Можно ли купить квартиру в залоге банка?

Залог недвижимости является обеспечением для оформления крупного кредита, например, ипотеки. Залог уже говорит об обременении. Банк получает гарантию возврата денег, если заемщик не погасит задолженность.

Т. е. кредитор сможет продать заложенную недвижимость. Поэтому сам собственник не имеет права продавать квартиру или передавать его в дар без разрешения залогодержателя. Хотя нюансы тут есть.

Основная причина – подходящая квартира. Предложений на вторичном рынке хватает, но не всегда удается найти именно ту недвижимость, которая по-настоящему подходит человеку.

К примеру, семья не хочет переезжать из своего района, потому что у них здесь друзья, им нравится расположение, инфраструктура, рядом работа, школа для детей и т. д.

Они находят квартиру, которая подходит им по всем параметрам (этаж, планировка, площадь, тип дома, внутреннее обустройство ЖК, материалы отделки и т. д.), но оказывается, что недвижимость в ипотеке. Они договариваются с продавцом о скидке и соглашаются купить недвижимость с обременением.

При этом не стоит бояться обмана. Причина продажи может быть любая, допустим, продавец обзавелся детьми и хочет просто купить более просторное жилье после получения материнского капитала.

Сама сделка, пока сохраняется обременение, невозможна. Поэтому третьей стороной может стать банк, который проконтролирует весь процесс продажи и выступит гарантом юридической чистоты.

Ответ на главный вопрос статьи простой: купить жилье в залоге можно. Но, как уже было сказано, сначала следует снять обременение.

Способы снятия обременения

Есть три способа:

• Сначала погасить задолженность. Продавец просит покупателя внести задаток в размере остатка долга по ипотеке, гасит задолженность, снимает обременение, а потом уже стороны рассчитываются окончательно. Такой способ отпугивает покупателей, особенно когда остаток долга по ипотеке большой. Особенно будут высокие риски при отсутствии посредника в лице банка, риелтора или юриста.
• Провести сделку через банк, который выступает залогодержателем. Самый распространенный и безопасный вариант.
• Просто переоформить ипотеку с продавца на покупателя. Простой способ, но далеко не каждый банк соглашается на переоформление.

В любом случае сначала собственник должен получить разрешение на продажу жилья у залогодержателя – банка.

Речь идет об участии банка в проведении сделки. Работает все примерно так:

1. Стороны договариваются о проведении сделки. На этом этапе продавцы часто снижают стоимость, чтобы уговорить покупателя купить жилье в залоге.
2. Продавец получает разрешение банка на продажу и справку об остатке долга по кредиту.
3. Продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, где обязательно указывается, что часть денег сначала пойдет на погашения долга по ипотеке. Вторую часть денег покупатель должен будет заплатить уже после снятия обременения. Преддоговор заверяется у нотариуса.
4. Из недвижимости выписываются все жильцы, включая несовершеннолетних.

5. В банке открываются две ячейки. В одной будет первая часть денег для оплаты жилья – остаток долга по ипотеке. Во вторую банковскую ячейку помещается остальная сумма. В отдельном договоре прописываются условия, при которых каждая из сторон может получить доступ к деньгам из ячеек.
6. Стороны заключают основной договор купли-продажи, который регистрируется его в Росреестре. Это условие, по которому продавец (заемщик) сможет взять деньги из первой ячейки.
7. Продавец, используя деньги из первой ячейки, погашает долг перед банком, а потом передает закладную и справку об отсутствии обременения покупателю. После этого банк разрешит продавцу забрать деньги из второй ячейки.

Плюс в том, что банк напрямую заинтересован в правильном проведении сделки. Он должен убедиться, что задолженность полностью погашена и залога нет. Поэтому для покупателя данный способ является самым безопасным. Он точно не потеряет деньги и точно купит недвижимость уже без обременения.

Если сам покупатель тоже планирует оформить ипотеку для приобретения жилья, то можно пойти другим путем. Речь идет о переоформления ипотеки и залога. Проще говоря, новый собственник продолжит погашение кредита за прежнего заемщика.

Плюс в том, что иногда банки соглашаются на сохранение условий кредитования, что особенно актуально сегодня. Кредиторам не так хочется ввязываться в долгую историю с двумя ячейками, досрочным погашением, снятием обременения, первоначальным взносом, повторной оценкой и оформлением залога. А сохранить активный кредит и зарабатывать дальше банку наоборот важно. Поэтому он может согласиться на переоформление ипотеки. Просто дальше продолжит погашение другой человек.

Выгода для покупателя при переоформлении ипотеки

В чем выгода покупателя? К примеру, Алексей запланировал купить жилье в ипотеку, но процентная ставка в банках составляет 18%. Он нашел квартиру, которая в залоге, и собственник предложил просто переоформить ипотеку. Алексей узнал, что текущий владелец платит ипотеку по ставке в 8%. Естественно, Алексею выгодно переоформить ипотеку на таких условиях, а не брать кредит под 18%.

Порядок действий при переоформлении ипотеки

Чтобы переоформить ипотеку, следует вместе с заемщиком обратиться в банк. Он проверит, есть ли у него просрочки по кредиту. Будет также изучаться платёжеспособность нового заемщика, поэтому следует собрать все необходимые документы.

Если банк дал согласие на сделку, останется заключить договор кредитования, купли-продажи, зарегистрировать его и переоформить залог. Первоначальным взносом, как правило, является сумма стоимости жилья после вычета остатка основного долга по ипотеке прежнего заемщика.

Недвижимость должников продается банками на электронных аукционах. Плюс в том, что здесь можно найти довольно дешевое жилье. Если в ходе очередного раунда никто не захотел покупать лот по стартовой цене, то далее она снижается. В итоге есть шанс купить жилье на 20-30% ниже рыночной стоимости и даже еще дешевле.

Принять участие в торгах можно онлайн. Для этого заранее необходимо зарегистрироваться на сайте «ГИС Торги» и найти нужную электронную площадку. Для регистрации и дальнейшего участия в аукционе нужно иметь УКЭП – усиленную квалицированную подпись. Следует позаботиться об ее «изготовлении».

Чтобы участвовать в торгах на покупку конкретного жилья еще потребуется внести обеспечительный платеж. Такой аванс достигает 10% от стоимости лота и временно замораживается на счете участника аукциона.

В дату проведения аукциона необходимо войти в Личный кабинет на сайте электронной площадки и открыть окно торгов. Там в режиме онлайн участники смогут предлагать свою цену за недвижимость.

После выявления победителя на электронную почту придет соответствующее уведомление. Участник может отказаться от сделки и потерять сумму аванса. Либо согласится и купить квартиру. Тогда обеспечительный платеж войдет в стоимость сделки.