Коммерческая недвижимость - арендовать или покупать?

Перед начинающим (и не только) предпринимателем встает вопрос поиска коммерческой недвижимости. Выбор обычно идет между арендой и покупкой объекта, так как лизинг предлагается не везде. Либо же лизинговая компания отказывается покупать именно то помещение, которое требуется бизнесмену. А проблема покупки заключается в том, что не у всех начинающих предпринимателей есть достаточная сумма денег для этого. Поэтому приходится оформлять кредит – ипотеку на коммерческую недвижимость. Но что лучше выбрать: аренду или кредит?

Плюсы:

- Большой выбор. Есть «злачные» места с большой проходимостью, которые могут привести массу клиентов. Но владельцы таких помещений не хотят расставаться с ними. То есть купить их почти нереально. Едва ли получится выкупить место в ТЦ у хозяина. А взять в аренду можно.

- Уже готовое помещение. Сдаются торговые площади, офисы, склады и т. д. Они уже с ремонтом и отвечают всем требованиям. Остается только въехать и начинать работу.

- Небольшая плата, если сравнивать с кредитом. Платить за аренду придется меньше, чем вносить платежи по кредиту за это же помещение. Это дает возможность бизнесмену на первых порах больше направлять денег в развитие дела.

- Возможность сменить место. Если по какой-то причине объект со временем перестал привлекать, то можно просто не продлевать договор аренды и искать другое место.

Минусы аренды:

- Могут отказать в продлении аренды. Хозяин – барин. Если ему захочется, то съемщика «попросят». А это потеря насиженного места, трата времени и денег на переезд, издержки на новую рекламу и т. д.

- Возможный рост арендой ставки. Со временем владелец может потребовать и большую сумму за аренду. В случае с кредитом такое невозможно, так как есть договор и фиксированная процентная ставка.

- Деньги «дяде». Предприниматель платит только за право использования помещения. За несколько лет можно отдать довольно много денег. Часто общая сумма достигает стоимости такого же объекта.

Плюсы кредита:

- Фиксированный платеж. Уже говорилось, что платит ежемесячно заемщик одну и ту же сумму. Банк поднять ее уже не может.

- Просто так не выселят. Объект уже в собственности, хоть и в залоге. Потерять его можно только при невыполнении долговых обязательств.

- Плата за свою недвижимость. Это ключевой плюс. Платеж состоит из погашения основного долга и процентов. Да, проценты – это тоже плата «дяде». Но все равно заемщик платит уже за свое имущество. Во-первых, это защита от удорожания. Во-вторых, в финансовом плане кредит все равно в итоге окажется выгоднее. По крайней мере, в большинстве случаев.

Минусы кредита:

- Нужен первоначальный взнос. Требуется иметь 10-20% от стоимости объекта для оформления ипотеки.

- Возможно, придется вкладываться в ремонт. А это уже дополнительные издержки.

- Крупный ежемесячный платеж. Это дополнительная нагрузка на бюджет. Однако есть программы с ипотечными каникулами и различные варианты.

- Риск потери объекта. Если длительное время не платить по кредиту либо допустить крупную просрочку, то появляется риск потери объекта. Причем недвижимость продадут на торгах заметно дешевле справедливой цены.

Ответа на вопрос нет, так как у каждого предпринимателя свои цели и финансовые возможности. Кредит будет обходиться дороже, но выгоднее, если смотреть в перспективу. Статистика говорит, что окупаемость коммерческого объекта в среднем составляет 8-10 лет. Если говорить проще, то с учетом текущей арендной ставки за 10 лет владелец недвижимости от сдачи получит столько денег, сколько потратил на покупку.

Можно сделать осторожный вывод, что недвижимость за 10 000 000 рублей ежемесячно будет обходиться съемщику примерно в 80 тыс. рублей. Ежемесячный платеж по кредиту за эту же недвижимость может быть в 2 раза больше. Нагрузка на бюджет предпринимателя тут очевидна. Тем не менее, не всегда получается копить на будущую покупку. Предприниматель может подумать, что вместо крупных платежей по ипотеке он будет арендовать помещение. А сэкономленные деньги направлять на счет в банке для накопления суммы уже для покупки недвижимости в перспективе.

Тут проблема в том, что не каждый предприниматель имеет железную силу воли, чтобы каждый месяц откладывать определенную сумму. Нельзя упускать из внимания и то, что за несколько лет (пока бизнесмен копит деньги) недвижимость заметно подорожает. Также постоянно может увеличиваться арендная ставка, то есть и траты предпринимателя.

Специалисты рекомендуют на старте бизнеса арендовать помещение, чтобы меньше тратить и больше направлять в развитие бизнеса. После накопления определенной суммы уже можно задуматься о кредите.