Как налоговая может узнать, что Вы сдаете квартиру в аренду и не платите налог на доход

Наличие свободной квартиры является отличным источником пассивного дохода. Также инвесторы успешно зарабатывают, вкладывая деньги в недвижимость и сдавая ее в аренду, пока объекты растут в цене на рынке.

🦉 Уплата налога на доход – обязанность каждого гражданина. Деньги, получаемые от сдачи жилья, как раз являются доходом. Поэтому арендодатель должен платить НДФЛ. Но лишь единицы спешат делать это. Они считают, что налоговый орган все равно не узнает о получении такого дохода. Однако у ФНС есть свои способы выявления неплательщиков. Даже получение денег в «конверте» не всегда спасает.

Как ФНС может узнать об аренде жилья? Какие могут быть последствия неуплаты налога? Как легализовать доход от сдачи недвижимости?

Хоть узнать о незаконной сдаче жилья сложно, но ФНС может это сделать. Причем не только самостоятельно, но и после «доноса» от третьих лица.

Самостоятельный поиск

Самый опасный для арендодателя способ расчета – безналичный. Если он получает деньги от съемщика на карту, то ФНС может заподозрить неладное.

По запросу налоговой службы банки обязаны сообщать ей об открытии и закрытии счетов физлиц. Т.е. налоговая может узнать, что, допустим, Иванов Иван Иванович 15 августа 2024 года открыл картсчет в банке «А». Также банки должны, если ФНС запросит, предоставить информацию о движении средств.

Получается, если на карту физлица каждый месяц в одну и ту же дату поступает одна и та же сумма денег на протяжении длительного времени, то ФНС может посчитать, что владелец счета получает систематический доход, в том числе и от сдачи жилья.

Конечно, никто начислять налог сразу не будет до разбирательств. Ведь это может быть начисление зарплаты или еще что-то. Но человека могут пригласить для подтверждения источника поступления средств. Если съемщик в назначении перевода не указывает, что это «плата за аренду», то ФНС нужно еще постараться доказать обратное.

Получение данных от Финмониторинга

Этот вариант похож на предыдущий. Только в данном случае банк, если заменит подозрительные переводы, может заблокировать карту и передать данные в ФНС.

Дело в том, что банки обязаны следить за исполнение ФЗ-115, который еще иногда называют «антиотмывочным». Постоянные переводы на одну и ту же сумму могут быть расценены в качестве получения дохода от предпринимательской деятельности. Чем выше суммы, тем больше подозрений. Автоматическая система банка может посчитать переводы подозрительными, и сотрудник временно заблокирует счет. После владельца карты пригласят в банк для выяснения обстоятельств.

И здесь уже сам владелец карты должен будет доказывать, что не получает доход от аренды, чтобы ему разблокировали счет. Проблема на самом деле серьезнее. Если банк не разблокирует карту, то отправит данные о физлице в ЦБ. В итоге человек попадет в так называемый черный список. После этого сложно будет где-то еще открыть счет.

По данным из Росреестра

Налоговая в рамках межведомственного обмена может получать сведения о лицах, имеющих в собственности больше одного объекта недвижимости. А Росреестр обязан регулярно передавать налоговым органам такую информацию.

Вообще это делается не для выявления арендодателей. ФНС на основе кадастровой стоимости объекта потом рассчитывает налог на имущество и направляет владельцам соответствующие уведомления.

Но теоретически какой-нибудь особо бдительный сотрудник налоговой службы может поинтересоваться, сдает ли владелец двух квартир одну из них в аренду.

Выявить неплательщика сложно. Инспектор должен самостоятельно отправиться по адресу жилья, в котором не прописан собственник, и попытаться доказать незаконную сдачу недвижимости.

Соседи или участковый

Если уж инспектор решил потратить свое время на такой рейд, то у него будет возможность вывить факт сдачи жилья без уплаты налога. Достаточно просто поинтересоваться у соседей или самого проживающего по адресу. Если, конечно, квартира на самом деле сдается за деньги.

Инспектор может обратиться к участковому, который больше осведомлен о проживающих в его районе лицах. Иногда рейд налоговой службы и не требуется. Недовольные соседи могут намеренно сообщить в ФНС о том, что жилье сдается. К примеру, кому-то не нравится громкая музыка в квартире, регулярные вечеринки и т. д. Или же у соседа с владельцем жилья просто плохие отношения.

Постоянных рейдов и массовой блокировки счетов сейчас нет. Поэтому арендодатели пока могут спать более или менее спокойно. Налоговой сложно понять, откуда поступают деньги на счет. А Финмониторинг, как правило, обращает внимание на транзакции больших сумм.

Даже если инспектор верно заподозрил незаконную сдачу жилья и отправился по адресу, то ему нужно будет еще доказать факт получения денег за аренду. Самая плохая ситуация для арендодателя будет тогда, если сам наниматель добровольно сообщит инспектору, что снимает жилье. В иных ситуациях доказать прибыль от аренды будет сложно. Но возможно.

Если налоговой получится установить факт сдачи жилья, то придется уплатить 13% от всего полученного дохода за 3 года, а также пени и штрафы.

Первый штраф идет за незаконную сдачу и неуплату НДФЛ. Он равен 20% от просроченной суммы налога. Либо 40%, если ФНС докажет, что человек умышленно укрывался от уплаты НДФЛ.

Второй штраф будет за нарушение сроков сдачи налоговой декларации. Он составит 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки, но не более 30% в совокупности.

Также будет начисление пени за просрочку уплаты налог в размере 1/300 от текущий ставки ЦБ каждый день.

Возможна уголовная ответственно. Если общий доход от аренды за 3 года превысил 2.7 млн ₽, то может быть:

• штраф в размере заработной платы или другого дохода владельца недвижимости за 1-2 года;
• штраф в размере 100-300 тыс. ₽;
• принудительные работы на срок до 12 мес.;
• арест на срок до 6 мес.;
• лишение свободы на срок до 1 года.

Если общая сумма неуплаченного налога больше 13.5 млн ₽, то может быть:

• штраф до 500 тыс. ₽ либо в размере дохода за 18-36 мес.;
• лишение свободы на 18-36 мес.

Но тут стоит сказать, что уголовная ответственность наступит только в том случае, если человек вообще никогда не подавал декларацию 3-НДФЛ или включил в нее заведомо ложные сведения.

Раньше арендодатели могли платить 13% как физлица. Либо же оформлять ИП и отчислять 6% от полученного дохода, но еще делать обязательные страховые взносы. Сейчас самым лучшим вариантом является НПД – налог на профессиональный доход для самозанятых.

Налоговая ставка составит всего лишь 4%, а в первое время даже еще ниже из-за вычета. Никакого сложного учета, кассы, КУДиР, деклараций. Зарегистрироваться по паспорту можно в течение 1 дня онлайн через приложение «Мой налог». В нем уже ведется учет доходов: получил деньги – указал в приложении сумму. Далее ФНС сама будет рассчитывать размер налога, который нужно уплачивать каждый месяц.

ℹ️ Гид о том, как сдать квартиру в аренду законно и избежать всех проблем

Видно, что честная уплата налога обойдется точно дешевле, чем возможные финансовые потери после выявления факта незаконной сдачи жилья. Поэтому лучше стать самозанятым официально, выбрав НПД.