Как купить квартиру, если нет денег?

Весной 2024 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке составляет более 131 тыс. руб. Чуть менее она на «вторичке». Поэтому покупка жилья может обойтись в несколько миллионов рублей.

Рост цен на недвижимость, как правило, опережает инфляцию. А реальные доходы граждан наоборот отстают от темпов обесценивания. Поэтому далеко не каждый имеет достаточную сумму денег для приобретения своего жилья. Тем не менее, выход из ситуации есть.

Некоторые категории граждан могут вообще не искать деньги на покупку жилья, так как их предоставляет государство.

ГСЖ – государственный жилищный сертификат

ГСЖ – это именное свидетельство, подтверждающее право владельца сертификата на получение безвозмездной субсидии от государства. На ГСЖ претендуют:

• лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• ветераны ВОВ;
• ликвидаторы и пострадавшие от аварии на ЧАЭС;
• военнослужащие и приравненные к ним лица;
• работники органов внутренних дел;
• вынужденные переселенцы;
• жители Крайнего Севера.

• У гражданина и членов его семьи нет своего жилья в собственности, в том числе и оформленной ипотеки.
• Недвижимость есть, но она по площади меньше установленной нормы. На одного человека полагается минимум 33 кв. м, на двух – 42, на семью больше – 18 «квадратов» для каждого человека.
• Недвижимость непригодна для проживания. Допустим, признано аварийным.
• В семье есть человек с серьезной болезнью, а проживание с ним в одной квартире невозможно.

Стоит сказать, что искусственно стать нуждающимся нельзя. Например, специально продавать квартиру, чтобы потом получить сертификат.

Чаще всего за сертификатом обращаются по причине небольшой площади жилья. К примеру, есть семья из трех человек, которая живет в квартире площадью 50 квадратных метров. В данном случае есть право на ГСЖ, так как минимальная норма для такой семьи равна 54 кв. м.

Сумма субсидии зависит от количества членов семьи и утвержденной нормативной стоимости 1 квадратного метра жилья в регионе. Например, в Ростовской области она составляет 97 802 руб. Семья из двух человек сможет получить сертификат на 4 107 684 руб., так как ей полагается жилье площадью не менее 42 кв. м.

ГСЖ можно потратить как на покупку жилья (обычно денег хватает), так и на первоначальный взнос по ипотеке. Разрешается исключительно целевое использование субсидии, т. е. обналичить и присвоить деньги себе не получится.

Минус такого варианта получения денег – ограниченная сумма, которую выделяет государство на программу каждый год. Поэтому из претендентов образовалась очередь. Часто люди ждут выплаты годами. А если у них за это время появляется жилье в собственности, то они выбывают из очереди.

Материнский капитал

Для получения материнского капитала нет необходимости ждать. Право на сертификат появляется автоматически после появления ребенка: рождения или усыновления.

В 2024 года за первого ребенка полагается 630 400 р. За второго (при условии, что за первого семья уже получала деньги) государство доплачивает еще 202 600 руб. Если за первого семья ничего не получала, и появился второй, то маткапитал составит 833 тыс. руб.

По закону субсидию разрешается тратить на улучшение жилищных условий, не дожидаясь, когда ребенку исполнится 3 года. Для покупки жилья денег едва ли хватит. Зато есть возможность направить средства на крупный первоначальный взнос по ипотеке.

Ипотека – самый распространенный и доступный способ покупки жилья, если денег нет. Особенности ипотечного кредита:

• Залог покупаемой недвижимости. У банка будет право продать объект, если заемщик не сможет выполнить долговые обязательства.
• Первоначальный взнос от 10%. Для получения кредита необходимо уже иметь определенные накопления.
• Страхование недвижимости, что приводит к дополнительным издержкам. Также может потребоваться страхование жизни и здоровья заемщика.
• Длительный срок кредитования, который превышает 20 лет.
• Возможность привлечения созаемщиков. Чтобы увеличить шансы на получение крупной суммы, можно привлекать созаемщиков. Тогда банк при рассмотрении заявки будет учитывать доход всех лиц.
• Сравнительно небольшой ежемесячный платеж. Так как срок кредитования длительный, то сумма платежа оказывается не такой большой.
• Обременение. Могут быть определённые ограничения в плане смены собственника объекта, ремонта и перепланировки.

Все просто: если нет денег для покупки жилья, то их предоставит банк, но в кредит. Заемщик же будет обязан каждый месяц погашать часть долга в течение многих лет. До момента полного погашения сохраняется обременение, так как недвижимость в залоге.

Многие люди не хотят оформлять ипотеку. Их настораживает перспектива потери жилья и многолетние долговые обязательства. Но банк не будет отбирать залог после нескольких просрочек. Изъять жилье можно, если просроченная задолженность превысит 5% от стоимости объекта.

Большие ежемесячные платежи также не должны пугать человека, так как они с каждым годом будут уменьшаться. Не номинально, а фактически. Если сегодня условные 20 000 р. в месяц кажутся большой суммой, то через 10-15 лет после индексации зарплат нагрузка на бюджет станет уже не такой заметной.

Сегодня действует ряд программ ипотечного кредитования с господдержкой. Например, льготная ипотека, семейная (6%), сельская (до 3%), дальневосточная (2%) и др. Государство субсидирует процентную ставку, поэтому для заемщика кредит будет обходиться заметно дешевле, чем стандартная ипотека без льгот.

Еще у гражданина есть право получения дополнительного налогового вычета из суммы погашенных процентов по ипотеке. Можно вернуть до 390 000 руб.

Рассрочка без удорожания от застройщика

Некоторые застройщики предлагают оплачивать квартиры частями, т. е. в рассрочку. И никакой процентной переплаты. Но данный способ не подойдет тем, у кого мало денег и сравнительно небольшой доход. Дело в том, что рассрочка действует, пока идет строительство. А стандартный срок возведения новостройки составляет 2-4 года.

Даже если оформить рассрочку на начальных этапах строительства, то оплатить всю квартиру нужно будет за 2-3 года. Поэтому каждый платеж будет довольно крупным, что не могут себе позволить многие граждане.

Рента

Также есть смысл рассмотреть ренту. Такой договор не пользуется большой популярностью из-за риска расторжения, но может оказаться удачным решением жилищного вопроса.

Суть ренты в том, что плательщик обеспечивает получателя ренты (как правило, одинокого пожилого владельца жилья) и получает право собственности на его имущество. После смерти получателя ренты плательщик станет владельцем его жилья.

Платить необходимо каждый месяц 1-2 размера прожиточного минимума. Плюс траты на уход. Также можно сделать крупный единовременный платеж и договориться о меньшей ежемесячной плате.

Плюс ренты – затраты могут оказаться на порядок меньше стоимости жилья. Минус – обратная картина. Затраты могут и превысить стоимость недвижимости, ведь неизвестно, сколько проживет получатель ренты.

Другой недостаток – риск расторжения договора со стороны получателя ренты. В таком случае уже потраченные деньги плательщику не возвращаются. Поэтому важно грамотно составлять договор ренты с максимально конкретным перечнем обязательств.