Аванс, задаток или обеспечительный платеж: как правильно сделать предоплату за жилье

Часто перед заключением договора купли-продажи покупатель вносит предоплату – аванс или задаток. Свои цели есть у обеих сторон сделки. Продавец получает подтверждение серьезных намерений и фактически уже гарантирует проведение сделки на предварительных условиях. Покупатель же за счет предоплаты бронирует недвижимость.

Важно понимать, что аванс и задаток отличаются. И есть ряд нюансов, которые обязательно нужно знать перед выбором варианта предоплаты.

Аванс выступает предоплатой по договору купли-продажи (далее ДКП). Сумма входит в стоимость жилья и остается у продавца до заключения основного ДКП. Но аванс (в отличие от задатка) можно вернуть, если в соглашении не прописано иное.

Сначала стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Это важно, так как в нем можно зафиксировать условия будущей сделки. Отдельно необходимо составить авансовое соглашение. Именно в нем прописывается сумма и условия возврата денег.

Внимание: преддоговор и авансовое соглашение защищают права покупателя. Почему?

Пример 1: сумма аванса – 100 тыс. рублей. Стороны не подписывали предварительный ДКП. Соответственно, продавец уже при заключении основного договора не обязан соблюдать устные договоренности. Он может, к примеру, сказать, что ему другой человек предложил больше денег за недвижимость. Поэтому он готов сейчас продать жилье только на 200 000 руб. дороже.

Покупатель, конечно, может потребовать аванс обратно. Но есть риск уйти в минус, ведь он мог уже потратиться. Допустим, нанять риелтора, провести оценку и т. д. Тогда покупатель соглашается на завышенную стоимость.

Пример 2: размер аванса – 100 тыс. руб. Стороны не подписывали преддоговор, а в авансовом соглашении есть штраф в размере 50% от суммы аванса за отказ от сделки со стороны покупателя. Далее ситуация аналогичная: продавец заявляет, что хочет больше денег за недвижимость. Покупатель решает отказаться от ДКП, но ему придется оставить половину аванса продавцу за срыв сделки.

Поэтому, если покупатель хочет внести аванс, обязательно нужно фиксировать условия в предварительном договоре и следить, чтобы в авансовом соглашении не было никаких штрафов, неустоек, компенсаций ущерба.

Задаток защищает интересы обеих сторон сделки. Это определенная сумма денег, которую покупатель передает продавцу в качестве обеспечения исполнения условий будущего договора купли-продажи.

Обязательно следует прописать условия возврата задатка. Есть причины срыва сделки, не зависящие от покупателя. К примеру, отказ банка в ипотечном кредитовании. Рекомендуется добавить в договор пункт, по которому продавец возвращает деньги, если покупатель не смог получить ипотеку.

Чем больше условий и конкретики, тем лучше. В договоре также можно прописать факторы, способные повлиять на право собственности покупателя (допустим, если появятся скрытые наследники). Также указывается дата и место проведения сделки, способ расчета, лица, которые несут расходы при заключении ДКП.

Главное отличие задатка от аванса в том, что при отказе продавца от сделки он будет обязан вернуть деньги в двойном размере. Покупатель страхует себя от ситуации «извините, но мне предложили больше за квартиру». Либо собственник продает недвижимость по оговоренной цене, либо возвращает двойной размер задатка. Но если уже сам покупатель откажется от сделки, то задаток остается у продавца.

При этом договор задатка можно отменить по обоюдному желанию двух сторон. Тогда все остаются при своих деньгах.

И задаток, и аванс в итоге войдут в стоимость жилья. На авансе обычно настаивают продавцы, так как его можно в случае чего просто вернуть (а иногда можно и не возвращать), если кто-то будет готов заплатить за жилье больше.

Если же покупатель серьезно намерен приобрести конкретную недвижимость, то ему больше подойдет задаток. Он практически исключает риск срыва сделки со стороны продавца. В противном случае покупатель даже выйдет в плюс.

Другие советы:

• Обязательно нужно составлять предварительный договор купли-продажи, где фиксируется стоимость жилья и другие условия будущей сделки.
• Это же касается авансового соглашения/договора задатка. Особенное внимание стоит уделить порядку возврата денег из-за срыва сделки по независящим от сторон причинам.
• Лучше привлечь юриста и нотариуса. Конечно, придется заплатить за работу специалистов. Зато покупатель потом не будет ломать голову над тем, что делать с задатком, если, допустим, обнаружилась неузаконенная перепланировка, долги за капремонт и т. д. Специалисты проконсультируют по всем вопросам и составят договор с учетом интересов обеих сторон сделки.
• Не стоит забывать и о расписке при получении предоплаты со стороны продавца. Без нее сложно доказать факт передачи денег.

Плюсы и минусы аванса

Плюс аванса в том, что покупатель сможет передумать и вернуть свои деньги обратно.

Минус – отказ от сделки возможен и со стороны продавца. А это потраченное время и деньги. Возможна и потеря самого аванса, если грамотный продавец решил схитрить и прописать пункт о компенсации.

Плюсы и минусы задатка

Плюс задатка в том, что покупатель гарантирует приобретение жилья на уже зафиксированных условиях. Или же он получит обратно задаток в двойном размере, если собственник передумает продать жилье.

Минус задатка в том, что потерять деньги может и покупатель. Допустим, он нашел аналогичное жилье, но заметно дешевле. Если он откажется от сделки, то задаток остается у продавца.

ℹ️ Как правильно сделать предоплату за жилье: оформление договора задатка

Люди редко используют обеспечительный платеж, хотя это гибкий и удобный инструмент защиты интересов всех сторон сделки. Он может гарантировать выполнение любых условий. Обеспечительный платеж по своему назначению похож на задаток, но в нем условия возврата или удержания денег прописываются более детально.

Стороны сами определяют, когда, сколько и почему должна вернуть каждая. К примеру, полный возврат за отказ от сделки, часть денег из-за срыва сроков, невозврат из-за сложностей с оформлением нужных документов.

Задаток же либо остается у продавца, либо возвращается в двойном размере. А распоряжение обеспечительным платежом прописывается более тонко. Но и здесь настоятельно рекомендуется привлечь специалистов, которые проконсультируют, все объяснят и помогут в составлении соглашения.