Аванс, задаток или обеспечительный платеж: как правильно сделать предоплату за жилье

Часто перед заключением договора купли-продажи покупатель вносит предоплату – аванс или задаток. Свои цели есть у обеих сторон сделки. Продавец получает подтверждение серьезных намерений и фактически уже гарантирует проведение сделки на предварительных условиях. Покупатель же за счет предоплаты бронирует недвижимость.

Важно понимать, что аванс и задаток отличаются. И есть ряд нюансов, которые обязательно нужно знать перед выбором варианта предоплаты.

Аванс, задаток и обеспечительный платёж — кратко

• Аванс — это просто предоплата. Его можно вернуть, если договор не заключили. Не защищает от срыва сделки.
• Задаток — это гарантия. Если продавец отказывается — он возвращает в двойном размере.
• Обеспечительный платёж — гибкий инструмент. Можно заранее прописать любые условия возврата.

Теперь подробнее.

Аванс выступает предоплатой по договору купли-продажи (далее ДКП). Сумма входит в стоимость жилья и остается у продавца до заключения основного ДКП. Но аванс (в отличие от задатка) можно вернуть, если в соглашении не прописано иное.

Сначала стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Это важно, так как в нем можно зафиксировать условия будущей сделки. Отдельно необходимо составить авансовое соглашение. Именно в нем прописывается сумма и условия возврата денег.

Внимание: преддоговор и авансовое соглашение защищают права покупателя. Почему?

Пример 1: сумма аванса – 100 тыс. рублей. Стороны не подписывали предварительный ДКП. Соответственно, продавец уже при заключении основного договора не обязан соблюдать устные договоренности. Он может, к примеру, сказать, что ему другой человек предложил больше денег за недвижимость. Поэтому он готов сейчас продать жилье только на 200 000 руб. дороже.

Покупатель, конечно, может потребовать аванс обратно. Но есть риск уйти в минус, ведь он мог уже потратиться. Допустим, нанять риелтора, провести оценку и т. д. Тогда покупатель соглашается на завышенную стоимость.

Пример 2: размер аванса – 100 тыс. руб. Стороны не подписывали преддоговор, а в авансовом соглашении есть штраф в размере 50% от суммы аванса за отказ от сделки со стороны покупателя. Далее ситуация аналогичная: продавец заявляет, что хочет больше денег за недвижимость. Покупатель решает отказаться от ДКП, но ему придется оставить половину аванса продавцу за срыв сделки.

Поэтому, если покупатель хочет внести аванс, обязательно нужно фиксировать условия в предварительном договоре и следить, чтобы в авансовом соглашении не было никаких штрафов, неустоек, компенсаций ущерба.

Задаток защищает интересы обеих сторон сделки. Это определенная сумма денег, которую покупатель передает продавцу в качестве обеспечения исполнения условий будущего договора купли-продажи.

Обязательно следует прописать условия возврата задатка. Есть причины срыва сделки, не зависящие от покупателя. К примеру, отказ банка в ипотечном кредитовании. Рекомендуется добавить в договор пункт, по которому продавец возвращает деньги, если покупатель не смог получить ипотеку.

Чем больше условий и конкретики, тем лучше. В договоре также можно прописать факторы, способные повлиять на право собственности покупателя (допустим, если появятся скрытые наследники). Также указывается дата и место проведения сделки, способ расчета, лица, которые несут расходы при заключении ДКП.

Главное отличие задатка от аванса в том, что при отказе продавца от сделки он будет обязан вернуть деньги в двойном размере. Покупатель страхует себя от ситуации «извините, но мне предложили больше за квартиру». Либо собственник продает недвижимость по оговоренной цене, либо возвращает двойной размер задатка. Но если уже сам покупатель откажется от сделки, то задаток остается у продавца.

При этом договор задатка можно отменить по обоюдному желанию двух сторон. Тогда все остаются при своих деньгах.

Что важно указать в договоре задатка

Чтобы избежать споров и защитить обе стороны, в договоре задатка нужно прописать следующие пункты:

• Данные сторон — ФИО, паспортные данные покупателя и продавца.
• Характеристики объекта — адрес квартиры, информация о всех собственниках и зарегистрированных жильцах.
• Размер и срок задатка — сколько именно передаётся и на какой период. В альтернативных сделках лучше, чтобы сроки совпадали у всех сторон.
• Порядок и сроки полной оплаты — как, когда и каким способом будет производиться окончательный расчёт.
• Список обязательных документов — справки об отсутствии долгов, согласие супруга (если есть), разрешение органов опеки, адресная справка и т.п.
• Условия возврата задатка — при каких обстоятельствах он возвращается, когда и в каком объёме.
• Срок снятия жильцов с регистрации и выезда из квартиры — точная дата освобождения объекта.
• Юридические риски — какие обстоятельства могут лишить покупателя права собственности и в этом случае позволят вернуть деньги (например, выявление скрытых наследников).
• Особенности при ипотеке — если жильё приобретается с помощью кредита, важно указать: при отказе банка задаток подлежит возврату.
• Форма уведомления — каким образом стороны информируют друг друга: письменно, через e-mail, по почте и т.д.
• Детали сделки — дата и место её проведения, кто оплачивает нотариуса, банковскую ячейку, регистрацию и как делятся расходы.

Забирайте чек-лист ниже ❤️

Задаток может возвращаться при отказе банка в ипотеке, но только если это условие заранее прописано в договоре задатка.

Вот как работает эта ситуация:

🛑 Если в договоре нет пункта об отказе банка:

• Задаток не возвращается, так как покупатель считается нарушившим обязательства.
• Продавец имеет полное право оставить задаток себе.

✅ Если в договоре прописано, что отказ банка — уважительная причина:

• Задаток подлежит возврату.
• Это считается форс-мажором, не зависящим от воли покупателя.

Как правильно сделать

Включите в договор такую формулировку:

• Вы уверены в сделке и хотите гарантий?
  Выбирайте задаток. Если продавец откажется — получите деньги в двойном размере.

• Вы не уверены в покупке, хотите «забронировать» квартиру?
  Подойдёт аванс, но только с предварительным договором и без штрафов.

• Хотите гибкости и справедливости для обеих сторон?
  Оформите обеспечительный платёж. Пропишите условия: за что возвращают деньги, за что нет.

И задаток, и аванс в итоге войдут в стоимость жилья. На авансе обычно настаивают продавцы, так как его можно в случае чего просто вернуть (а иногда можно и не возвращать), если кто-то будет готов заплатить за жилье больше.

Если же покупатель серьезно намерен приобрести конкретную недвижимость, то ему больше подойдет задаток. Он практически исключает риск срыва сделки со стороны продавца. В противном случае покупатель даже выйдет в плюс.

Плюсы и минусы аванса

Плюс аванса в том, что покупатель сможет передумать и вернуть свои деньги обратно.

Минус – отказ от сделки возможен и со стороны продавца. А это потраченное время и деньги. Возможна и потеря самого аванса, если грамотный продавец решил схитрить и прописать пункт о компенсации.

Плюсы и минусы задатка

Плюс задатка в том, что покупатель гарантирует приобретение жилья на уже зафиксированных условиях. Или же он получит обратно задаток в двойном размере, если собственник передумает продать жилье.

Минус задатка в том, что потерять деньги может и покупатель. Допустим, он нашел аналогичное жилье, но заметно дешевле. Если он откажется от сделки, то задаток остается у продавца.

ℹ️ Как правильно сделать предоплату за жилье: оформление договора задатка

Люди редко используют обеспечительный платеж, хотя это гибкий и удобный инструмент защиты интересов всех сторон сделки. Он может гарантировать выполнение любых условий. Обеспечительный платеж по своему назначению похож на задаток, но в нем условия возврата или удержания денег прописываются более детально.

Стороны сами определяют, когда, сколько и почему должна вернуть каждая. К примеру, полный возврат за отказ от сделки, часть денег из-за срыва сроков, невозврат из-за сложностей с оформлением нужных документов.

Задаток же либо остается у продавца, либо возвращается в двойном размере. А распоряжение обеспечительным платежом прописывается более тонко. Но и здесь настоятельно рекомендуется привлечь специалистов, которые проконсультируют, все объяснят и помогут в составлении соглашения.

✅ Чек-лист перед внесением денег:

1. Подтвердите, что продавец — собственник (выписка из ЕГРН).
2. Заключите предварительный договор с указанием цены и условий.
3. Определите, что вы вносите: аванс, задаток или обеспечительный платёж.
4. Пропишите все условия возврата в соглашении.
5. Потребуйте расписку (написанную от руки).
6. Если есть сомнения — привлеките юриста или нотариуса.

1. Проверьте договор

Убедитесь, что:

• задаток действительно оформлен (а не аванс);
• в договоре указаны условия возврата;
• не вы сами нарушили условия (например, отказ от сделки без уважительной причины).

2. Подготовьте письменную претензию

Составьте официальное требование вернуть задаток. Укажите:

• дату и место заключения договора;
• причины расторжения сделки;
• ссылку на пункт договора, предусматривающий возврат;
• срок для возврата (обычно 5–10 рабочих дней).

3. Отправьте претензию продавцу

• Через ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении;
• Или телеграммой с уведомлением (быстрее, и суды это принимают).

4. Соберите доказательства

Подготовьте:

• копию договора задатка;
• расписку о передаче денег;
• почтовые уведомления и чеки;
• любые переписки (смс, email, мессенджеры).

5. Обратитесь в суд

• Если продавец не ответил или отказался — подавайте иск в районный суд;
• Приложите все доказательства, включая письменную претензию;
• По закону вы имеете право взыскать задаток, а в некоторых случаях — в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

6. Попросите взыскать судебные расходы

• Услуги юриста, госпошлину, убытки — можно включить в иск.