Какая квартира считается новостройкой?

В СМИ часто можно услышать подобное: «государство запускает льготную ипотеку на новостройку», «цены на первичном рынке растут или падают», «девелоперы предлагают дисконт на новостройки», «предложение на вторичное жилье снижается» и т. д.

А какая именно квартира считается новостройкой по закону? И в чем разница между первичным и вторичным рынком?

Официально недвижимостью на первичном рынке считается та, которая строится с нуля и продается впервые. Девелопер находит землю, получает разрешение на строительство, привлекает финансирование проекта, а потом возводит многоэтажку. В ходе проведения работ уже можно приобрести еще недостроенную квартиру по договору долевого участия (ДДУ) со скидкой, а потом уже получить готовое жилье.

В любом случае, если квартиру продает застройщик, а покупатель выступает первым собственником, то жилье считается первичным.

Не «квартира в новостройке»

Когда дольщик или обычный покупатель оформляется на себя право собственности, то квартира сразу же становится вторичной.

Даже если покупатель решит продать полученную квартиру на следующий день еще кому-либо, то она будет уже вторичной.

Исключение из правил - переуступка

Но есть исключение – переуступка прав. Например, кто-то уже заключил ДДУ и ждет сдачи объекта в эксплуатацию. А потом решил продать жилье по какой-либо причине. Он может переуступить ее другому дольщику. Второй оплачивает квартиру и получает право на нее, когда дом будет достроен. Такая недвижимость тоже считается первичной, так как прежний дольщик не успел стать первым собственником.

Итак:

• Покупка строящейся квартиры по ДДУ – это первичный рынок (новостройка).
• Приобретение готовой квартиры по договору купли-продажи у застройщика – первичный рынок.
• Получение прав на будущую квартиру по договору переуступки – первичный рынок.
• Покупка жилья в новом доме по договору купли-продажи не у застройщика – вторичный рынок.

С юридической стороны так. Старая многоэтажка советских времен – вторичное жилье. Купленная у физлица квартира в новом доме, которому пара недель, тоже считается уже вторичкой. Но можно ли считать оба объекта одинаковыми по качеству? Поэтому есть и бытовое понятие новостройки.

Для большинства людей новостройкой является многоквартирный дом, который сравнительно недавно возвели с нуля. Новостройки сегодня – это современные технологии, качественные материалы и развитая инфраструктура.

Едва ли за 3-5 лет новый дом сильно износится. Можно купить квартиру как бы уже на вторичном рынке, но в новом комплексе. В юридическом плане квартира не будет считаться первичной, но назвать ее новостройкой вполне можно. В ряде случаев такой вариант окажется даже лучше, ведь квартира уже «обжита», сделан ремонт, доведена до полной готовности внутренняя инфраструктура.

При этом все коммуникации будут практическим в том же хорошем состоянии, что и при сдаче новостройки, отделка останется новой и т. д.

Больше всего это касается тех, кто хочет оформить ипотеку с господдержкой. К примеру, дальневосточную, для IT-специалистов, семейную. Такие программы доступны, как правило, только для покупки квартир в новостройках. Вот и получается, что банк отказывает в кредитовании, когда человек планирует получить деньги на покупку готовой квартиры у физлица, даже если дом построен совсем недавно.

Новостройка для ипотеки:

• продавец - юридическое лицо,
• способ продажи - чаще всего ДДУ, ДКП, реже - уступка.

В бытовом плане разницы нет почти никакой. Допустим, многие риелторы называют новостройками все дома не старше 2-3 лет. Об этом уже говорилось выше. Когда не планируется покупать жилье в ипотеку с субсидированием или по ДДУ для экономии, то может оказаться выгоднее выбрать вторичку.

До получения ключей недвижимость является официально новостройкой. Сразу после оформления квартиры в собственность она начинает относиться уже к вторичному рынку. Через 1-2 года стоимость может даже падать, хотя уровень качества жилья не изменился.

Бывает даже так, что в одном комплексе продаются одновременно первичные и вторичные квартиры, когда ЖК строится поэтапно. Например, одни дома уже сданы (и в них есть возможность купить квартиру у собственника), другие – еще достраиваются, и в них можно приобрести жилье по ДДУ.

Важно: при определении финансовой выгоды нужно учитывать, что квартиры сдаются с разной отделкой. Не факт, что удастся купить квартиру в новостройке дешевле через пару лет после сдачи объекта, хоть она и считается уже вторичной. Может быть, продавец принимал жилье без отделки, а потом вкладывал много денег в ремонт.

В любом случае вторичное жилье в новом доме не будет хуже, чем первичная квартира, покупаемая напрямую у застройщика. А финансовую сторону каждый уже должен изучать сам, исходя из конкретного комплекса.