Ипотека для ИП: на каких условиях дают

По итогам 2023 года в России было зарегистрировано 4.26 млн индивидуальных предпринимателей. Это больше 5% от всего трудоспособного населения страны. Само собой, бизнесменам тоже нужно решать вопрос покупки квартиры, для чего идеально подходит ипотечный кредит.

Известно, что банки при рассмотрении заявки просят предоставить сведения о трудовом стаже и справку о доходах. ИП в принципе не может иметь такие документы, так как сам является работодателем. Поэтому предприниматели часто задаются вопросом о том, дают ли банки ипотеку ИП.

Некоторые эксперты говорят, что индивидуальные предприниматели считаются менее надежными клиентами, чем физлица, работающие по трудовому договору. Проблема в том, что у официально трудоустроенных людей имеется постоянный доход. Бизнес – это всегда риск. Постоянная прибыль в текущий период времени никак не гарантирует платёжеспособность в перспективе. А банку она важна, ведь именно от уровня дохода зависит, сможет ли заемщик без проблем возвращать задолженность с процентами.

В то же время никто не будет отрицать, что индивидуальный предприниматель может построить успешный бизнес, приносящий большой и стабильный доход. Больше 50% российских предпринимателей получают средний доход в размере 75-150 тыс. ₽, что значительно больше, чем медианная зарплата. Поэтому назвать ИП неплатежеспособным нельзя.

Да, ипотеку дают ИП

Банки дают ипотеку индивидуальным предпринимателям. Просто стоит быть готовым к тому, что проверка платежеспособности окажется более глубокой. У каждого банка свои правила и требования. Некоторые кредиторы не принимают налоговую декларацию в качестве подтверждения дохода. Они требуют управленческую отчётность с полным оборотом по расчетному счету ИП на последний год. Важно, чтобы доход ИП был стабильным, т. е. расходы не превышали доходы за определенный срок до подачи заявки на ипотеку.

Что оценивает банк при выдаче ипотеки ИП?

Банк не будет раскрывать алгоритм скоринга, и точно никто не знает, как оценивается платежеспособность ИП. Для увеличения шансов лучше предоставить максимум сведений о бизнесе: «возраст» компании, вид деятельности, число сотрудников, оборот, ОС, наличие долгосрочных контрактов и т. д.

Практика показывает, что индивидуальный предприниматель может рассчитывать на одобрение, если:

• имеет стабильный средний ежемесячный доход;
• не уходил в минус, т. е. не сдавал нулевую декларацию;
• не имеет больших долгов по кредитам для бизнеса.

Последний пункт имеет большое значение. Часто предприниматели берут кредиты для развития бизнеса. Это уже долговые обязательства. ИП с долгами – не самый платежеспособный клиент для банка. Есть вероятность, что дело у него не пойдет. У потенциального банкрота с нестабильным доходом шансы на получение ипотеки будут ниже. Банк понимает, что ипотека – это еще один крупный кредит, который значительно увеличивает показатель долговой нагрузки.

Если ПДН (с учетом обязательств по другим кредитам) в случае одобрения ипотеки превысит 50%, то банк, скорее всего, откажет в кредитовании. Проще говоря, если ежемесячный платеж по ипотеке вместе с платежами по другим кредитам окажется больше половины среднемесячного дохода ИП, то ипотеку получить будет сложно.

Но даже ИП с небольшим доходом и испорченной кредитной историей сможет добиться одобрения ипотеки, о чем пойдет речь чуть позже.

Требования

К самому клиенту требования будут стандартные:

• Возраст – от 18 до 75 лет на момент окончания выплаты ипотеки. Некоторые банки готовы выдать ипотеку и более возрастным клиентам.
• Постоянная или временная прописка на территории РФ.
• Гражданство России.

Примерные требования к бизнесу:

• Срок работы – от 12 месяцев.
• Стабильный доход за последние 6 месяцев.
• Отсутствие долгов по налогам, выплате зарплат и т. д.

Уровень дохода подтверждается не только налоговой декларацией или выпиской по расчетному счету. Возможно, у ИП есть договор с факторинговой компанией, по которому предприниматель скоро должен получить крупную сумму денег от контрагента. Может быть, имеются долгосрочные договоры с крупными компаниями на оказание услуг. Указывать нужно все, что способно снизить ПДН. Тогда шансы на получение крупного кредита будут выше.

Требуемые документы по ипотеке для ИП

Необходимые документы для получения ипотеки:

• паспорт заемщика;
• СНИЛС;
• выписка по расчетному счету (нужна не всегда);
• 3-НДФЛ;
• свидетельство о регистрации ИП;
• ИНН;
• выписка из ЕГРИП.

Сам процесс оформления ипотеки ничем не будет отличаться. ИП подает заявку, подтверждает платежеспособность и ждет ответа.

Большой плюс будет, если:

• бизнес функционирует больше 12 месяцев;
• имеется несколько компаний;
• сфера деятельности востребована;
• ИП ведет прозрачную бухгалтерию;
• есть возможность привлечь больше созаемщиков и поручителей;
• имеется положительная кредитная история;
• есть много дорогого имущества в качестве основных средств.

Да, имущество предпринимателя также имеет значение. Например, есть ИП, который арендует небольшое помещение и занимается наращиванием ногтей. Также есть ИП, который занимается перевозками и имеет в собственности парк дорогих транспортных средств. Такой заемщик для банка будет более надежным, так как имеет имущество, которое теоретически можно тоже изъять для продажи и покрытия долгов в случае вероятного невыполнения обязательств со стороны ИП при погашении ипотеки.

На самом деле банки больше опасаются не того, что ИП из-за возможных проблем с бизнесом не сможет выплачивать кредит. Смысл ипотеки в залоге: покупаемую квартиру банк сможет забрать и продать, если заемщик не возвращает деньги. Полученные на торгах деньги потом направляются на погашение задолженности по кредиту и других издержек банка. Так вот риск кредитора заключается не в возможном банкротстве ИП, а в том, что не получится продать залог по такой цене, чтобы вернуть все свои деньги.

Чтобы гарантированно получить ипотеку, предприниматель может сделать крупный первоначальный взнос или предоставить еще один объект недвижимости в виде дополнительного залога. Как это решает проблему банка?

Из-за дополнительного обеспечения или крупного первого взноса (свыше 30%) общая стоимость залога становится больше, чем размер выдаваемого кредита. Даже если заемщик перестанет выплачивать ипотеку сразу после оформления, банк все равно сможет получить от продажи имущества достаточно денег для погашения всего долга.

Особенно увеличиваются шансы на одобрение после предоставления дополнительного имущества, например, другого объекта недвижимости в собственности. Если банк не сможет закрыть долг за счет продажи основного залог (купленного жилья), то сделает это после реализации второй недвижимости. Поэтому ИП в таком случае сможет практически точно получить ипотеку.

🍩 Выберите сейчас квартиру в новостройке в Вашем городе 💙

Для достаточно платежеспособного предпринимателя условия будут стандартными. Но тут, опять же, все зависит от политики конкретного банка.

Возможно ужесточение условий, а именно:

• повышенная процентная ставка, из-за которой увеличивается полная стоимость ипотеки;
• крупный первоначальный взнос – до 50%;
• обязательное привлечение созаемщика или поручителей;
• ограниченная сумма кредита.

Банк еще может потребовать дополнительное страхование. Застраховать покупаемую недвижимость придется в любом случае, так как полис является обязательным. Но еще банк может потребовать страхование жизни, здоровья и ответственности заемщика. Все это влияет на полную стоимость ипотеки – платить придется в итоге больше.

Многие банки предлагают индивидуальным предпринимателям ипотеку на коммерческую недвижимость. Эти нежилые объекты, которые используются для ведения бизнеса. Допустим, офис или торговое помещение.

Смысл ипотеки в том же: ИП покупает в кредит помещение для ведения бизнеса под его же залог и зарабатывает, постепенно возвращая банку деньги.

Условия ипотеки на коммерческий объект:

• первоначальный взнос – от 20-30%;
• максимальная сумма – до 100 млн ₽ и более;
• короткий срок кредитования – обычно до 10 лет.

👰‍♀️ Вопрос: может ли ИП оформить ипотеку на супругу/супруга?

✅ Ответ: именно так часто и делают многие предприниматели. Второй супруг обычно автоматически становится созаемщиком. Купленная в браке недвижимость и так является совместно нажитым имуществом. Поэтому, если второй супруг имеет официальное трудоустройство, то лучше ему выступать основным заемщиком. А ИП станет созаемщиком, который тоже может указать доход своего бизнеса при подаче заявки. Тогда вероятность одобрения кредита будет выше.

🏦 Вопрос: имеет ли значение при оформлении ипотеки подвид налогового режима?

✅ Ответ: индивидуальные предприниматели, как правило, выбирают режим УСН – «упрощенку». Он бывает двух видов: УСН «Доходы» и УСН «Доходы минус расходы». В первом случае ИП платит 6% от полученного дохода. Во втором случае налог составляет 15% и высчитывается из чистой прибыли.

Уже говорилось, что многие банки отказывают в кредитовании, когда расходы высокие. Если они вообще не подразумеваются, то предприниматель может выбрать УСН «Доходы». Банк при рассмотрении заявки учтет, что у предпринимателя нет риска понести большие расходы, которые повлияют на его прибыль и общую платежеспособность. С другой стороны крупный и прибыльный бизнес почти всегда связан с расходами. Поэтому особой роли подвид режима при оформлении ипотеки не играет.

📉 Вопрос: есть ли льготные программы ипотечного кредитования для ИП?

✅ Ответ: специально для индивидуальных предпринимателей отдельных программ нет. Но ИП может оформить, например, семейную ипотеку, если у него есть ребенок до 6 лет. Процентная ставка будет в разы ниже рыночной. А это возможность значительно снизить показатель долговой нагрузки и добиться одобрения даже при сравнительно небольшом доходе бизнеса.

🙂 Вопрос: можно ли подать заявку от имени обычного физлица, а не ИП?

✅ Ответ: предприниматель без стабильного дохода понимает, что шансы на получение ипотеки у него могут быть низкими. Чтобы не портить кредитную историю отказами, он может и не сообщать банку, что является ИП. Он просто подает заявку на ипотеку по двум документам как физлицо.

Особенность ипотеки по двум документам в том, что для получения кредита нужен только паспорт и дополнительная бумага. Обычно это СНИЛС или ИНН. А вот справка о доходах не нужна, поэтому такой кредит сможет получить и индивидуальный предприниматель. Но условия кредитования будут более жесткими. Это касается повышенной процентной ставки и большого первоначального взноса.