Будет ли дешеветь недвижимость во второй половине 2024 года

Появились прогнозы, что к середине лета стоимость жилья в России увеличится на 10-15%. Причина – вероятная отмена льготной ипотеки под 8%. Проще говоря, скачок спроса будет обусловлен тем, что планировавшие купить недвижимость люди поспешат успеть сделать это до отмены субсидирования.

⚡️Как видим, прогнозы о том, что к середине лета стоимость жилья в России увеличится на 10-15% - сбылись.

Пора разобраться, как может повести себя рынок во второй половине 2024 года.

По различным данным, 50-60% сделок с недвижимостью происходят с привлечением ипотеки. А процентная ставка по кредиту зависит от регулятора (Банка России) и программ господдержки.

В мае Алексей Заботкин, зампред Центробанка, заявил, что данные по инфляционным ожиданиям не позволяют смягчать денежно-кредитную политику. Поэтому до конца года средняя ключевая ставка ЦБ значительно не изменится, т. е. останется в районе 16%. А это значит, что и проценты по ипотеке (без господдержки) во второй половине 2024 года останутся высокими.

⚡️Как видим, ключевая ставка уже поднята до 18%!!!

Государство пытается улучшить ситуацию за счет субсидирования. Граждане в данный момент могут оформить кредит по сниженной ставке. Например, «Семейная» ипотека (5-6%), «Льготная» (8%), «Сельская» (до 3%), «Дальневосточная и арктическая ипотека» (2%) и т. д.

Но здесь есть свои нюансы:

• Программы доступны не всем. «Сельская» ипотека практически не влияет на первичный рынок из-за своих особенностей. «Семейную» ипотеку могут оформить только те, у кого есть дети, подходящие по возрасту под условия. Самой доступной является «Льготная» ипотека под 8%, однако перспективы продления программы туманны.

⚡️Льготная ипотека под 8% закрыта. Точка.

• Ужесточение условий. Такое уже было в конце 2023 года, когда минимальный первоначальный взнос по «Льготной» ипотеке увеличился до 30%. Пока никто точно не знает о планах правительства на будущее. Но есть вероятность, что процентная ставка по «Семейной» ипотеке увеличится.
• Региональные особенности. Одной из самых выгодных программ является «Дальневосточная» ипотека под 2%. Но по понятным причинам она не может сильно влиять на весь рынок страны, так как доступна только в регионах Дальнего Востока.

Есть мнения, что из-за обилия льготных программ увеличивается разница цен между первичным и вторичным рынком. Поэтому в будущем льготы будут более адресными, и число людей, которые попадают под льготы, уменьшится.

Можно сделать осторожный вывод, что во второй половине 2024 года ипотека для большинства граждан будет менее доступной из-за высоких процентных ставок. А это, в свою очередь приведет, к падению покупательской способности, спроса на жилье и снижению стоимости. Но есть ряд факторов, которые говорят о сохранении цен на нынешнем уровне.

Рынок отчасти монополизирован крупными девелоперами, которым тоже сейчас непросто. Курс доллара и евро высокий, из-за инфляции растет стоимость материалов и оплаты труда. Ключевая ставка ЦБ касается и застройщиков, ведь они тоже вынуждены брать кредиты для финансирования проектов под высокий процент.

Компании для сохранения уровня цен могут просто уменьшить объемы строительства или площадь квартир. Все просто: если ожидается низкий спрос, то будет и снижение предложения. Девелоперы пока не будут ориентироваться на тех, кто хочет успеть запрыгнуть в «вагон» уходящей льготной ипотеки. Им выгоднее строить меньше, ведь кому действительно надо, те все равно купят жилье.

Плюс отложенный спрос. В 2025 году уже вполне реально значительное снижение ключевой ставки Центробанка. А так как объемы будут небольшими, то и цены начнут быстрее расти.

Особенность большинства программ поддержки ипотечного кредитования в том, что они доступны только при покупке жилья на первичном рынке. Из-за высокого спроса на новостройки разница между ценами первичного и вторичного жилья по некоторым данным достигала 20-25%.

Скоро появится вопрос: зачем покупать дорогую квартиру у застройщика, если можно приобрести почти аналогичную у физлица? Изменение условий ипотечных госпрограмм приведет к тому, что рынок недвижимости будет постепенно стабилизироваться, а вторичка начнет расти.

Также наблюдается тренд перетекания спроса на частные дома. Люди стали активнее покупать (рост числа выданных ипотек на 51% в 2023 году) и строить (количество выданных на ИСЖ кредитов выросло на 262%) загородное жилье.

• Во-первых, это дешевле. Можно купить просторный частный дом за ту же стоимость, что и небольшую квартиру.
• Во-вторых, действие господдержки на вторичном рынке планируется расширить.

Факторы «за» снижение цен:

• отмена некоторых льготных программ ипотеки и ужесточение условий оставшихся;
• высокие проценты по стандартной ипотеке;
• ставка ЦБ на высоком уровне, заставляющая людей меньше тратить и больше копить;
• акции от застройщиков, которые будут давать скидки для поддержания спроса.

Факторы «против» снижения:

• возможное уменьшение объемов строительства;
• инфляция;
• поддержание спроса со стороны инвесторов;
• рост интереса к объектам на вторичном рынке и загородному жилью.

Если все обобщить, то не стоит ожидать заметного падения стоимости недвижимости во второй половине 2024 года. А вторичка может даже подорожать.

Некоторые финансисты уверены, что лето-осень является удачным моментом для инвестирования в жилье.

1. Во-первых, менее доступная ипотека часто провоцирует рост арендных ставок. Т. е. жилье скоро можно будет выгодно сдавать и получать пассивный доход.
2. Во-вторых, есть почва для активного роста недвижимости через 1-2 года.

Ниже представлен ролик с мнением, пожалуй, одного из лучших экспертов на рынке недвижимости - Тамары Тамары Высоцкой, руководителя сети офисов VysotskyEstatе.