Сколько времени дается на переезд продавцу после продажи жилья

После продажи жилья человек теряет право собственности. Соответственно, он обязан сняться с регистрации и покинуть помещение. Однако на практике бывает так, что прежние владельцы не спешат с переездом даже после регистрации сделки в Росреестре. Причины могут быть разные: «не успели найти новое жилье», «не получается приобрести другую недвижимость, так как банк затягивает с ответом по ипотеке», «не вывезли все вещи» и т. д.

Покупатели обычно стараются относиться к этому с пониманием. Но все равно сам факт того, что они оплатили жилье, но никак не могут заселиться, в определенной степени заставляет беспокоиться. А иногда прежние владельцы вообще отказываются выселяться. Тогда встает вопрос о том, законны ли такие действия продавца. И сколько дается времени на переезд после продажи жилья?

Статья 457 ГК РФ ясно говорит, что сроки исполнения обязательства передачи жилья определяются договором купли-продажи. Здесь подразумевается подписание акта-приема передачи и выселение. Проще говоря, стороны сами договариваются, когда продавец должен покинуть недвижимость, что фиксируется в договоре купли-продажи. В указанную дату покупатель приезжает к продавцу, еще раз осматривает жилье, подписывает передаточный акт и получает ключи. С этого момента договор считается исполненным, а недвижимость передана.

Срок выселения может составлять как день, так и месяц или больше. Либо продавец обязуется съехать после полной оплаты недвижимости, регистрации перехода права собственности, выписки всех жильцов.

Еще стоит разделять выписку и выселение. Сняться с регистрации продавец может хоть до заключения ДКП. А вот законно находиться в помещении у него будет право столько только дней, сколько указано в договоре.

ℹ️ Как провести расчет за недвижимость: 5 подходящих вариантов на все случаи

Законом не определена строгая форма составления договора купли-продажи. Т. е. в нем может быть и не указан срок для переезда прежнего владельца. В таком случае ориентироваться нужно на ⚡️⚡️ 314 статью ГК. В ней говорится, что свои обязательства продавец должен исполнить в течение 7 дней после предъявления требования.

Есть еще один нюанс: если акт приема-передачи не составлялся, то сам ДКП заменяет его, когда иное не обговорено условиями. Т. е. в момент заключения договора продавец уже передает объект. Значит, если в нем не указан срок выселения, освободить жилье владелец должен сразу после подписания ДКП.

Сразу вступать в конфликт не стоит. Вполне возможно, что у продавца есть объективные причины, по которым он не успевает покинуть жилье. Вообще в судебной практике сложно найти пример, когда человек сначала добровольно продавал жилье, получал деньги, а потом отказывался съезжать.

Как правило, не хотят выселяться другие люди. Допустим, бывший муж/жена или несогласные с продажей потенциальные наследники. Бывает так, что люди за долги теряют жилье, которое уходит с молотка на аукционе. Новый собственник продает его. Потом покупатель приезжает заселяться, а там живут те самые прежние должники и отказываются съезжать.

В любом случае, кто бы ни отказывался от выселения, сначала необходимо попробовать решить проблему путем переговоров. Спокойно объяснить, что действия незаконны, и заявить о намерении обратиться в суд, если вопрос не решится до определённой даты.

Когда проблема остается, то уже можно подавать в суд. Составляется заявление в соответствии с ГПК ст. 131. К нему прикладываются:

• выписка из ЕГРН, в которой отражена смена права собственности;
• договор купли-продажи;
• подтверждение оплаты недвижимости с указанием конкретной суммы;
• справка о зарегистрированных в помещении лицах;
• квитанция об уплате госпошлины.

В заявлении подробно описываются обстоятельства, которые привели к спорной ситуации, максимально аргументируется позиция истца и предъявляются требования к ответчику. На заседание и принятие решения уйдет примерно 2 месяца. После этого, если суд встанет на сторону истца, приставы принудят продавца выселиться из жилья.

Есть риск, что сам продавец скрыл от покупателя факт наличия среди прописанных жильцов тех лиц, кого нельзя выселить по закону.

Это:

• Отказавшееся от права приватизации лицо. У человека, который проживал в муниципальном жилье, но в ходе приватизации отказался от такой возможности в пользу другого лица, появляется право бессрочного проживания. Например, муж и жена решили приватизировать квартиру. Жена стала собственником, а муж отказался. Теперь супруг может жить в квартире всегда, даже если супруга продаст недвижимость.
• Обладатели бессрочного проживания лиц на основании завещательного отказа. Собственник недвижимости может в завещании отказать наследнику в возможности распоряжения имуществом, но предоставить ему право бессрочного проживания.

• Получатели ренты. Договор ренты подразумевает переход права собственности от получателя плательщику. Но второй имеет право проживать в помещении до своей смерти.
• Даритель жилья. Не всегда, но бывает так, что даритель отчуждает имущество в пользу одаряемого, но оставляет за собой право бессрочного проживания.
• Незаконно выписанное лицо. Если человека выписали без его согласия и законных оснований, то он может восстановить право проживания.

Есть и другие соглашения, по которым за неким лицом останется право проживания. Выселить его почти невозможно даже через суд. В такой ситуации покупатели нужно расторгать договор купли-продажи и возвращать свои деньги. Основания есть, поэтому закон в высокой вероятностью будет на его стороне.

Во-первых, лучше настоять на том, чтобы продавец снял с регистрации всех жильцов еще до заключения ДКП. Он должен будет обратиться для этого в управление по вопросам миграции ГУ МВД. Там проводится проверка законности выписки. МВД откажет, если среди выписываемых жильцов есть те самые, кто имеет право бессрочного проживания. Конечно, они могут сняться добровольно. Но покупателю важно до заключения договора купли-продажи увидеть справку о том, что жилье свободно.

Во-вторых, следует грамотно составлять сам договор купли-продажи на тот случай, если в МВД упустят попытку незаконного снятия с регистрации. Необходимо прописать в договоре заверения продавца. Например, «владелец гарантирует, что объект не находится в аренде, найме или ренте, не обременен правами третьих лиц, отсутствуют лица, имеющие право бессрочного проживания».

В случае нарушения условий ДКП покупатель сможет легко доказать в суде свою позицию, если в договоре указаны заверения.

Также вместе со сроком выселения рекомендуется прописать ответственность за невыполнение этого обязательства. К примеру, если продавец не передал жилье, то должен будет оплатить аренду помещения (проданной недвижимости) за каждый день после истечения указанного срока.

В-третьих, сделать задаток. Это один из видов предоплаты, который включается в стоимость предмета договора. Но в отличие от аванса задаток имеет одну особенность: продавец обязан вернуть сумму в двойном размере из-за срыва сделки по его вине.

Допустим, покупатель вносит задаток в размере 400 тыс. ₽, а в ДКП указывается, что продавец обязан оставить жилье через 10 дней с момента заключения договора. Если он этого не сделает, то покупатель получит возможность расторгнуть договор. Так как нарушение условий было со стороны продавца, то он обязан будет вернуть покупателю 800 тыс. ₽.

Риск потерять деньги мотивирует продавца быстрее выселиться. Даже если объект обременён правами третьих лиц, покупатель выйдет в плюс после расторжения договора.

Еще рекомендуется не подписывать акт приема-передачи до получения ключей. Точно неизвестно, по какой причине продавец не спешит выселяться. Может быть, он придумывает отговорки, а сам в это время разбирает беседку в своем дворе или гараж. Акт нужно подписывать только после повторного осмотра объекта перед заселением. В ином случае сложно будет доказать, что продавец обещал недвижимость в одном состоянии, а передал уже в другом.