Согласие супруга на продажу недвижимости: когда требуется и как оформить

Семейный кодекс говорит, что имущество двух супругов является общим. Поэтому, когда муж или жена, являясь по документам собственником жилья, захочет продать его, то может потребоваться письменное согласие второго супруга. И в ряде случаев отсутствие такого согласия становится основанием для аннулирования сделки.

Фактически согласие требуется, если планируется продажа совместно нажитой недвижимости. Поэтому без документа не обойтись, когда продается жилье, приобретенное в браке.

В Семейном Кодексе РФ указано, что если муж и жена купили жилье, находясь уже в браке, то такое имущество считается совместной собственностью. Исключение – когда иное установлено брачным договором. При этом не имеет значения, кто именно заплатил за недвижимость, кто является стороной договора купли-продажи (либо ДДУ), чье имя фигурирует в выписке из ЕГРН.

В данной ситуации один супруг не может продать объект, если второй не дал свое письменное согласие. Такую сделку могут даже не зарегистрировать в Росреестре. При этом важно учитывать, что расторжение брака без раздела имущества не является основанием для самостоятельной продажи жилья, так как оно все еще считается совместно нажитым.

Поэтому придется посетить нотариуса и оформить согласие второго супруга.

Получение согласия у нотариуса: перечень документов

Потребуются следующие документы:

• паспорт второго супруга (кто будет давать свое согласие);
• выписка из ЕГРН (можно получить онлайн);
• свидетельство о браке либо о его расторжении.

Оригиналы документов предоставляются нотариусу, который все внимательно проверит, поможет составить само согласие и, соответственно, заверит его. Стоимость услуги зависит от расценок самой нотариальной конторы. Вместе с госпошлиной составление документа в среднем обойдется в 2 000 ₽.

При совместных затратах на ремонт квартиры

Другая ситуация, когда лучше оформить заверенное согласие на продажу, это совместные затраты на ремонт жилья. Т. е. сам объект может принадлежать только одному из супругов, допустим, был приобретен им еще до заключения брака. Но потом муж и жена сделали дорогой ремонт, который заметно увеличил стоимость всего объекта. Такая недвижимость тоже может считаться совместно нажитой.

Тут есть нюанс: по закону в такой ситуации необязательно прикладывать письменное согласие второго супруга. Т. е. Росреестр и так оформит переход права собственности при возможной продаже. Однако подобные сделки опасны.

Риски для покупателя

Вся проблема в том, что второй супруг имеет право оспорить сделку с недвижимостью, если она продана без его согласия. Больше всего здесь рискует покупатель.

К примеру, он купил квартиру, но сделка была оформлена без согласия супруга продавца. Потом муж и жена развелись. Второй супруг подал в суд, заявив об отсутствии своего согласия, и смог доказать, что покупатель заведомо знал или должен был знать о таком несогласии.

Суд может отменить сделку и вернуть жилье в собственность двух бывших супругов. Потом придется уже покупателю судиться, чтобы вернуть свои деньги. Поэтому важно перед покупкой в любом случае требовать заверенное у нотариуса согласие на продажу. Даже если недвижимость не является совместно нажитой, ведь нельзя исключать, что, как говорилось выше, супруги не сделали ремонт, находясь уже в браке.

Риски для продавца

Есть риски и для продавца. Допустим, человек получил жилье по договору дарения, и совместно нажитым имуществом оно уже не является. Потом собственник за свои деньги сделал дорогой ремонт. Так как он проводился в браке, второй супруг теоретически может доказать, что ремонт делался совместно, а жилье уже считается общим.

Риск в том, что когда собственник продаст свое отремонтированное жилье, второй супруг может оспорить сделку из-за отсутствия своего согласия. Опять же, жилье вернут назад. А продавцу придется отдавать деньги обратно покупателю. И не факт, что в этот момент нужная сумма будет в наличии, ведь второй супруг, скорее всего, захочет разделить имущество.

В следующих случаях документ от второго супруга не нужен:

• Недвижимость приобретена до заключения брака.
• Получена одним супругом по договору дарения.
• Получена одним из супругов в наследство.
• Была приватизирована одним из супругов.
• Принадлежит одному из супругов на основе брачного договора.

Есть еще один момент. Согласие не требуется, если жилье было куплено в браке, но одним из супругов за его личные деньги. Здесь потребуется доказать, что вся сумма за недвижимость принадлежала ему еще до заключения брака. А это не так просто.

Чтобы исключить все риски, обязательно нужно оформить согласие у нотариуса. Лучше заплатить 2 000 ₽ и быть спокойным.