Семейная ипотека: переуступка

После июля 2024 года семейная ипотека формально продлена до 2030 года, но правила стали жёстче. Главный вопрос, который сейчас задают семьи с детьми: можно ли купить квартиру в новостройке по переуступке у физлица с льготной ставкой 6% годовых?

Разбираем коротко и по сути.

После изменений 2024 года базовые параметры программы остались прежними:

• ставка до 6% годовых (льготу компенсирует государство);
• первый взнос от 20%;
• лимит кредита: до 12 млн руб. для Москвы, МО, СПб и ЛО, до 6 млн руб. — для остальных регионов;
• программа продлена до 2030 года.

Но при этом сильно пересмотрели, на какие объекты теперь разрешено брать семейную ипотеку.

Как было раньше: семейная ипотека и переуступка от физлица

Ещё в 2022–начале 2024 годов банки действительно выдавали семейную ипотеку:

• на квартиры в новостройках по ДДУ у застройщика;
• на переуступку прав требования по ДДУ у частных инвесторов (физлиц и ИП) — то есть купить «почти готовую» квартиру у дольщика с сохранением льготной ставки было реально.

Что изменилось с июля 2024 года

С 2 июля 2024 года правила ужесточили:

• по действующим условиям программы семейной ипотеки нельзя оформить льготный кредит для покупки жилья по договору уступки прав требования по ДДУ, независимо от того, кто продавец — физлицо, ИП или юрлицо;
• семейная ипотека теперь ориентирована прежде всего на покупку жилья у застройщика и ограниченного круга юрлиц (застройщики, фонды, отдельные институциональные продавцы).

Отдельные банки ещё какое-то время поддерживали переуступку по льготным программам, но по оценкам рынка, примерно половина игроков, в том числе крупнейшие (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк), перестали согласовывать семейную ипотеку на уступку от физлиц именно из-за изменений в системе субсидирования.

НЕТ.

Покупка квартиры по переуступке у физлица по программе «Семейная ипотека» сейчас фактически недоступна.

Семья с детьми может:

• купить новостройку у застройщика по ДДУ или ДКП с семейной ипотекой;
• взять семейную ипотеку на дом с подрядом, ИЖС, в некоторых случаях — на готовое жильё по спецправилам;
• но не может оформить льготную ставку 6% на покупку «инвесторской» квартиры по переуступке от частного лица.

Чем семейная ипотека отличается от обычной (для переуступки)

Важно разделять два уровня:

Федеральная программа «Семейная ипотека»

• Жёстко регламентирована Минфином и Дом.РФ.
• Под неё сегодня не подпадает договор уступки по ДДУ.

Базовая (рыночная) ипотека

• По ней по-прежнему можно покупать переуступку у физлица, но уже по рыночной ставке (существенно выше 6%).
• Условия — на усмотрение конкретного банка.

Что это значит для семей с детьми и инвесторов

Для семей:

• если нужен льготный кредит под семейную ипотеку, выбор сузился до объектов от застройщиков и части юрлиц;
• инвестиционные квартиры по переуступке от физлиц чаще всего придётся брать либо за собственные средства, либо по обычной ипотеке.

Для инвесторов:

• исчез один из главных драйверов спроса — покупатель с семейной ипотекой;
• чтобы продать объект по переуступке, многим уже приходится идти на существенные скидки к ценам застройщика, чтобы компенсировать покупателю отсутствие льготной ставки.

Семейная ипотека после июля 2024 года сохранила базовые параметры (ставка до 6%, лимиты 12/6 млн, продление до 2030 года), но стала значительно жёстче по объектам.

Покупка квартиры в строящемся доме по переуступке у физлица под семейную ипотеку теперь недоступна: льготный кредит привязан к сделкам с застройщиками и отдельными юрлицами, а переуступка от частных инвесторов ушла в сегмент обычной, более дорогой ипотеки.

Можно ли купить по переуступке у юрлица?

Да, но не по семейной ипотеке. Это возможно только по обычной (рыночной) или субсидированной ипотеке, если банк допускает такие сделки.

Какие варианты остаются для семей, которым нужна льготная ставка 6%?

Только:

• покупка квартиры у застройщика по ДДУ;
• покупка готового дома или ИЖС у юрлица;
• строительство дома по подрядному договору;
• рефинансирование ранее оформленной ипотеки (если семья подходит под критерии).

Почему переуступки стали дешевле?

Потому что инвесторы потеряли часть покупательского спроса (семьи с льготной ипотекой). Чтобы продать объект, многие снижают цену на 7–20%, особенно перед сдачей дома.

Можно ли оформить семейную ипотеку, если в сделке участвует ИП?

Нет. Для банка ИП = физлицо. А сделки с физлицами по льготным программам не допускаются.

Если ребёнку уже исполнилось 6 лет — семья всё ещё подходит?

Да, пока ему не исполнилось 7 лет. Главное — подать заявку до достижения 7 лет.

Если количество детей более двух, то можно приобрести квартиру с использованием семейной ипотеки в малых городах с количеством жителей до 50 000 человек. Подробнее о семейно ипотеке

Возможно ли, что переуступки по семейной ипотеке вернут?

Теоретически возможно все. Но официальных решений пока нет.