Исламская ипотека в России: главные особенности, условия, ответы на популярные вопросы

В некоторых регионах России продолжает развиваться пилотная программа исламской (халяльной) ипотеки. Принцип ее действия кардинально отличается от стандартного жилищного кредита, хотя суть почти не меняется. А главный плюс в том, что ипотека стала доступнее для многих граждан страны.

Ростовщичество в исламе считается грехом, поэтому многие мусульмане Российской Федерации не могут себе позволить ипотеку. Они отказываются от кредитов, так как религия запрещает сделки, подразумевающие обогащение за счет начисления процентов.

Для устранения таких нормативных препятствий президент подписал закон об особом регулировании в сфере исламского банкинга. Теперь оформить ипотеку можно в соответствии с нормами шариата. Это стало возможным из-за модернизации самой схемы: банк проценты за сумму кредита де-юре не начисляет. По сути, и самого кредита нет.

Как работает традиционная ипотека?

Банк выдает деньги в кредит заемщику, которые сразу направляются на покупку жилья. Потом долг постепенно возвращается, как правило, ежемесячно фиксированными частями. И так до тех пор, пока не будет погашена вся задолженность вместе с процентами. Да, отдавать в итоге придется больше. Чем дольше срок кредитования, тем медленнее сокращается «тело» и больше у банка времени для начисления процентов.

Такие отношения между заемщиком и банком – это «харам» для мусульман. Поэтому исламская ипотека работает иначе.

Как работает исламская ипотека?

Итак, банк не дает клиенту деньги в кредит. Он сам покупает недвижимость, а потом продает ее с наценкой заемщику. Второй так же ежемесячно фиксированными платежами выплачивает банку деньги, но начисления процентов нет. Это просто рассрочка. Сколько стоит жилье – столько в итоге и нужно отдать. Однако банк все равно зарабатывает, так как клиенту продает недвижимость намного дороже, чем она стоит на самом деле. Грубо говоря, «проценты» просто сразу включаются в стоимость жилья.

Такая схема стала подходящим компромиссом. Заемщик с юридической точки зрения не является таковым, так как не брал кредит. Работа банка не противоречит законам шариата, ведь кредитор не берет проценты за услугу. Вместе с этим он ничего не теряет в финансовом плане, так как продает жилье в рассрочку с наценкой.

Получается, что:

• процентная ставка и полная стоимость ипотеки – это наценка банка;
• кредит – это финансирование покупки;
• основная задолженность – это стоимость квартиры с наценкой;
• срок кредитования – это срок рассрочки;
• ипотека – это право требования банка и обременение;
• заемщик – это покупатель жилья в рассрочку;
• первоначальный взнос – это обеспечительный платеж, аванс.

Привычные «кредит», «ипотека», «процентная ставка», «заемщик», «долг» и пр. здесь используются в переносном смысле. На самом деле в случае с исламской ипотекой никто не берет деньги в кредит под проценты. Просто для большинства людей эти понятия более привычны.

Ипотека Мурабаха

Самой распространенной программой является ипотека «Мурабаха». Это то, о чем шла речь выше. Стоимость жилья фиксируется в договоре, и сумма ежемесячного платежа по рассрочке со временем поменяться не может. Право собственности покупатель имеет, но обременение сохраняется до полного выкупа недвижимости.

Менее распространенные из-за сложностей в регулировании и небольшого спроса виды: «Иджара» и «Мушарака».

Ипотека Иджара

Иджара – это некий аналог лизинга. Человек снимает жилье с правом выкупа. Каждый его ежемесячный платеж за аренду будет уменьшать стоимость недвижимости. Через несколько лет, когда она станет сравнительно небольшой, можно будет доплатить оставшуюся часть денег и выкупить объект в полную собственность. Минус в том, что арендная ставка может расти, так как определяется исходя из средних показателей на рынке. Также в случае с Иджара, жилье до полного выкупа не находится в собственности заемщика.

Ипотека Мушарака

Мушарака – совместное владение недвижимостью клиента и кредитора. Второй сдает первому свою долю по аналогии с лизингом. То есть одну часть объекта человек приобретает сам. Вторую же покупает банк и сдает клиенту до тех пор, пока сумма его платежей не перекроет стоимость доли с наценкой.

Изначально оформить ипотеку можно было в следующих регионах РФ:

• Башкирия;
• Татарстан;
• Дагестан;
• Чечня.

Важно понять, что нормы шариата в большей степени требуют, чтобы принципы соблюдались банками. Оформить исламскую ипотеку можно в организации, если:

• она не получает процентный доход от выданной ипотеки;
• несет солидарные риски вместе с заемщиком;
• соответствует стандартам AAOIFI (Организация по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях);
• деятельность банка одобряют местные духовные институты.

Понятно, что не все финансовые компании соответствуют таким требованиям. На данный момент халяльная ипотека доступна в банке «Ак Барс» и «Сбере». «Ак Барс» выдает кредит в Уфе, Татарстане, Тюмени, Санкт-Петербурге и Москве. «Сбер» работает преимущественно в Башкирии и Дагестане.

Сначала клиент подает заявку в банк, чтобы кредитор определил для него максимальную сумму рассрочки. После этого можно искать жилье и договариваться с продавцом. Когда подходящая недвижимость найдена, необходимо провести независимую оценку, которая потребуется для банка в ходе проверки объекта. После с отчетом и документами на недвижимость (выписка из ЕГРН, документ, подтверждающий возникновение права собственности, техпаспорт и др.) необходимо посетить банк для заключения соглашения о намерениях.

Соглашение о намерениях заменяет стандартный договор кредитования. В соглашении банк и клиент закрепляют юридически свое желание в перспективе заключить договор купли-продажи с наценкой и рассрочкой платежа. На этом этапе клиент передает банку обеспечительный платеж (аналог первоначального взноса).

Банк приобретает выбранное клиентом жилье и продает ему же. Стороны подписывают договор купли-продажи с рассрочкой. После в Росреестре регистрируется право собственности, а покупатель получает ключи. Но не стоит забывать, что залог сохраняется до выполнения условий договора с банком – полной выплаты стоимости жилья с наценкой.

Алгоритм действий такой:

1. Подача заявки в банк.
2. Выбор жилья и его оценка.
3. Проверка объекта со стороны банка.
4. Заключение соглашения о намерениях.
5. Внесение обеспечительного платежа.
6. Выкуп жилья банком и продажа заемщику по договору купли-продажи с рассрочкой.
7. Переход права собственности в Росреестре.

Если приобретается квартира на первичном рынке недвижимости, то процесс незначительно будет отличаться. В данном случае банк покупает жилье по договору долевого участия у застройщика. Проведение оценки, как правило, не требуется.

Требования к платежеспособности клиентов и недвижимости будут такими же, как и в случае с обычной ипотекой. Заемщик должен быть не младше 18 лет, иметь стабильный официальный доход и чистую кредитную историю. Само жилье должно быть пригодным к проживанию и не иметь обременения.

Точные условия и требования зависят от банка. «Ак Барс» выдает ипотеку лицам:

• в возрасте 18-75 лет;
• с гражданством РФ;
• с постоянной или временной регистрацией;
• с трудовым стажем не менее 3 месяцев на последнем месте работы (либо не меньше 1 года для ИП).

Условия:

• срок финансирования – до 30 лет;
• сумма – от 500 000 ₽;
• первоначальный взнос – от 10%.

Требования к заемщикам в «Сбере»:

• возраст 18-60 лет;
• гражданство России;
• стаж от 3 месяцев на последнем месте работы.

Условия кредитования:

• срок – до 20 лет;
• сумма – от 300 000 до 100 000 000 ₽;
• первоначальный взнос – от 20%.

Процентная ставка и полная стоимость не указываются по понятным причинам. У каждого банка свои формулы расчета наценки. Точную сумму жилья сообщать после рассмотрения заявки и оценки объекта недвижимости. Она зависит от суммы первоначального взноса, срока действия рассрочки, полисов страхования и др. факторов.

🏠 Вопрос: какую недвижимость можно купить за счет исламской ипотеки?

✅ Ответ: доступная недвижимость зависит от региона и банка. Например, «Сбер» не выдает ипотеку на частные дома, доли, комнаты, землю, таунхаусы, строительство. Только готовые квартиры или апартаменты. А вот «Ак Барс» позволяет покупать даже земельные участки и жилье блокированной застройки.

👫 Вопрос: нужен ли созаемщик для получения исламской ипотеки?

✅ Ответ: официально созаемщик не требуется, но одному человеку с умеренным доходом получить ипотеку будет сложно. Наибольшие шансы будут у семей. В такой ситуации они могут оформить рассрочку в долях, и банк будет учитывать при оценке платежеспособности совокупный доход обоих супругов.

🤰 Вопрос: можно ли использовать материнский капитал при оформлении мусульманской ипотеки?

✅ Ответ: закон разрешает использование маткапитала для первоначально взноса по исламской ипотеке и досрочного погашения уже имеющегося кредита.

📋 Вопрос: если ли обязательное страхование при оформлении ипотеки?

✅ Ответ: страхование недвижимости является обязательным только при оформлении обычной ипотеки. В случае с исламской банк не может требовать наличие полиса. Поэтому он страхует жилье сам, но расходы включает в наценку. Страхование жизни и здоровья являются добровольными, но и от его наличия/отсутствия зависят итоговые издержки заемщика.

🕒 Вопрос: что будет, есть просрочить платеж?

✅ Ответ: в данном случае также соблюдается нормы шариата, и никакие пени за просрочку начисляться не будут. Хотя иногда банк все равно находит лазейки. К примеру, штраф за просрочку он заменяет на обязательство перечисления выплат в благотворительные фонды.

🏁 Вопрос: можно погасить исламскую ипотеку досрочно?

✅ Ответ: никто не запрещает в любой момент выкупить всю недвижимость сразу или хотя бы частично. Но сэкономить не получится, так как никаких перерасчетов не будет. Основной долг – это есть стоимость жилья с наценкой.

🙅‍♂️ Вопрос: что будет, если не платить банку?

✅ Ответ: условие залога сохраняется. Если заемщик длительное время не платит за жилье, а сумма просрочки уже крупная, то банк имеет право изъять недвижимость и продать. Полученные деньги пойдут на погашение оставшейся задолженности. Самому же заемщику, скорее всего, ничего не достанется, так как залог продается по рыночной стоимости, а не с наценкой, как было изначально.

❓Вопрос: программа доступна только мусульманам?

✅ Ответ: нет, исламскую ипотеку может получить гражданин РФ любой национальности и любого вероисповедания.

❓Вопрос: распространены ли льготы на исламскую ипотеку?

✅ Ответ: нет, льготные программы с субсидированием (семейная ипотека, сельская, дальневосточная и др.) здесь недоступны, так как и самой процентной ставки нет.

❓Вопрос: можно ли получить налоговый вычет?

✅ Ответ: полагается только один налоговый вычет – из стоимости купленного жилья. Он составляет 13%, но не более 260 000 ₽. Вычет из уплаченных процентов получить нельзя, так как они в принципе не начисляются.

Если жилье планирует купить семья, то можно сразу в договоре выделить доли по 50% обоим супругам. Тогда каждый приобретает в личную собственность по половине объекта, и сможет получить по 13% в качестве вычета. Максимально может будет получить двум собственникам до 520 000 ₽.