как продать квартиру, купленную за материнский капитал

Государство выделяет семьям субсидию после рождения детей – материнский капитал. Деньги можно использовать только для определенных целей, и самой распространенной из них является улучшение жилищных условий. Разрешается направить маткапитал на приобретение жилья, земли, строительства.

Главные цели программы – помощь семьям с детьми и рост демографии. Именно появление ребенка является основанием получения субсидии. Когда покупается жилая недвижимость, то детям обязательно нужно выделить доли. Чтобы граждане не обналичивали материнский капитал путем покупки жилья и дальнейшей продажи, установлены определенные правила. Проще говоря, продать купленную с привлечением субсидии недвижимость не так просто, но вполне возможно.

Важно: продать недвижимость можно, но только при условии, что будет куплена новая, где детям также выделяются доли.

Идеальный вариант – сначала купить новое жилье, выделить детям доли, а потом уже продавать имеющуюся недвижимость. Понятно, что такая возможность есть не у всех. Тогда стоит попробовать добиться разрешения у органов опеки открыть счет на имя детей и перевести туда средства после продажи жилья. Далее уже покупается новая недвижимость, и выделяются доли.

В крайнем случае стоит попытаться «подогнать» сроки продажи и покупки так, чтобы сделки совершались примерно в одно время. Часто органы опеки требуют, чтобы имеющееся жилье продавалось в день совершения покупки новой недвижимости.

В этом и сложность. Не всегда удается найти новое жилье и согласовать дату покупки так, чтобы она совпадала с датой продажи. Плюс возможные проблемы, например, срыв одной из сделок с вероятной потерей задатка.

В любом случае есть правило – жилищные условия детей не должны ухудшаться. Доля в новом объекте не может быть меньше по размеру или стоимости.

Как уже говорилось, лучше сначала купить недвижимость и выделить равноценные доли детям. В такой ситуации легко получить согласие на продажу от органов опеки.

В ином случае появляются сложности. Необходимо параллельно искать покупателя на свое жилье и новую недвижимость. Со всеми сторонами следует заключить предварительные договора купли-продажи. Предварительный договор фиксирует условия и обязательства заключить основной договор в указанную дату.

Дело в том, что согласие от органов опеки и попечительства не получается сразу при обращении: может потребоваться время (около 15 дней) на рассмотрение заявления. Два преддоговора покажут органам опеки, что в определенную дату будут заключены сделки, и доли детей в одном объекте сразу сменятся на доли в новом.

Список документов для органов опеки и попечительства:

• письменное разрешение родителей на продажу жилья с долями детей;
• паспорта собственников и свидетельства о рождении детей;
• выписка из ЕГРН;
• документы, подтверждающие возникновение права собственности (договор долевого участия, договор купли-продажи);
• отчет об оценке;
• технический план и экспликация;
• выписка с лицевого счета;
• документы на квартиру, которую планируется приобрести (план, выписка и др.)

После получения разрешения можно совершать сделки и регистрировать их в Росреестре, например, электронно. Сделки с недвижимостью, где есть доли детей, требуется заверять нотариально. Поэтому перед заключением ДКП и регистрацией, следует посетить нотариуса с теми же документами плюс разрешение от органов опеки и справка об отсутствии долгов за ЖКУ.

Важно: все условия нужно выполнять. Если доли не будут выделены, то появятся проблемы после проверки со стороны органов ипотеки. А проверка будет. В целом настоятельно не рекомендуется проводить незаконные манипуляции, так как СФР может потребовать обратно сумму субсидии, отменить сделку с недвижимостью и даже обвинить в мошенничестве.

1. Поиск нового объекта и заключение предварительного договора купли-продажи, где указана конкретная дата заключения основного ДКП. Размер доли ребенка или ее стоимость в новом объекте не должна быть меньше, чем в имеющемся. У продавца необходимо запросить все необходимые документы на недвижимость.
2. Параллельный поиск покупателя на свое имеющееся жилье. Также заключается преддоговор. Желательно, чтобы дата подписания основного ДКП совпадала с датой покупки новой недвижимости.
3. Получение разрешения органов опеки и попечительства на продажу жилья, купленного за маткапитал.
4. Нотариальное заверение договора купли-продажи имеющейся недвижимости.
5. Заключение двух сделок. Подача документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Выделение долей детям уже в новом жилье.

Закон не запрещает использовать маткапитал при оформлении ипотеки. Но тут есть нюанс: выделение долей проходит уже после снятия обременения, т. е. после погашения кредита. Пока не погашена ипотека, нет долей. Поэтому и продать такое жилье сложнее.

Действия следующие:

• досрочное погашение ипотеки;
• снятие обременения;
• выделение долей детям;
• получение разрешения от органов ипотеки на продажу;
• покупка нового жилья.

Далеко не у всех имеются средства для досрочного погашения ипотеки. По сути, есть возможность договориться с покупателем, чтобы он внес задаток, равный сумме задолженности по кредиту. Задумка в том, что сначала идет погашение ипотеки и снятие обременения, а потом уже окончательный расчет за недвижимость.

Но мало кто согласится участвовать в такой сложной и ненадежной цепочке: задаток, доли детей, снятие обременения, проведение сделки через определенный банк. Поэтому часто приходится давать большую скидку. А это потеря денег, которых может уже не хватить для покупки нового жилья с выделением равнозначных долей детям.

Плюс риск, что не все пойдет по плану. Например, по условиям соглашения о задатке его сумма возвращается в двойном размере, если сделка сорвалась не по вине покупателя. Возможна такая ситуация: допустим, человек договорился с покупателем, который согласился внести задаток в размере 1 млн ₽. Также была найдена недвижимость, которую планируется купить взамен на «старую». Даты зафиксированы в предварительных договорах.

Человек подает заявление в органы опеки, но там по какой-то причине не дали разрешение. В итоге сроки сделки сорваны, и приходится возвращать несостоявшемуся покупателю уже 2 млн ₽.

Еще хуже положение, если человек сам тоже внес задаток продавцу нового жилья и не заключил в итоге сделку. Тогда и эта сумма теряется. Поэтому к продаже жилья, которое куплено за маткапитал в ипотеку, а залог не снят, следует подходить предельно ответственно.