ДДУ и ЖСК: в чем разница, что выгоднее, какие риски

Многие слышали о понятии новостроек и первичного рынка. По факту, человек может вложиться в строительство многоквартирного дома, а потом получить готовую квартиру. Плюс в том, что покупатель получает абсолютно новое жилье в современном ЖК по низкой цене из-за возможного дисконта.

Но не все знают, что дома строят не только крупные девелоперы, но также и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В чем разница между двумя вариантами?

ДДУ заключается между застройщиком и дольщиком. Второй может уже на стадии возведения дома оплатить квартиру. Потом он дожидается окончания работ и получает готовое жилье.

Отношения девелопера и дольщика строго регулируются законом, поэтому для покупателя такой вариант является самым надежным. Деньги дольщиков не используются для строительства, а хранятся на эскроу-счете.

Если застройщик не сможет сдать готовую квартиру из-за банкротства, то работы закончит другая компания, либо средства за жилье вернуть покупателю.

Другие особенности:

• Застройщик не может в одностороннем порядке **увеличить стоимость квартиры, которая зафиксирована в ДДУ.
• Застройщик не сможет поменять другие условия: уменьшить площадь, поменять планировку, строительные и отделочные материалы.
• Компания должна соблюдать сроки строительства.
• При необходимости, если застройщик нарушил условия договора, ДДУ можно расторгнуть фактически без проблем.

На сегодняшний день застройщик может получить деньги с эскроу-счета только после сдачи готовой квартиры, поэтому большой дисконт на ранних этапах строительства не так актуален. Но все еще можно купить квартиру со скидкой на старте, ведь застройщикам требуется финансирование и средства на эскроу в качестве обеспечения.

ЖСК - это кооператив, т. е. добровольное объедение физических и юридических лиц с целью строительства многоквартирного дома.

Задумка аналогичная: собрать деньги и построить дом. Но не для продажи, а для себя. В данном случае также привлекается строительная компания, но из-за отсутствия девелопера (а это коммерческая компания, которая планирует хорошо заработать на продаже готовых квартир) жилье в итоге обходится дешевле.

Сначала человек, чтобы стать членом кооператива делает взнос примерно в размере 20%. Потом по мере продвижения работ делаются дополнительные взносы. Но проблема в том, что деньги идут сразу на финансирование строительства. Здесь проблема «долгостроя» осталась, чего нельзя сказать про ДДУ.

Работа ЖСК регулируется другим законом, который не ставит строгие требования. Проще говоря, положение Устава и условия определяют сами участники кооператива или другие заинтересованные лица. Отсюда вытекают следующие подводные камни:

• Сроки могут не соблюдаться. Если застройщик нарушит сроки, указанные в ДДУ, то он должен будет все компенсировать дольщику, либо договор расторгается с возвратом денег покупателю. По договору ЖСК сроки могут быть затянуты.
• Возможность изменения условий. Если члены кооператива путем голосования решат изменить, допустим, планировку или материалы, то решение принимается. Изменить ДДУ без согласия дольщика нельзя.
• Могут потребоваться дополнительные взносы. Вообще размер взносов и периодичность определяются Уставом. Но может оказаться так, что денег по какой-либо причине не хватает для продолжения строительства. Тогда с членов могут потребовать дополнительные взносы. В итоге не факт, что затраты на покупку квартиру значительно не увеличатся.

Мошенничество более распространенно именно в случае с ЖСК. Может быть не просто затягивание сроков, а полная заморозка работ с дальнейшим банкротством. А так как деньги уже ушли на строительство, то вернуть их будет почти невозможно. Особенно в случае, если в этом и была задумка. Т.е. юрлицо, кто организовал ЖСК, мог изначально не планировать построить дом, а просто собрать деньги и пропасть. Отсюда и выявляются факты двойной продажи квартир. Часто мошенники работают в сговоре с фиктивными строительными компаниями, поэтому ЖСК – это всегда риск.

Проблема расторжения договора ЖСК

Изменение условий и стоимости квартиры может не понравиться члену кооператива. Тогда он задумывается о расторжении договора. Тут появляются сложности. В лучшем случае в Уставе может быть прописан штраф за выход из кооператива. Т. е. вернуть все деньги за квартиру не получится. Либо такое условие пропишут позже. По закону кооператив не обязан рассматривать заявление сразу. А пока оно рассматривается, Устав может быть изменен, и штраф за выход появится.

В худшем случае по Уставу возвращается только членский взнос. А дополнительные нет. Потом начинаются сложные и длительные судебные разбирательства, и возврат полной суммы затраченных денег будет под большим вопросом.

Если расторгнуть договор ЖСК тяжело, может быть уступка?

Тогда на ум приходит не расторжение договора, а переуступка прав по аналогии с ДДУ. Дольщик имеет возможность сообщить застройщику о намерение передать свои права на готовую квартиру другому человеку. Естественно, за полную текущую стоимость жилья.

С ЖСК проблемы и в этом вопросе. Теоретически избавиться от квартиры можно, но только если кооператив примет нового члена – того, кому планируется переступить права. Его кандидатуру могут просто не одобрить. И не факт, что вообще удастся найти человека, который захочет выкупить проблемную квартиру. Скорее всего, если он и станет членом ЖСК, то придется давать большую скидку без учета каких-либо дополнительных взносов. А это снова потеря денег.

Можно ли получить ипотеку на квартиру в ЖСК?

Отдельно стоит поговорить об ипотеке. Почти невозможно найти банк, который согласился бы выдать крупный кредит на покупку квартиры в ЖСК. Банки понимают все риски, связанные с кооперативами. В редких случаях удается добиться одобрения. К примеру, если привлеченный застройщик является партнером кредитора. Но и в таком случае, скорее всего, сумма ипотеки будет ограничена, а процентная ставка – выше рыночной.

А вот проблем с оформлением ипотеки при покупке жилья по ДДУ нет. Более того, почти все льготные программы с низкой процентной ставкой доступны только на первичном рынке.

Получается, что плюс у ЖСК один – небольшая стоимость квартиры. Однако нельзя исключать, что из-за дополнительных взносов она в итоге сравняется с жильем по ДДУ или даже окажется больше. Также и очень важно, что члены кооператива меньше защищены от изменения условий и срыва сроков сдачи готового дома. Плюс риск потери денег как из-за банкротства и ликвидации ЖСК, так и в случае «неудачного» выхода из кооператива.

Стоит сказать, что не все так плохо, ведь многое зависит от условий, прописанных в Уставе. Т.е. стоимость квартиры могут также зафиксировать и прописать лояльные условия выхода из ЖСК.

Но все равно, если сравнивать кооператив и ДДУ глобально, то второй вариант предпочтительнее.