Сделки с недвижимостью между родственниками: особенности, ограничения, что разрешено и запрещено

В некоторых случаях сделка купли-продажи жилья проходит между родственниками. Допустим, несколько человек получили недвижимость по наследству, и один захотел выкупить все доли себе. Прямого запрета на подобные сделки нет, но есть свои нюансы и ограничения.

Особенности и ограничения связаны во многом со степенью родства двух сторон сделки. Чтобы понять суть, нужно разделить понятия близкого и взаимозависимого родственника.

Близкие родственники - дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, полнородные или неполнородные братья и сестры.

Взаимозависимые родственники - муж и жена, дети, родители, братья, сестры, опекуны (попечители), подопечные. Усыновители и усыновленные дети также считаются взаимозависимыми родственниками.

Законодательные ограничения придуманы для того, чтобы родственники не заключали фиктивные сделки. Больше всего в этом заинтересованы налоговые органы. Допустим, люди могут покупать жилье друг у друга, чтобы претендовать на налоговый вычет в размере 13%. Либо потенциальный банкрот может «продать» жилье родственнику, чтобы «вытащить» имущество из конкурсной массы.

Другая распространенная уловка – занижение стоимости для уменьшения налога.

Пример: девушка решила продать брату недавно купленную квартиру. Чтобы не платить налог, в договоре она указала меньшую сумму, чем получила от брата по факту. ФНС может провести проверку и выявить несоответствие заявленной и уплаченной сумм.

Грубо говоря, продать недвижимость можно любому родственнику. Но налоговый орган будет внимательнее относиться к проверке таких сделок.

Суть налогового вычета в том, что человек после покупки недвижимости может вернуть обратно часть от потраченных денег. Один возврат полагается из стоимости жилья: 13%, но не больше 260 000 ₽. Второй вычет идет из суммы процентов по ипотеке, если для приобретения привлекался кредит. Второй возврат составляет также 13%, но не более 390 000 ₽.

Если недвижимость покупается у взаимозависимого родственника, то права на получение налогового вычета у человека не будет.

Пример: взрослый сын купил у отца частный дом в ипотеку. Потом он узнал о налоговом вычете. После всех подсчетов он понял, что ему можно вернуть от государства 500 000 ₽. Но когда он подал документы в ФНС, ему отказали, так как продавцом является взаимозависимый родственник.

Стоит помнить, что купленное в браке имущество считается совместно нажитым. Закон запрещает сделки между супругами, если предметом является общая недвижимость. Все просто: не может супруг продать или подарить жилье своей супруге, так как объект и так уже принадлежит ей в том числе.

Пример: мужчина набрал много микрозаймов, и появился риск, что кредиторы через суд заберут его жилье за долги. Не дожидаясь процедуры банкротства, он решил передать квартиру в дар своей жене. Однако потом было установлено, что супруга является тоже владельцем жилья, так как оно приобреталось уже в браке. Сделку отменили.

Закон запрещает возмездные сделки между родственниками и детьми, не достигшими 18 лет. Часто фиктивные сделки пытаются заключать с использованием материнского капитала. Несмотря на то, что фактически платит в данном случае государство, а не сам ребенок, такие сделки почти всегда отменяются

Пример: семья получила материнский капитал после рождения ребенка и захотела потратить его на улучшение жилищных условий. Было решено купить квартиру у бабушки. Социальный фонд не выявил нарушений, так как фамилия ребенка и его бабушки не совпадали. Но через определенное время после прокурорской проверки сделку отменили, так как посчитали это обналичиванием маткапитала.

Зато безвозмездные сделки с несовершеннолетними не запрещаются. Это касается завещания и договора дарения.

Закон не запрещает приобретать жилье в кредит у близкого родственника. Но есть важный момент: продавец объекта должен представить документ, являющийся подтверждением (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН или др.), что у него имеется иная жилплощадь. Так банк минимизирует риск заключения мошеннической сделки между родственниками.

По сути, сделки с недвижимостью между родственниками возможны, хотя и со своими ограничениями. Но есть и вероятность признания сделки недействительной. Тут может пострадать третья сторона.

Пример: человек купил квартиру на вторичном рынке, а через несколько месяцев ему сообщили, что недвижимость нужно вернуть. Оказалось, что продавец объекта ранее купил его по заниженной стоимости у близкого родственника. ФНС посчитала, что был нарушен закон и отменил всю цепочку сделок.

Почти любое вторичное жилье имеет историю. Исключить все риски самостоятельно очень сложно. Чтобы не иметь проблем, избежать финансовых потерь и долгих судебных разбирательств, рекомендуется подбирать жилье через специализированные компании, к примеру, GID.HOUSE.