Как людей лишают квартир

Недвижимость – самое ценное имущество для большинства людей. И не просто дорогостоящее, а необходимое для жизни. Поэтому никому не хочется терять свое жилье. Тем не менее, историй о том, как людей лишают квартир, достаточно много. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, следует знать, как вообще можно потерять свое имущество.

Понятие «лишение квартиры» – довольно обширное. Жилье могут забрать обманным путем. Также есть законные основания для изъятия недвижимости. Сначала стоит рассмотреть именно те ситуации, когда люди теряют жилье по закону.

Самая распространенная причина потери недвижимости – изъятие судебными приставами для продажи и погашения долгов.

Например, ипотека. Банк выдает кредит при условии обязательного залога покупаемой недвижимости. Заемщик изначально соглашается на то, что банк сможет забрать квартиру, если будут грубые нарушения договора. А это одновременное совпадение двух условий:

• с момента образования просрочки прошло хотя бы 3 месяца;
• сумма просроченной задолженности превысила 5% от стоимости залога.

Банк получит право изъять жилье и продать его на торгах. Вырученные в ходе реализации деньги пойдут на досрочное погашение всей задолженности.

Лишить квартиры могут и за другие долги. К примеру, задолженность по потребительским кредитам, займам, налогам, алиментам, штрафам и т. д. Если просрочка большая и длительная, то дело может дойти до суда. Банк предложит должнику самостоятельное досрочное погашение или реструктуризацию. Когда и это не решает проблему, то есть вероятность принудительного взыскания.

Судебные приставы начнут поиск денег, будут накладывать арест на счета и имущество. В крайнем случае возможна продажа жилья для погашения долгов. Но тут следует знать, что по закону единственное жилье не могут забрать, если речь не идет о залоге.

Также здесь нужно привести разъяснения Верховного суда РФ. Если стоимость жилья несоразмерна с суммой долга, то иск банка едва ли будет удовлетворен. К примеру, у человека есть просроченная задолженность по кредиту в размере 300 тыс. ₽. А его квартира стоит 7 млн ₽. С огромной вероятностью суд не одобрит принудительное взыскание долга из-за несоразмерности со стоимостью имущества.

Успокаивает должников только то, что теоретически будет возможность хотя бы частично возместить потери после лишения квартиры. За счет вырученных от реализации средств погашается долг. Если останутся деньги, то они возвращаются бывшим должникам.

Нарушение интересов кредиторов при банкротстве прежнего собственника квартиры - редкий случай, но в судебной практике такое встречается. Пример: человек взял крупный кредит на развитие бизнеса, но в итоге прогорел. У него скопились огромные долги, которые не удалось погасить. Появилась вероятность, что кредиторы подадут иск на инициирование банкротства физлица, чтобы суд продал его имущество для погашения долгов.

Часто в таком положении должники ищут способы сохранить имущество. Сделки между родственниками считаются подозрительными, поэтому квартиры просто продают третьим лицам. Однако в процедуре банкротства участвует финансовый управляющий, который имеет полномочия аннулировать сделки, которые нарушают интересы кредиторов, и вернуть недвижимость в конкурсную массу.

Проще говоря, нового владельца жилья могут лишить купленного имущества. Особенно в том случае, если он прибрел квартиру у будущего банкрота в течение 1 года до старта процедуры и знал о его финансовом положении. Самые рисковые сделки, когда стоимость продажи была сильно ниже, чем реальная цена имущества.

Не все знают, что вступить в наследство важно успеть в течение 6 месяцев после смерти собственника квартиры. Если не успеть сделать это, то право на наследство будет утрачено. Некоторые люди, как правило, единственные наследники, которые проживали вместе с умершим, не идут к нотариусу для получения свидетельства на право наследства. А после этого начинаются проблемы.

В ряде случаев, если полугодичный срок прошел, можно все равно вступить в наследство. Для этого придется доказать в суде, что человек не знал о смерти наследодателя или не мог обратиться к нотариусу по уважительной причине: тяжелая болезнь, недееспособность, пребывание за границей, прохождение службы в ВС РФ и др.

Каждый конкретный случай суд рассматривает индивидуально. Без убедительных доказательств нет гарантии восстановления срока вступления в наследство.

Покупка жилья на вторичном рынке может привести к потере недвижимости, если заинтересованные лица захотят оспорить сделку. Возможные причины:

• потенциальные наследники продавца решили доказать, что в момент продажи он был в недееспособном состоянии;
• оспаривание сделки из-за нарушения интересов несовершеннолетних лиц;
• продажа жилья без согласия супруги/супруга;
• продажа квартиры без согласия других собственников долей;
• продажа недвижимости с обременением.

Чтобы минимизировать такие сценарии, следует покупать жилье с привлечением нотариуса. В договоре купли-продажи прописываются гарантии продавца:

• что он является законным и полноправным собственником жилья;
• отсутствуют любые обременения;
• недвижимость свободна от имущественных и других претензий со стороны третьих лиц;
• документы на квартиру являются подлинными и содержат достоверные сведения;
• нет неузаконенной перепланировки;
• нет задолженностей за коммунальные услуги и капремонт;
• нет открытого исполнительного производства по взысканию долгов, не возбуждено дело о банкротстве;
• при покупке дома не использовался маткапитал (если это так), а если использовался, то обязательства перед несовершеннолетними членами семьи были выполнены;
• продавец подтверждает свою дееспособность.

Необходимо наличие всех разрешений на продажу:

• от супруги/супруга, если жилье является совместно нажитым,
• от органов опеки и попечительства, если доли принадлежат несовершеннолетним или недееспособным,
• от других собственников объекта.

Также нелишним будет попросить справку о дееспособности. Особенно в тех случаях, если продавец уже пожилой или его дееспособность на самом деле вызывает сомнения. А лучше хотя бы в течение 3 лет после покупки жилья страховать право собственности. То же самое следует делать, чтобы исключить риск потери жилья из-за возможного банкротства прежнего владельца.

Речь идет о титульном страховании. Покрываются риски:

• сделки без разрешения заинтересованных лиц и органов;
• подделка документов;
• кабальная сделка;
• сделка с самовольной постройкой;
• оспаривание со стороны наследников;
• сделки с недееспособными лицами;
• мнимые сделки;
• сделки с имуществом банкротов.

Полис титульного страхования дешевый, но защищает от потери права собственности во многих случаях. И оплачивать его постоянно необязательно. Через несколько лет, когда вероятность признания сделки купли-продажи недействительной снизится, можно не продлевать страховку.

Про изъятие жилья за долги и так знают многие. Но есть такие ситуации, когда можно лишиться квартиры, совершенно не ожидая этого.

В Жилищном кодексе говорится, что просрочка оплаты коммунальных платежей без уважительных причин со стороны нанимателя может стать основанием для выселения. Однако по закону человеку должны предоставить другую квартиру договору социального найма.

Однако это касается именно нанимателей. Собственники жилья просто в итоге останутся без коммунальных услуг. А их задолженность будет расти из-за начисления неустойки. Когда задолженность окажется очень большой, то УК может подать в суд для взыскания. И только тогда есть риск, что имущество заберут для продажи и погашения всех задолженностей.

Изменения конфигурации квартиры необходимо согласовывать и получать разрешение от соответствующих органов. А в ряде случае ничего менять вообще нельзя. Например, захват общедомового пространства, снос и перенос несущих конструкций, перенос санузла и кухни над жилыми помещениями, присоединение балкона/лоджии к квартире, увеличение нагрузки на перекрытия и др.

При наличии незаконной перепланировки жилищная инспекция потребует вернуть конфигурацию в исходное состояние и даст на это определенный срок. Если требование будет проигнорировано, то может начаться суд по вопросу выселения. Далее квартира продается, а деньги после вычета судебных издержек передаются бывшему собственнику.

Изъять жилье могут через суд, если оно используется не по назначению, что нарушает законодательство. К примеру, в квартире организован склад, производство, торговое помещение, разводятся животные и т. д.

Также теоретически выселить могут, если собственник жилья мешают социуму. Это постоянный шум, условия, подвергающие опасности людей (хранение дома токсичных веществ, хищных животных, антисанитария) и т. д. Конечно, из-за редких вечеринок и плесени на стенах никто выселять людей не будет. Суд обычно выносит такое решение, когда другими способами с антисоциальными жильцами бороться уже невозможно. Квартира продается на торгах, а деньги возвращаются бывшим собственникам.

Лишить квартиры человека могут аферисты. Даже из числа знакомых. Стоит рассмотреть распространенные схемы мошенничества.

Подмена документов

Часто на такую уловку попадаются люди в возрасте и ограниченно дееспособные. Например, человек соглашается продать квартиру, но случайно подписывает договора дарения. Либо планируется передать жилье в ренту, а заключается договор купли-продажи. Не все сильны в юридическом плане, и сложные формулировки в договорах часто непонятны. Иногда человек вообще не читает, что подписывает. Поэтому такие случаи лишения квартир встречаются вновь и вновь.

Мошенники давно приловчились менять документы при подписании. Достаточно грамотно скрепить листы, чтобы подставить нужную подпись. Иногда этим промышляют «черные» риелторы: они просят клиента подписать договор на оказание услугу или доверенность. А на самом деле в соглашении речь идет об отчуждении права собственности.

При этом документы иногда и не подменяются. Мошенник банально может уговорить собственника заключить другой договора. Допустим, аферист договаривается с человеком о покупке его квартиры. Но вместо договора купли-продажи предлагает дарственную.

Схема примерная такая: мошенник говорит, что для уменьшения налога намного выгоднее заключать договор дарения вместо ДКП. Также он, чтобы исключить подозрения, передает небольшой аванс, пусть 5% от стоимости недвижимости. Собственник, получив деньги еще до продажи, начинает доверять аферисту. Но второй после регистрации дарственной так и не оплачивает остальную часть денег за жилье. Договор дарения всегда является безвозмездной, поэтому его без веских аргументов не получится.

Яркий пример подмены документов – кредит под залог жилья. Конечно, банки с лицензией обманывать не будут. Но какая-нибудь фирма-однодневка под видом микрофинансовой организации может лишить доверчивого человека квартиры. Вообще МФО запрещено принимать в залог недвижимость. Но они идут на уловку – предлагают подписать договора дарения. При этом условия займа будут кабальными с расчетом на то, чтобы заемщик точно не смог вернуть задолженность. В итоге жилье остается у аферистов.

Чуть более оптимистичный исход – договор купли-продажи вместо залога. Мошенники могут убедиться жертву взять большой кредит, но только с условием предоставления жилья в залог. Допустим, человек хочет взять микрозайм. В МФО его убедили, что ему выгоднее оформить сразу 1 млн ₽ на длительный срок, так как процентная ставка ниже, и так проще возвращаться долг. Далее предлагается передать недвижимость в залог, но вместо этого заемщик подписывает не тот договор и продает свою квартиру, пусть, за 2 млн ₽. В итоге он имеет 1 миллион, но лишается квартиры. Проблема в том, что фирмы-однодневки обычно открываются на подставные лица, а сами квартиры быстро перепродаются, чтобы замести следы. Т. е. вернуть потом свое жилье будет почти невозможно.

Возможен и подлог документов, т. е. изменение после подписания. Допустим, есть семья из двух человек, проживающая в совместно нажитой квартире. Далее супруг умирает, а его жена и единственный сын от первого брака вступают в наследство. Они договорились, что женщина оплатит долю сына, чтобы он отказался от нее. В договоре указана конкретная сумма. Но в результате подлога документ был изменен: вместо возмездной передачи доли оказалась безвозмездная.

В итоге сын отказался от своей доли, но не получил деньги. Такие споры решаются только через суд, и далеко не факт, что обманутая сторона сможет доказать свою правоту.

Продажа квартиры мошенниками

Выше этот момент уже частично затрагивался. За человека договор купли-продажи заключает аферист. Сделать это не просто, но возможно. Как правило, используются поддельные подписи и найденные (или украденные) паспорта.

Реальный случай: гражданка М. вернувшись из длительной командировки, застала в своей квартире других людей. Они сказала, что буквально на днях приобрели это жилье и даже показали все необходимые документы. Оказалось, что М. на самом деле продажа свою квартиру. А если говорить точнее, то об этом свидетельствовал ДКП и паспортные данные в нем.

М. подала в суд, и в ходе экспертизы было доказано, что подпись в договоре купли-продажи является поддельной. После предоставления оригинального паспорта выяснилось, что тот документ, по которому продавалось жилье, не является подлинным. Стоит сказать, что в описанном выше случае граждане М. все же удалось добиться справедливости и вернуть свое жилье. А вот «новые» собственники, которые купили квартиру у мошенника, как раз лишись своего имущества и денег.

Это не все схемы, так как аферисты довольно изобретательны, и каждый раз появляются новые способы незаконного изъятия жилья. Чтобы себя обезопасить, лучше при любых сделках с недвижимостью обращаться к профессионалам: юристам, риелторам, нотариусам. В зоне риска стать жертвой мошенников пожилые люди. Им самостоятельно лучше не связываться с заключением сделки. Всегда нужно советоваться с родственниками или так же обращаться к специалистам.

Чтобы больше узнать о причинах, по которым люди лишаются жилья, стоит привести несколько примеров:

1. Девушка с мамой жили в неприватизированной муниципальной квартире. Нанимателем являлась мама, а девушка была просто прописана. Потом она снялась с регистрации, когда переезжала в другой город. Через несколько лет мама тяжело заболела, и ее дочь решила продать жилье другом городе и вернуться назад. Мама вскоре умерла и сложилась такая ситуация: дочь продала свое жилье и снялась с регистрации, но не успела прописаться в старой квартире. В результате она отошла государству.

2. Мошенник уговорил жертву продать квартиру с отсрочкой оплаты. Т. е. сначала регистрация договора, а потом расчет. Мотивировал он это тем, что банк затягивает с одобрением ипотеки. В итоге прошло несколько недель, а оплата так и произошла. Когда собственник захотел отменить регистрацию и аннулировать договор, выяснилось, что квартира обременена. Мошенник получил крупный кредит под залог квартиру и уехал на ПМЖ на за границу.

Кстати, сегодня некоторые застройщики продают квартиры в сданных домах в рассрочку - своего рода отсрочка.

3. Молодая девушка вышла замуж за мужчину, который ранее получил в наследство дорогостоящую квартиру в Москве. Пользуясь чувствами, девушка настояла на заключении брачного договора, по которому в случае развода ей будет принадлежать вся недвижимость. Потом она нашла причину для расторжения брака, стала единственным собственником квартиры и выгнала бывшего мужа.

4. Коллекторы пришли домой к должнику и стали пугать тем, что он может попасть на длительный срок в тюрьму из-за крупных долгов. В состоянии аффекта жертва не давала отчет своим действия. Коллекторы оказали давление и предложили в счет погашения долгов подписать дарственную на квартиру.

5. Отчим после смерти матери уговорил совершеннолетнего ребенка переписать квартиру на него, аргументируя это тем, что остался единственным близким человеком. И что будет надежнее, если именно он станет по всем документами владельцем имущества. Взамен он пообещал подарить машину. У ребенка были доверительные отношения с отчимом, поэтому он согласился. Но потом взрослый мужчина завел другую семью и выгнал сына первой жены.

6. Девушка пожаловалась знакомому на сложное финансовое положение: осталась одна после рождения ребенка. Она уговорила его пойти на нарушение закона – обналичить материнский капитал путем заключения фиктивной сделки. Мужчина должен был «продать» свою квартиру за маткапитал, а после перевода денег из фонда вернуть их девушке. Так и было сделано. Но через несколько лет она продавала квартиру другим людям, а мужчине пришлось выселиться. По сути, он может подать в суд, но тогда придется признаться, что он был участником схемы по обналичиванию материнского капитала.

7. Мужчина пребывал в местах лишения свободы в том время, когда его отец умер. Законными наследниками были мужчина и его сестра. Она сказала, что будет продавать квартиру, поэтому мужчина должен отказаться от своей доли в ее пользу. Взамен сестра обещала на деньги за долю открыть вклад в банке под проценты. Когда мужчина освободился и пошел в банк за своими деньгами, оказалось, что их там нет.

Видно, что лишиться жилья можно не только из-за долгов. Поэтому нужно знать некоторые советы:

• осторожно относиться к частным риелторам;
• читать отзывы об агентстве по продаже недвижимости, если планируется купить/продать жилье через посредника;
• внимательно изучать договор перед подписанием и всегда иметь второй экземпляр;
• не соглашаться на альтернативные сделки;
• получать оплату за квартиру до регистрации сделки в Росреестре;
• ответственно обслуживать свои долги и оплачивать коммунальные платежи;
• не брать займы под залог в организациях с непроверенной репутацией;
• не продавать жилье по доверенности через малознакомого человека;
• не продавать квартиру без всех необходимых документов и разрешений;
• грамотно составлять договор купли-продажи с указанием гарантий собственника;
• обращаться к нотариусу для проведения сделок с недвижимостью;
• задуматься о покупке полиса титульного страхования.

ℹ️ Правила безопасности при покупке квартиры на вторичном рынке

При утере любых документов, особенно паспорта, сразу же нужно заняться их восстановлением, иначе есть вероятность, что злоумышленники используют их в своих корыстных целях. И всегда нужно стараться решать споры с родственниками без ущерба для себя. Это касается случаев «перепиши на себя свою долю, а я тебе позже заплачу», «давай сейчас оформим ипотеку на меня, а потом уже распишемся в ЗАГСе» и пр. В идеале в таких ситуациях всегда нужно консультироваться с юристами.