Траншевая ипотека: что это, особенности, плюсы и минусы

После отмены программы льготного ипотечного кредитования «Господдержка-2020» стал актуальным другой вид ипотеки – траншевая. Еще такой жилищный кредит часто называют «Ипотека за 1 рубль». Главная особенность в том, что заемщики при покупке квартир в новостройках могут первое время не вносить ежемесячные платежи в счет погашения.

Стандартная ипотека

Стандартная ипотека выдается в полном объеме после первоначального взноса, и заемщик сразу оплачивает жилье. Но когда речь идет о новостройках, то дольщики сталкиваются с проблемой. Покупая строящуюся квартиру по договору долевого участия на первичном рынке, человек вынужден ждать, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Чем раньше куплена квартира, тем больше срок ожидания.

Строительство многоквартирного дома занимает примерно 2-3 года. При покупке квартиры по ДДУ на стадии «котлована» длительное время придется где-то жить, пока недвижимость не будет достроена. Если своей жилплощади нет, то часто люди вынуждены снимать ее. Получается так, что дольщик тратит деньги и на аренду, и на погашение кредита. Из-за такой повышенной нагрузки на семейный бюджет многие люди отказываются от ипотеки для покупки квартиры на стадии строительства. Особенно сегодня, когда процентные ставки по кредитам высокие.

Суть траншевой ипотеки

Суть траншевой ипотеки состоит в том, что кредит оформляется сейчас, а основная часть денег выдается позже. Как правило, есть два транша (части):

• первый выдается сразу,
• второй – когда квартира сдана дольщику.

Первый транш

Первый транш обычно является символическим, например, составляет 100 рублей. Ежемесячное погашение тоже предусмотрено, но, учитывая сумму «задолженности», размер каждого платежа составит несколько рублей. Поэтому иногда такой вид кредита и называют «ипотекой за 1 рубль».

Второй и последующие транши

За 1-6 месяцев до сдачи готовой квартиры банк перечисляет застройщику второй транш – остальную сумму для покупки жилья. С этого момента ипотека становится привычной всем: заемщик начинает выплачивать кредит по стандартной схеме. И, соответственно, размер ежемесячного платежа увеличивается. После оформления права собственности недвижимость передается в залог банку.

Траншевая ипотека предлагается банками в партнерстве с застройщиками. Кредитор соглашается одобрить ипотеку сразу, а выдать деньги потом. А девелопер согласен на то, что оплата квартиры по ДДУ будет уже после сдачи жилья.

С одной стороны это так, ведь заемщик на самом деле получает временную отсрочку от внесения платежей. Но разница здесь большая. Кредитные каникулы – освобождение от погашения, когда долг уже есть. Пока заемщик временно не платит, банк продолжает начислять проценты на «тело» кредита. Из-за этого увеличивается общая стоимость ипотеки.

В случае с траншевой ипотекой тела долга еще нет, так как банк не перевел основную часть денег. Фактически начисление процентов начнется уже после окончания отсрочки.

Суть ипотеки не меняется. Кредит является целевым, и деньги можно потратить только на приобретение жилья. Просто деньги банк выдает по сути уже вторым траншем, а первый является условным: чисто для заключения договора кредитования.

Сами условия могут быть жестче.

• Во-первых, процентная ставка может быть выше, чем средняя по рынку.
• Во-вторых, может потребоваться крупный первоначальный взнос. Если по стандартной ипотеке он равен 10-20% от стоимости жилья, то по траншевой может превысить 30%.

Срок кредитования может достигать 30 лет. А вот промежуток времени между траншами отличается в разных банках. Это примерно 36 месяцев. Т. е. основной транш перечисляется не позже 3 лет после оформления ипотеки. В такой ситуации у каждого будет возможность успеть купить квартиру на ранних стадиях строительства.

Требования к заемщику также не меняются. Ипотеку можно оформить при наличии постоянного дохода и чистой кредитной истории.

Преимущества ипотеки с траншами

Главное преимущество траншевой ипотеки в том, что у человека без своего жилья появляется возможность купить квартиру на стадии строительства и тратиться первое время только на аренду. Отсюда вытекают другие плюсы:

- Бронирование. Квартиры, которые пользуются высоким спросом, обычно раскупаются задолго до сдачи новостройки. С помощью траншевой ипотеки можно купить наиболее подходящее жилье уже на этапе котлована.

- Дисконт. На ранних этапах строительства есть возможность приобрести квартиру с дисконтом. Скидка достигает 15-20%. Проще говоря, дольщик платит за жилье заметно меньше денег.

- Фиксирование стоимости. Чтобы долгое время не тратиться и на аренду, и на погашение кредита, иногда люди покупают квартиры на поздних стадиях строительствах. Задумка в том, чтобы «перетерпеть» крупные траты в течение нескольких месяцев, а потом уже заселиться в свою квартиру и платить только за кредит. А, покупая квартиру по траншевой ипотеке, стоимость недвижимости фиксируется в ДДУ. К моменту получения второго транша платить больше за жилье не придется.

- Гибкие условия. Первый транш не обязательно будет 1 рубль. Можно выбрать сумму больше, например, 100, 200, 12 000 или 20 000 руб, как удобно. Тогда ежемесячный платеж будет все еще небольшой, а у заемщика появится возможность уже постепенно выплачивать ипотеку. К моменту получения второго транша часть задолженности окажется погашена.

Есть у траншевой ипотеки и минусы.

Недостатки ипотеки «за 1 рубль»:

- Высокая процентная ставка. Временное освобождение от ежемесячных платежей – несомненный плюс. Но процентная ставка по траншевой ипотеке окажется высокой, что приведет к увеличению полной стоимости кредита.

- Невозможность использовать льготные программы. Ипотека не может быть одновременно траншевой и, допустим, семейной/дальневосточной/сельской. - Завышение стоимости жилья. Застройщики привлекают за счет траншевой ипотеки клиентов. Но им невыгодно отсутствие денег на эскроу-счетах, которые по факту являются обеспечением для банков, когда девелопер захочет взять кредит с целью финансирования строительства. Поэтому застройщики «отыгрываются» путем увеличения стоимости квартир, если дольщик покупает их с привлечением траншевой ипотеки.

Минусом является и небольшая распространенность траншевой ипотеки. Далеко не все банки предлагают данный кредит. Также не каждый застройщик согласен продать квартиру по такой программе.

Когда речь идет в готовом жилье, то смысл траншевой ипотеки теряется. Никто не захочет продавать свою недвижимость при условии, что получит деньги только через 2-3 года, а право собственности утратит сразу после заключения договора купли-продажи.

По этой причине траншевая ипотека на покупку вторичного жилья не выдается из-за отсутствия интереса к программе со стороны людей. Данный кредит предусмотрен лишь для приобретения строящихся квартир до договору долевого участия.