5 шагов к покупке квартиры по ДДУ

Не все знают, что купить квартиру в новостройке можно уже на этапе «котлована». Заключается договор долевого участия, а потом покупатель просто ждет, когда ему построят жилье.

У покупки строящейся квартиры по ДДУ есть свои преимущества:

• Возможность успеть купить хорошую квартиру. Как правило, все самые лучшие варианты раскупают еще до сдачи новостройки.
• Абсолютно новые дома со всей необходимой инфраструктурой.
• Квартира без истории и обременения.
• Возможность приобрести жилье дешевле из-за дисконта на ранних этапах строительства.

Далее пошагово будет рассмотрен процесс покупки квартиры в новостройке: от проверки комплекса до подписания акта приема-передачи.

Этап поиска квартиры и денег намеренно пропускается. Каждый сам определяет район, этаж, число комнат и т. д. Ниже будут рассмотрены этапы с момента «уже нашел наиболее подходящую квартиру».

Когда определено место, тип дома, желаемая квартира, следует изучить сам проект - жилой комплекс. Сделать это проще всего в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) на сайте «наш.дом.рф». Найти нужный ЖК можно по адресу, названию, застройщику, номеру проектной декларации и т. д. Также на сайте портала в разделе «Сервисы» есть интерактивная карта новостроек всей страны. Используя ее, можно найти нужный жилой комплекс.

Здесь уже будет вся нужная информация о ЖК:

• название,
• адрес,
• застройщик,
• группа компаний,
• разрешение на строительство,
• акт о вводе в эксплуатацию (если дом сдан),
• проектные декларации,
• характеристики (материал, количество этажей, класс недвижимости, тип отделки, высота потолков, наличие лифтов и т. д.),
• инфраструктура (детские площадки, спортивные площадки, паркинг, велосипедные дорожки, площадки сбора мусора и т. д.).

Что важно сделать потенциальному дольщику?

Во-первых, на карте новостроек есть фильтры. Пользователь может выделить только проблемные дома. Если выбранный ЖК относится к таким, то лучше не рассматривать покупку квартиры в нем.

Во-вторых, на портале ЕИСЖС и GID.HOUSE можно отслеживать ход строительства, так как застройщик обязан регулярно выкладывать свежие фотографии с объекта. По динамике удастся отследить, как продвигаются работы.

В-третьих, обратить внимание на долю распроданных квартир. Высокий процент говорит о том, что застройщик на эскроу-счетах имеет достаточно денег для обеспечения кредита. Это хороший знак того, что сроки сорваны не будут из-за недостатка финансирования.

Где искать?

Найдя подходящую квартиру, стоит изучить застройщика. Большая часть информации есть все на том же портале «наш.дом.рф» в едином реестре застройщиков. Здесь будущий дольщик находит нужного застройщика, кто ведет возведение ЖК, и узнает:

• группу компаний,
• ИНН, ОГРН, КПП,
• юридический адрес,
• официальный сайт,
• информацию об учредителях и бенефициарах.

Если какой-то информации недостаточно, то следует посетить портал «Единый ресурс застройщиков» и поискать ее там.

Обязательно посмотрите отзывы о застройщике в Яндексе и Гугл. Почему в там? Потому что именно в Яндексе и Гугл практически невозможно их удалить.

Можно запросить документы напрямую

Вообще компания обязана иметь и предоставить по требованию дольщика:

• Учредительные документы,
• Свидетельство о постановке на учет в ФНС,
• Свидетельство о госрегистрации строительной компании,
• Бухгалтерскую отчетность, годовые отчеты,
• Аудиторское заключение,
• Право застройщика на земельный участок,
• Свежую проектную документацию и декларацию,
• Разрешение на строительство.

На что обратить особое внимание?

Во-первых, узнать дату регистрации компании: чем дольше она работает, тем лучше. Посмотреть информацию можно в выписке из ЕГРЮЛ на сайте Федеральной Налоговой Службы. Требуется только найти застройщика на сайте по ИНН.

Во-вторых, посмотреть, сколько уже сданных объектов у застройщика. Если компания работает давно, а сданных объектов мало, то есть вероятность, что ранее юрлицо могло специализироваться на другой деятельности и только недавно занялось строительством.

Идеальный вариант – большое число успешно сданных объектов, а основной и дополнительные коды ОКВЭД в выписке из ЕГРЮЛ относятся к строительству многоэтажных домов.

На сайте Федеральной Службы Судебных Приставов по ИНН можно проверить, есть ли (либо были ранее) к застройщику претензии со стороны судебных приставов.

Хороший знак – партнерство с банками. Если в каком-то ЖК можно купить квартиру в ипотеку от Сбербанк, ВТБ или другого крупного банка, то риски дольщики стремятся к нулю. Дело в том, что банк для исключения рисков досконально проверяет застройщика и ЖК. Он не одобрит ипотеку, если будет сомневаться в том, что квартиры в итоге не будут сданы.

Договор заключается с конкретным лицом – руководителем компании. Поэтому его ФИО и данные организации должны быть в сведениях о сторонах ДДУ. Полномочия на заключение договора могут быть и у другого сотрудника компании. Но в таком случае следует требовать у него заверенную доверенность.

Важные пункты в ДДУ

1. Предмет договора

Здесь описывается сама квартира:

• общая площадь жилья и каждого помещения,
• высота потолка,
• этаж, расположение на лестничной площадке,
• подробная планировка квартиры (схема, чертеж),
• материал для строительства стен,
• материалы отделки,
• тип дома, количество этажей,
• материал для строительства дома,
• адрес.

Закон не обязывает застройщиков досконально описывать объект. Но крупные и авторитетные компании даже прилагают к договору дизайн будущей квартиры и подробно расписывают его: какая плитка будет на полу в ванной, цвет потолка, материал отделки пола и т. д. (в том случае, если квартира сдается с полной или частичной отделкой).

2. Стоимость квартиры

В договоре фиксируется цена квадратного метра и всей квартиры. Менять стоимость квадрата в одностороннем порядке застройщик не может, но у него есть право включить в ДДУ дополнительный пункт об увеличении стоимости квартиры при превышении ее площади. Проще говоря, если готовая квартира окажется больше, чем по договору, то придется доплатить.

При этом обратная ситуация, как правило, исключается хитрыми формулировками в договоре. Например, застройщик не обязан возвращать часть денег дольщику, если квартира оказалась меньше, так как речь идет об «уточнении, не являющимся недостатком качества жилья».

Однако дольщик имеет право расторгнуть договор, если площадь жилья отличается больше чем на 5%. Здесь советуется вообще привлечь опытного юриста, который отыщет подводные камни в ДДУ и все разъяснит.

3. Сроки сдачи объекта

Срок окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию будут отличаться. Т. е. ключи дольщик получит не в день, когда многоэтажка будет полностью готова.

Стоит обратить внимание, чтобы сроки в ДДУ были четко прописаны. Для перестраховки застройщики могут в договоре разрешить себе немного затянуть сроки сдачи. Рекомендуется настаивать на определении ответственности застройщика за срыв сроков в договоре. Опять же, тут лучше обратиться к специалисту, который вместе с дольщиком явится для проверки ДДУ.

Когда договор изучен, пора его подписывать, после чего он регистрируется в Росреестре. Только в этом случае ДДУ считается заключенным. Провести регистрацию можно как самостоятельно, так и вместе с представителем застройщика, чтобы точно не совершить ошибку.

Также регистрация Договора долевого участия может проходить электронно.

Перед внесением изменений в ЕГРН договор будет проверен на юридическую чистоту и законность. После регистрации ДДУ идет оплата квартиры.

Сегодня застройщики работают через эскроу-счета. Такой счет защищает права покупателей, так как застройщик получит деньги оттуда только после подписания акта приема-передачи. Проще говоря, если застройщик не выполнил свои условия, то деньги с эскроу-счета дольщик сможет забрать обратно.

Когда дом/секция будет сдан в эксплуатацию, будет сформирован график выдачи ключей, согласно которому дольщиков пригласят на приемку квартиры. При приемке требуется обратить внимание на:

• Соответствие параметрам. Тот ли этаж, подъезд, планировка, материалы отделки.
• Площадь квартиры и комнат по-отдельности. Высоту потолка.
• Инженерные сети: вентиляцию, канализацию, водоснабжение, электрику, систему отопления.
• Ровность стен и отклонение от вертикали. Не нужно тут забывать, что чаще недочеты образуются у дверей, в углах, у пола, у потолка, вокруг розеток.
• Двери и окна, балкон/лоджию.
• Стяжку пола на ровность и прочность.
• Потолок, углы на наличие подтеков.

Если дольщик нашел недочеты, то следует фиксировать их в акте несоответствия объекта требованиям. Готовая квартира должна соответствовать характеристикам в ДДУ. А застройщик обязан устранить все недочеты. Только когда дольщик будет полностью удовлетворен работой, следует подписывать акт приема-передачи.

В итоге останется только еще раз посетить Росреестр, чтобы уже оформить право собственность готовой квартиры на себя.