Дают ли ипотеку неработающим пенсионерам

Ипотека помогает многим гражданам приобрести свое жилье. Исследования показали, что около 80% квартир на рынке недвижимости покупаются за счет кредита. Ипотека, как правило, является долгосрочной. Поэтому большинству она идеально подходит: размер ежемесячного платежа оказывается не таким крупным с учетом суммы кредита. Но позволить себе кредит могут далеко не все, и больше всего проблем возникает у неработающих пенсионеров.

Сразу стоит сказать, что банку все равно на возраст, пол и социальный статус заемщика. Значение имеет только платежеспособность: сможет ли клиент без проблем выплачивать кредит либо нет. Оценивается ежемесячный доход и кредитная история. Причем проще получить ипотеку будет лицам, кто имеет постоянный заработок. А вот, например, к индивидуальному предпринимателю банк будет относиться осторожнее, ведь большой доход бизнесмена сегодня не гарантирует его платежеспособность в будущем.

Неработающий пенсионер – это потенциально опасный заемщика для банка. Причин несколько:

• Небольшой доход, если сравнивать со средней заплатой. Сама по себе пенсия, конечно, ниже заработной платы в большинстве случаев.
• Возраст. Большая часть пенсионеров сегодня старше 65 лет, а у каждого банка есть требования по предельному возрасту.
• Состояние здоровья. Средняя продолжительность жизни у мужчин в России составляет 68 лет. Банки понимают, что пожилые люди чаще имеют проблемы со здоровьем, что может привести к смерти.

Проще говоря, банк в определенной степени рискует. Да, получение пенсии является стабильным доходом. В этом плане пенсионер считается даже более платежеспособным, чем, допустим, самозанятый, у которого дела в любой момент могут не пойти. А пенсионеры будут точно получать от государства пенсию, которая регулярно индексируется.

Вместе с этим нужно понимать, что пенсионеры бывают разными. Например, сотрудники ФСИН, работающие в ЛИУ могут уйти на пенсию в 30-40 лет. А это и есть средний возраст заемщика в стране. А вот лиц, которые берут ипотеку после 50 лет, только 6%.

Также пенсия может быть и большой. Люди, которые за время работы получали высокую зарплату, могут рассчитывать на такую же пенсию.

Итак, банк будет учитывать платежеспособность (т. е. размер пенсии) и возраст. Тут стоит еще знать, что такое ПДН. Это показатель долговой нагрузки, который учитывает банк при оценке рисков. ПДН является соотношением дохода клиента и его долговых обязательств. Допустим, человек имеет зарплату в размере 70 000 ₽. Он хочет взять в ипотеку 2.5 млн ₽ на квартиру в новостройке на 25 лет под 14%. В таком случае сумма ежемесячного платежа для него составит 31 088 ₽, а показатель долговой нагрузки – 44.4%. Именно столько занимает ежемесячный платеж от зарплаты заемщика.

Если ПДН выше 50%, то банк может отказать в ипотеке, особенно когда покупается вторичное жилье. Чем меньше сумма кредита и больше доход, тем ниже показатель долговой нагрузки.

Средняя пенсия по старости в России составляет чуть более 22 тыс. ₽. Понятно, что с таким доходом и показатель долговой нагрузки будет высоким. Его можно уменьшить за счет «растягивания» срока кредитования. Это логично: чем он больше, тем меньше сумма каждого ежемесячного платежа. Однако здесь появляется вторая проблема пенсионера при получении ипотеки – требования банка.

Большинство банков выдают ипотеку лицам от 18 до 75 лет. И важно понимать, что предельный возраст – это не тот, при котором можно подать заявку. Т. е. это не значит, что человек в 75 лет может получить ипотеку. Имеет значение возраст заемщика на момент окончания погашения кредита.

Допустим, банк установил предельный возраст в 70 лет. Человек планирует оформить ипотеку на 15 лет. Банк даже не примет заявку, если клиенту будет больше 55 лет, так как на момент окончания выплаты кредита он уже окажется старше 70.

Поэтому пенсионерам обычно приходится оформлять ипотеку на сравнительно короткий срок. А это значит, что теоретически требуется успеть вернуть несколько миллионов рублей за несколько лет. Сумма ежемесячного платежа оказывается слишком большой, если сравнивать с пенсией. Это главная причина отказа в кредитовании.

Кажется, что все просто. Неработающему пенсионеру нужно лишь иметь достаточный доход, чтобы банк одобрил ему запрашиваемую сумму кредита. Однако небольшой процент граждан на пенсии может позволить себе оформить ипотеку на длительный срок из-за предельного возраста. Приходиться оформлять кредит буквально на 5-10 лет. А при таких условиях показатель долговой нагрузки будет огромным.

Сегодня средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости почти достигла 100 000 ₽ (а может и уже перевалила). Двухкомнатная квартира площадью 50 «квадратов» может обойтись в 5 млн ₽. Процентная ставка по ипотеке уже выше 19%. Даже если пенсионер в 60 лет захочет оформить кредит, то максимальный срок кредитования для него составит 15 лет, а первоначальный взнос – не менее 10%. Ежемесячный платеж достигнет почти 76 тыс. ₽. С оплатой страхования недвижимости полная стоимость ипотеки окажется еще больше. Для получения одобрения потребуется иметь доход выше 100-120 тыс. ₽. Понятно, что такую пенсию получают лишь единицы.

Семейные пары в пенсионном возрасте

У семейных пар больше всего шансов на получение ипотеки. Пенсионеры в браке, по сути, будут являться оба заемщиками. Формально, конечно, заемщик один. Но второй супруг автоматически становится созаемщиком. Банк при изучении платежеспособности и определения ПДН учтет размеры пенсии обоих лиц. А если второй супруг еще и трудоустроен, то шансы увеличиваются значительно.

Привлечение созаемщиков - детей

Банки разрешают привлекать и больше созаемщиков. Например, можно попросить своих детей выступить созаемщиками или хотя бы поручителями. Это тоже положительно скажется на вероятности одобрения ипотеки.

Банк рискует в том смысле, что заемщик просто не доживет до полного погашения ипотеки. Исключать такое нельзя. В случае смерти имущество перейдёт в наследство. Но гарантии нет, что наследники смогут погашать ипотеку. Чтобы исключить такой риск, банки просят дополнительно оплатить полис страхования жизни и здоровья. Для людей в возрасте он обойдется дороже – может стоить до 2% от размера основного долга по кредиту. Опять же, увеличивается полная стоимость и, соответственно, показатель долговой нагрузки.

Как неработающему пенсионеру получить ипотеку

Итак, как неработающему пенсионеру получить ипотеку:

1. Изучить условия максимального числа банков. Вполне возможно найти кредитора, который выдает ипотеку лицам до 80-85 лет. Так можно будет оформить кредит на более длительный срок и снизить сумму ежемесячного платежа.

2. Взять в ПФР справку о размере получаемой пенсии. Она заменит привычную справку о доходах. Если есть еще источники (льготы, пособия и др.), то их обязательно нужно указать.

3. Привлечь больше созаемщиков. Это самый верный способ получить ипотеку, который сегодня используется многими пенсионерами. Например, есть мужчина и женщина. Совокупная пенсия обоих составляет 40 000 ₽. Еще у них есть взрослый сын, обеспеченный своим жильем, который имеет доход в размере 80 000 ₽.. Если он согласится стать созаемщиком, то банк учтет его зарплату. Тогда ПДН будет определяться с учетом общего дохода в 120 000 ₽.

4. Сделать большой первоначальный взнос – хотя бы 25-30%. Чем больше, тем лучше. Так банк выдаст в кредит меньше денег и снизит риски уйти в минус в случае вероятной продажи залога.

5. Оплатить полис страхования жизни и здоровья. Чтобы сэкономить, стоит самому выбирать страховую компанию, а не соглашаться на условия той СК, которую предлагает банк.

Важно дать банку максимум гарантий. Например, предоставить дополнительный залог. Это может быть транспортное средство, другой объект недвижимости, ценные бумаги. Дополнительное обеспечение на порядок увеличивает шансы одобрения ипотеки.

По большей степени банк особо не рискует, так как имеет залог. Пусть пенсионер и не сможет в итоге выплатить ипотеку. Тогда банк, как залогодержатель, просто продаст недвижимость и погасит кредит. Также банк знает, что пенсии регулярно индексируются с учетом инфляции. Фактически выплаты растут. Но все равно кредитору не захочется решать вероятные проблемы с изъятием и продажей залога. Поэтому свои риски он закладывает в условия кредитования.

Примерные условия ипотеки для неработающего пенсионера:

• Повышенная процентная ставка. Она может быть выше базовой на 1-2%. Так банки пытаются успеть больше заработать при аннуитетной схеме, чтобы при вероятной продаже залога точно быть в плюсе.
• Крупный первоначальный взнос – от 20-25%.
• Комплексное страхование. Это не просто страхование жизни и здоровья, но еще полис, покрывающий финансовые риски из-за возникновения несчастного случая, полис ДМС и др.

Одинокая женщина на пенсии в возрасте 60 лет захотела продать свой частный дом в провинции и переехать в большой город ближе к детям. Было решено купить однокомнатную квартиру в новостройке за 3.5 млн ₽. Проблема заключалась только в размере пенсии, которая составляла 20 тыс. ₽. Пенсионерка стала изучать предложения разных банков и нашла вариант ипотеки с предельным возрастом в 85 лет.

После продажи своего дома женщина получила 2.5 млн ₽ и сделала сразу крупный первоначальный взнос и, соответственно, в кредит взяла 2 млн. Так как первый взнос превысил 50%, банк выдал ипотеку по сниженной ставке – под 12%. Кредит было запланировано оформить на 25 лет. В таком случае сумма ежемесячного платежа будет равна 10.5 тыс. ₽. Банк рассчитал показатель долговой нагрузки, который составил чуть больше 50%.

Но банк одобрил ипотеку, так как учел, что:

• сын и дочь женщины согласились стать поручителями;
• квартира ликвидная и имеет потенциал роста стоимости в перспективе;
• был сделан крупный первоначальный взнос.

Условия вполне лояльные, и проблем с оформлением ипотеки не возникло. Но выше был описан позитивный сценарий. Если ПДН при любом раскладе оказывается высоким, то стоит рассмотреть вариант господдержки.

На федеральном уровне отдельной программы льготной ипотеки для пенсионеров нет. Но поддержку своим жителям оказывают некоторые регионы. Например, субсидирование процентной ставки ветеранам боевых действия, сотрудникам правоохранительных органов, госслужащим, бюджетникам и т. д. Вполне возможно, что неработающий пенсионер попадает под определенные льготы и может оформить ипотеку по сниженной ставке.

Помимо субсидирования процентов есть другие меры поддержки. К примеру, власти могут выделить часть денег для покупки недвижимости нуждающимся в улучшении жилищных условий. А это отличная возможность вместе с личными накоплениями сделать крупный первоначальный взнос по ипотеке. Поэтому обязательно следует узнать о наличии действующих госпрограмм в своем муниципалитете.

На федеральном уровне сейчас актуальными для пенсионеров остаются дальневосточная, арктическая и сельская ипотеки. Дальневосточная действует в регионах ДФО, а арктическая, соответственно, в зоне Арктики. Есть возможность получить ипотеку всего лишь под 2%. Это доступно участникам программы «Дальневосточный гектар» и переселенцам с ДНР, ЛНР, Украины.

Показатель долговой нагрузки зависит от суммы кредита, срока и процентной ставки. Если удастся получить льготную ипотеку, то вероятность одобрения увеличивается в разы.

Сельскую ипотеку можно получить под 0.1-3%. Разрешается купить или построить жилье в населенных пунктах, где проживает менее 30 000 человек. Это самая выгодная ипотека, так как процентная ставка в приграничных районах России составляет 0.1%. Это практически рассрочка, а не кредит. Поэтому потенциальный ПДН будет низкий. Если сельскую ипотеку хотят оформить неработающие супруги на пенсии, то будут высокие шансы на одобрение.