Как правильно сделать предоплату за жилье: оформление договора задатка

При заключении сделки купли-продажи жилья стороны могут использовать задаток. Это определенная сумма денег, передаваемая покупателем продавцу еще под подписания основного договора. Задаток входит в счет стоимости недвижимости, т. е. после заключения ДКП покупатель доплачивает недостающую часть денег.

Задаток требуется, чтобы зафиксировать условия будущей сделки и забронировать жилье. Покупатель будет точно знать, что позже сможет купить недвижимость по заранее оговоренной цене. А если продавец сорвет сделку, то обязан будет вернуть сумму задатка в двойном размере.

Однако в данном вопросе есть ряд тонкостей. В определенных ситуациях задаток может не помочь покупателю и даже сделать хуже. Чтобы обойти все подводные камни, следует знать, как правильно совершить предоплату за жилье.

ℹ️ Как правильно сделать предоплату: аванс, задаток или обеспечительный платеж

Потеря возможности купить жилье

В лучшем случае покупатель просто потеряет жилье, которое уже настроился купить, и не получит за это компенсацию. Он просто вернет задаток не в двойном размере. Такое возможно при отсутствии предварительного договора купли-продажи или когда само соглашение о задатке составлено без упоминания всех необходимых условий.

Допустим, не указана ответственность продавца за наличие возможного обременения/детских долей/незаконной перепланировки/нарушение сроков заключения договора и т. д. Если Росреестр откажется регистрировать сделку по какой-то из этих причин, то сложно будет добиться возврата двойного размера задатка.

Потеря задатка по независящим от покупателя причинам

Есть риск потерять сумму задатка не по своей вине. Закон работает в обе стороны: если договор не заключен в указанный срок по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца.

Допустим, человек подписал соглашение о задатке, по которому дал обязательство заключить основной договор купли-продажи через 30 дней, и передал продавцу деньги. Потом он обратился за ипотекой, но ни один банк не смог одобрить кредит в течение месяца. В итоге человек не успел купить жилье в указанный срок, и продавец добился удержания суммы задатка у себя.

Мошенничество

Может быть ситуация еще хуже – мошенничество. Реальный пример: подкованный в юридическом плане гражданин нашел покупателя и убедил его составить соглашение о задатке без преддоговора. Мотивировал он это твердым намерением продать жилье. По факту стоимость недвижимости нигде не была зафиксирована.

Когда подошло время заключения ДКП, продавец сказал, что ему другой человек предложил больше денег, и он готов продать жилье уже на 300 000 ₽ дороже. Покупателя, естественно, смена стоимости не устроила, поэтому он отказался. Так как он сорвал сделку, то задаток остался у мошенника.

Задаток передается под расписку после заключения предварительного договора купли-продажи. Преддоговор не является основным и не обязывает стороны проводить сделку. Но он закрепит условия и стоимость жилья.

Сначала необходимо проверить документы продавца, а именно:

• Паспорта всех владельцев жилья и членов семьи.
• Актуальную выписку из ЕГРН. С ее помощью можно проверить право собственности, возможное обременение, технический план.
• Правоустанавливающие документы. Например, ДКП, ДДУ, дарственная, свидетельство о праве на наследство и др. То есть документ, который подтвердит основание, по которому продавец стал собственником жилья.

Росреестр обязан проверить юридическую чистоту сделки. Орган не зарегистрирует переход права собственности, если есть нарушение закона. Но чтобы покупателю было спокойнее, он может запросить дополнительные документы:

• согласие второго супруга на продажу недвижимости;
• разрешение органов опеки на продажу, если у несовершеннолетних лиц имеются доли;
• подтверждение отсутствия зарегистрированных лиц;
• справка о дееспособности продавца.

Внимание: вместе с соглашением о задатке необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Либо же включить в преддоговор отдельный пункт о задатке.

Это важно. Дело в том, что без преддоговора передачу денег могут в суде признать авансом. А судебные разбирательства исключать нельзя.

Пример из судебной практики «Отсутствие адреса объекта, срока сделки»

Покупатель передал продавцу 50 000 ₽ в качестве задатка, но стороны не заключали преддоговор. Потом сделка сорвалась, потому что жилье оказалось под арестом, В итоге несостоявшийся покупатель потребовал вернуть двойной размер задатка – 100 000 ₽.

Собственник жилья с обременением отказался возвращать такую сумму. Потом в суде он заявил, что была только устная договоренность о сделке купли-продажи, а часть денег задатка была потрачена на оформление документов.

Суд учел, что в соглашении задатка не указан адрес объекта, срок заключения будущей сделки и пункт о договоренности подписания ДКП, поэтому не признал соглашение преддоговором. В итоге задаток был фактически признан авансом, а покупатель вернул обратно только 50 000 ₽.

Пример из судебной практики «Возврат задатка в двойном размере»

Покупатель передал задаток продавцу без преддоговора в размере 75 000 ₽. Но позже выяснилось, что собственник сделал перепланировку без соответствующего разрешения. Из-за этого оказались нарушены сроки заключения основного договора купли-продажи. Покупатель потребовал возврат в двойном размере.

Суд встал на сторону истца, так как в соглашении о задатке был пункт, согласно которому владелец гарантировал, что с планировкой проблем нет. Соглашение о задатке было признано преддоговором, и покупатель получил обратно 150 000 ₽.

Проше говоря, чтобы избежать разных проблем (в том числе и потери всей суммы задатка, о чем говорилось в начале статьи), обязательно следует сначала заключить предварительный договор купли-продажи, а потом соглашение о задатке в виде приложения. Или, например, составить преддоговор уже с соглашением о задатке внутри.