Коммунальные квартиры: как в них жили люди

👨‍💻 Коммунальные квартиры постепенно уходят в прошлое, и сейчас их можно увидеть по большей степени только в старых фильмах.

Многие могли слышать истории о том, как жили люди в коммунальных квартирах. Это и вражда соседей, и очереди в ванную, и споры о праве первым готовить на кухне.

Тем не менее, часть людей с теплотой вспоминают года жизни в «коммуналке», ведь были и дружные жильцы, которые ежедневно проводили время вместе. Но чтобы понять все плюсы и минусы, следует знать, что такое коммунальная квартира, как жили люди в них и какие истории с ними случались.

🤷 Если говорить коротко, то коммуналкой называют квартиру, в которой проживает несколько семей.

Первые аналоги появились еще до революции, но широкое распространение коммунальные квартиры получили во времена СССР.

Суть

Все просто: просторная квартира делилась за изолированные комнаты, в которых проживали разные семьи или одинокие граждане. А общими считались:

• прихожая,
• коридор,
• ванная,
• туалет,
• балкон,
• кухня.

Размеры коммунальных квартир

По размеру коммуналки были разные.

Это как двухкомнатные квартиры, так и объекты на 5-6 комнат. Соответственно, было также разное число собственников и съемщиков. При этом не действовало правило «одна комната – одному человеку». Т. е. в помещении могла жить сразу вся семья. Также некоторые добивались выделения нескольких комнат.

Собственность

Сначала коммунальные квартиры преимущественно были в собственности государства, которое бесплатно выделяло жилье гражданам.

Позже у людей появилась возможность выкупать комнаты. Сейчас в коммуналках живут как собственники, так и арендаторы. Но свое название квартира уже потеряла: сейчас она называются долевой недвижимостью.

💁‍♂️ По своей сути коммуналка схожа с общежитием. Основная разница только в планировке и площади.

• Коммуналка – это обычная квартира с изолированными комнатами.
• Общежитие – это более крупный объект коридорного или секционного типа.

🤷 Сейчас общежития, как и коммуналки, тоже стали менее популярными. В них проживают обычно студенты во время учебы или работники предприятия, которое предоставляет своим сотрудникам жилье.

👨‍💻 Люди, которые живут в отдельной квартире или частном доме, практически свободны в своем быту, если их действия не нарушают закон. А вот в случае с коммуналкой речь идет о совместном проживании нескольких семей, которые имеет равнозначные права и обязанности. Не могло быть так, чтобы один жилец в своей комнате, например, включил громкую музыку среди ночи. Т. е. устанавливаются некоторые правила, которые должно соблюдать все. Также могли быть еще негласные правила и договоренности, которые между собой добровольно устанавливали жильцы.

Жилищный Кодекс определяет некоторые правила для жильцов коммуналок. А именно:

💁‍♂️ Само собой, все жильцы обязаны своевременно платить за коммунальные услуги, соблюдать режим тишины и общие правила проживания.

Нельзя хранить взрывоопасные предметы, хищных домашних животных и создавать условия, которые могут каким-либо образом навредить здоровью людей или состоянию квартиры.

✅ Ремонт в своей комнате собственник имеет право делать. Только здесь важно также соблюдать режим тишины и получить согласие других жильцов, если необходимо сделать перепланировку.

А вот ремонт в общих помещениях проводится только после предварительного согласования (сроки, материалы, стоимость, дизайн и т. д.) со всеми собственниками.

Чем больше доля, тем «больше прав»

💁‍♂️ Каждый из жильцов владеет общими помещениями. Доля зависит от площади комнаты.

❗ Если коммунальная квартира принадлежит государству, то нового арендатора должны одобрить остальные. Без их согласия нельзя вселиться в коммуналку. Если же владельцем является физическое или юридическое лицо, то они могут сдать комнату любому человеку без разрешения других жильцов. Но когда владельцев в несколько, то их согласие получить все же потребуется. Также все собственники имеют приоритетное право на выкуп доли.

🤷 Получается, что владелец или съемщик комнаты в коммунальной квартире может пользоваться своим помещением и общими. Но не имеет права заходить без приглашения в чужие комнаты и препятствовать другим людям пользоваться общими помещениями. К примеру, нельзя повесить замок на дверь санузла, чтобы никто не мог попасть в него. Также нельзя, не обсудив с соседями, поменять обои в коридоре, забрать телевизор из общей кухни, занять все места в гардеробной и т. д.

✍️ Правила, которые не регулируются ЖК, жильцы определяют сами путем голосования. Можно даже все права и обязанности прописать в отдельном договоре, чтобы иметь основания наказать тех, кто потом не будет их соблюдать. Голоса распределяются в зависимости от доли в собственности коммунальной квартире. Жильцы сами определяют:

💁‍♂️ Так как голоса распределяются в зависимости от доли, то часто у ряда жильцов не было шанса участвовать в определении правил. Допустим, есть коммуналка на две семьи. Но у одной больше комнат в собственности. Поэтому за счет перевеса голосов у ее был приоритет в определении общих правил.

Есть и негласные правила нормы поведения.

Выпивший сосед, который громко себя ведет на общей кухни, вряд ли будет нести ответственность. Употребление алкоголя у себя дома не запрещается. А право пользоваться общими комнатами есть у всех. Или пожилая бабушка, которая на всю громкость включила радио. Бегающие по всей квартире дети. Чтобы было понятнее, как жили в коммуналках, следует прочесть реальные истории от тех, кто имел такой опыт.

👨‍💻 Рассказов о жизни в коммунальных квартирах хватает. Многие связаны с бытовыми неудобствами и конфликтами между соседями. Стоит выделить особенно показательные истории:

Отражение быта проживания в коммунальных квартирах от группы Дюна, 1995г.

Минусы

❌ Самый главный недостаток – общий быт. Уединение возможно только в своей комнате. В остальном жизнь связана всегда с соседями. Чужая одежда и обувь в прихожей, постоянно «распаренная» ванная комната, занятый туалет, плачущие дети. Если кто-то не переносит запах тушеной капусты, а соседи наоборот любят ее готовить, то придется смириться. Да и в целом далеко не все морально готовы жить в квартире с чужими людьми.

👇 Другие минусы коммуналок:

Плюсы коммуналок

✅ Но есть и свои плюсы у коммунальных квартир.

✍️ Во-первых, это цена. Из-за небольшого спроса стоимость долей в коммуналке небольшая. Это же касается и аренды комнаты*.

💁‍♂️ Во-вторых,** расположение**. Многие коммуналки расположены близко к центру города, что позволяет успешно инвестировать в коммуналку. Здесь действует стратегия постепенного поглощения.

Комната стоит дешево. Это уже потенциально выгодное вложение. Далее инвестору нужно, пользуясь правом приоритетной покупки, начать выкупать доли других собственников. Да, на это может уйти много времени, если соседи отказываются продавать комнаты. Но если в итоге получится, то коммунальная квартира путем перепланировки и качественного ремонта превратится в обычную и довольно просторную. После ее продажи инвестор сможет получить огромную чистую прибыль.

Общий быт для некоторых людей НЕ является минусом. Если вспомнить, как жили люди в коммунальных квартирах, то встречаются и хорошие истории. Это совместные вечера, праздники, дружные соседи, которые помогут в быту, присмотрят за детьми и т. д. Многие люди смогли устроить личную жизнь именно в коммуналках. Поэтому такие квартиры – это необязательно плохо.

🔎 Сейчас есть «коливинги». Это сообщества людей по интересам, которые наоборот заинтересованы в совместном проживании.

По факту они находят те же коммуналки, но в новых домах с хорошим ремонтом. У каждой семьи или жильца также есть своя изолированная комната.

Но бытовых проблем намного меньше, так как все люди социально связаны друг с другом. Это могут быть студены одного вуза, люди одной профессии или с одним и тем же хобби. Поэтому вместе им комфортно, интересно и весело. А затраты на аренду и коммунальные услуги ниже.

Можно ли прописаться в комнате коммунальной квартиры?

Да, если вы являетесь собственником комнаты (доли) или прописываетесь с согласия собственника.

Регистрация осуществляется через МФЦ или Госуслуги.

Согласие других жильцов не требуется, если вы — владелец.

Как разделить счета в коммунальной квартире?

Если квартира разделена на доли, каждый собственник имеет право обратиться в ресурсоснабжающие организации (газ, свет, вода) с просьбой выставлять счета отдельно. Это возможно, если установлены индивидуальные приборы учета.

В противном случае они делятся:

• По числу зарегистрированных жильцов — если нет приборов учета.
• По долям в собственности — в случае общей оплаты. Точные правила могут быть прописаны в договорённости между жильцами или в решении суда.

Общие помещения (коридор, ванная, кухня, туалет) находятся в долевой собственности всех жильцов. Ремонт проводится либо по соглашению между ними, либо по решению собрания собственников. Управляющая компания отвечает за текущий ремонт при наличии заявок, но капитальный — за счёт жильцов.

Какие документы нужны для продажи комнаты?

Для продажи комнаты понадобятся:

• Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и т.д.)
• Выписка из ЕГРН
• Паспорт
• Согласие супруга (если в браке)
• Уведомление другим собственникам об их праве преимущественной покупки (направляется заказным письмом)

Можно ли продать комнату без согласия соседей?

Да, но сначала необходимо уведомить остальных собственников и предложить им выкупить комнату на тех же условиях. Если в течение 30 дней никто не откликнулся — можно продавать третьим лицам.

Согласие как таковое не требуется, если соблюдена процедура уведомления.

Что делать, если соседи отказываются выкупать долю?

Это их право — не покупать. Главное — зафиксировать факт уведомления (заказное письмо с уведомлением о вручении). Через 30 дней после получения письма вы вправе продавать свою комнату любому покупателю.

Как узнать собственников в коммунальной квартире?

Нужно заказать выписку из ЕГРН на всю квартиру. Это можно сделать:

• через МФЦ
• на сайте Росреестра
• через Госуслуги (если вы собственник одной из долей)

В выписке будут указаны ФИО всех владельцев и размеры их долей.