Ремонт под ключ в новостройке: что это, плюсы, минусы, какой бывает

Готовые квартиры в новостройках сдаются в трех вариантах отделки: черновая, предчистовая («white box»), чистовая.

Черновой вариант – это, как правило, просто бетонная «коробка», часто даже без перегородок.

Предчистовая является промежуточным вариантом между черновой и чистовой. Это подготовленные поверхности для финишной отделки и готовые коммуникации.

Чистовой вариант включает в себя напольные покрытия, отделку стен, установку розеток, точек для осветительных приборов, дверей. По сути, чистовую отделку называют квартирой «под ключ». Но в зависимости от застройщика встречаются разные варианты ремонта. Также все работы можно сделать и с привлечением другой строительной компании по индивидуальному проекту.

Если сам застройщик предлагает ремонт «под ключ», то важно внимательно изучать перечень проводимых работ. Дело в том, что один застройщик может предлагать только, допустим, укладку ламината, плитки и оклеивание обоев. Другой включает в ремонт дополнительно натяжной потолок, межкомнатные двери и установку сантехники. Третий вообще может предусмотреть еще электрическую плиту, сплит-систему и т. д.

Разные застройщики предлагают разную услугу ремонта «под ключ»:

Поэтому и важно сначала ознакомиться с тем, что будет сделано «под ключ». Есть вероятность, что выгоднее выбрать квартиру с черновой отделкой, самому сделать ремонт и в итоге сэкономить.

Преимущества ремонта «под ключ» от застройщика

Плюс ремонта под ключ от застройщика в том, что компания берет все хлопоты на себя. Дольщику останется дождаться окончания работ, посетить квартиру, внимательно все осмотреть и подписать акт приема-передачи. Потом он получит ключи и сможет вселяться.

Также стоимость полной отделки «под ключ» от застройщика может быть ниже рынка, за счет, например:

• оптовой закупки материалов,
• более низкой цены на работы/услуги.

Минусы

Минус в том, что квартиры «под ключ» стоят дороже.

Также застройщик едва ли будет предлагать широкий перечень работ на выбор дольщика. Обычно предусматривается 2-3 варианта отделочных материалов.

Если же ремонт проводится самостоятельно или с привлечением сторонней компании, то для заказчика будет разработан индивидуальный проект. Он сможет сам выбрать и приобрести те материалы, которые ему больше подходят. Также и перечень работ, которые предлагают сторонние компании, как правило, шире.

В данном случае потребуется потратить время на выбор строительной компании, утверждение проекта, закупку материалов, контроль разных этапов сделки. Но зато это будет проведен в прямом смысле ремонт «под ключ» – полностью по заказу собственника, а не так, как предлагает застройщик.

Вопрос денежных затрат волнует всех. Вообще квартира с черновой отделкой стоит дешевле, но все равно придется потом вкладываться в ремонт. Тут важно хотя бы примерно подсчитать переплату за ремонт «под ключ» от застройщика и затраты на подряд сторонней компании.

Что предлагает подрядчик при ремонте под ключ:

• Разработка проекта: замеры, план, дизайн интерьера.
• Составление сметы, выбор материалов.
• Перепланировка и содействие в ее согласовании, если она вообще требуется.
• Приобретение и доставка строительных материалов до квартиры.
• Работы по демонтажу – удалению ненужной отделки и подготовка поверхностей.
• Снос перегородок и возведение новых, если человек заказал перепланировку.
• Замена коммуникаций при необходимости.
• Внутренняя отделка.
• Уборка, вывоз строительного мусора.

Окончательный план и смета зависят от проекта. То есть могут быть дополнительные этапы: установка ванной, туалета, работы с инженерными сетями, монтаж всей электрики и так далее.

После каждого этапа рекомендуется посещать квартиру для осмотра и возможных правок проекта. Здесь полностью исключить свое участие (как в случае с ремонтом под ключ от застройщика) вряд ли получится. Особенно внимательным нужно быть на этапе получения разрешения на перепланировку.

Финальная стоимость в смете зависит от:

• репутации привлеченной строительной компании,
• сложности проекта,
• стоимости материалов,
• сроков выполнения работ,
• площади квартиры.

Понятно, что просто финишная отделка в студии обойдётся дешевле, чем ремонт с нуля в «черновой» квартире. Стоимость сборки подвесного потолка стоит больше, чем монтаж натяжного. Паркет дороже линолеума сам по себе. Больше придется заплатить и за его укладку, чем просто застелить полотно.

Проще говоря, сложно заранее точно рассчитать затраты на ремонт «под ключ» в новостройке. Ряд экспертов утверждают, что лучше сразу при заключении ДДУ заказать ремонт «под ключ», если застройщик вообще предлагает такую услугу. Дело в том, что до момента сдачи квартиры в эксплуатацию цены могут заметно 📈 вырасти. Собственник потом подрядчику заплатит больше за такой же ремонт, какой ему предлагал изначально застройщик.

Могут влиять на стоимость и сроки. Если ремонт требуется как можно быстрее, то есть вариант доплатить, чтобы компания привлекла несколько смен мастеров. Тут опять становится актуальным вопрос о финансовой выгоде. У застройщика уже есть укомплектованные бригады на окладе. Поэтому и услуги ремонта под ключ могут оказаться дешевле.

Главный плюс – застройщик делает все сам. Если просто выбрать квартиру в черновой отделкой, то придется после сдачи в эксплуатацию принимать ее, оформлять право собственности и искать подрядчиков. И неизвестно, сколько времени потребуется на переговоры со всеми компаниями, пока не найдется подходящая. Плюс определенный срок на разработку проекта. Если же заказывается квартира с ремонтом «под ключ» сразу, то останется только заселиться в нее.

Каждый застройщик дорожит своей репутацией. Дольщик принимает готовую квартиру уже после ремонта. Договор долевого участия – это его защита 🛡️. Человек может не подписывать акт приема-передачи, если ремонт сделан некачественно. В итоге застройщик будет обязан устранить все недостатки.

Риски заказа ремонта у подрядчиков «со стороны»

Репутация стороннего подрядчика может быть не самой лучшей.

Неизвестно, насколько хорошо будет сделан ремонт. Споры же могут довести до суда, чего собственнику новой квартиры точно не хотелось бы. Особенно опасно доверять работы частникам. Многие мастера работают по «устному» договору, и заказчику это удобно, т. к. дешевле. Но заставить потом частника все переделывать практически невозможно.

Еще обращение к частникам без договора не даст возможности получить налоговый вычет за ремонт. Лучше обращаться к ИП или в компанию, которая имеет право на оказание строительных услуг, готова заключить договор и акт выполненных работ.

🫰 Налоговый вычет за отделку в новостройке: сколько разрешается вернуть и за какие работы можно это сделать?

В финансовом плане чаще дешевле обходится именно квартира под ключ от застройщика, а не найм подрядчика. Застройщик покупает строительные материалы дешевле по своим каналам и имеет бригады мастеров. А строительная компания всегда стремится больше заработать, поэтому ее услуги могут обойтись дороже. Но, опять же, все зависит от перечня работ и сложности проекта.

Застройщик едва ли будет по желанию дольщика менять проект квартиры и бегать по всему городу, чтобы найти «именно золотистые обои с шелкографией». Обычно предлагается несколько вариантов чистовой отделки «под ключ». То есть придется выбирать из того, что есть.

А многие подрядчики готовы сделать ремонт под ключ любой сложности по индивидуальному проекту. Специалисты уберут ненужные перегородки и возведут их там, где нужно. Они сделают отделку стен, потолка и пола любым материалом. Заказчик сам выбирает, какая у него будет теплоизоляция, звукоизоляция, электрика и другие инженерные системы. Можно сделать многоуровневый потолок с подсветкой, теплые полы, камин и так далее. Будет возможность в итоге получить квартиру с уникальным дизайном интерьера, соответствующую всем пожеланиям владельца.

При достаточной квалификации можно сделать ремонт самому и сэкономить в итоге до 40-60%. Но есть и явные недостатки:

Квартира с ремонтом «под ключ» – это готовое к заселению помещение. В новостройках квартиры редко сдаются с чистовой отделкой, но иногда компании за дополнительную плату предлагают и такие варианты.

Услугу ремонта «под ключ» в новостройке можно заказать и у сторонней строительной компании по договору подряда. В таком случае он бывает самым разнообразным. Итоговый вариант зависит только от фантазии и финансовых возможностей собственника квартиры.